Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля сельхозназначения для дачного строительства плюсы и минусы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения
Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.
На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.
Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Перевод сельхоз земель в ИЖС
Основные этапы перевода сельхоз земель в ИЖС:
- Получение разрешения на перевод земельного участка из категории «сельскохозяйственное использование» в категорию «индивидуальное жилищное строительство».
- Оценка земельного участка экспертами для определения его стоимости.
- Оформление необходимых документов, включая договор купли-продажи земли, решение о переводе земельного участка в ИЖС, согласование с органами государственной власти и контролирующими органами.
- Получение права собственности на земельный участок, регистрация этого права в установленном порядке.
Преимущества перевода сельхоз земель в ИЖС:
- Возможность строительства жилого дома на сельскохозяйственном участке.
- Получение комфортных условий проживания в дачном поселке с развитой инфраструктурой.
- Увеличение стоимости земельного участка после его перевода в ИЖС.
- Развитие индивидуального жилищного строительства и разнообразие архитектурных решений.
Рекомендации при переводе сельхоз земель в ИЖС:
- Заранее ознакомьтесь с требованиями и нормами по переводу сельхоз земель в ИЖС, чтобы избежать непредвиденных сложностей.
- Обратитесь к юристам и специалистам в области земельных отношений для получения подробной консультации и правовой поддержки.
- Внимательно изучите все необходимые документы и процедуры, чтобы избежать ошибок при оформлении перевода земельного участка.
Что такое ДНП, СНТ, ИЖС, ЛПХ?
Категория типа участка имеет очень важное значение при их приобретении и последующем использовании. Вообще, всем. заинтересованным в приобретении загородной недвижимости следует четко знать, что земельные участки могут подразделяться на четыре основных категории, а именно: ДНП, ИЖС, СНТ, ЛПХ.
Чтобы определиться с их различиями, преимуществами и недостатками, необходимо понимать значение перечисленных аббревиатур, которые могут ввергнуть в ступор любого неискушенного покупателя, подбирающего по объявлениям участок для последующего возведения на нём загородного дома.
Итак, что касается самих терминов:
- ДНП – не что иное, как дачное некоммерческое партнерство, самая прогрессивная на сегодняшний день категория.
- ИЖС – «классика», представляющая собой индивидуальное жилищное строительство
- СНТ – аналог ДНП, с некоторыми отличиями, означает садовое некоммерческое товарищество
- ЛПХ – такая устаревающая категория, постепенно выходящая с рынка, как личное подсобное хозяйство
Ознакомившись с расшифровкой типов земельных участков можно очень отчетливо разобраться с тем, для каких целей и как тот или иной конкретный участок земли должен использоваться, тем не менее, нельзя забывать и о существовании различных нюансов, а также имеющихся преимуществах и недостатках каждого из существующих типов земли.
При подборе вариантов с целью приобретения необходимо учитывать, что, если земля вам нужна для возведения на ней частного загородного дома или коттеджа, вас должна интересовать земля только таких категорий, как земли сельхоз назначения, а также земли поселений. Категории, которые имеют соответствующие разрешенные виды использования, это как раз и есть ДНП, ИЖС, СНТ и ЛПХ.
Исходя из законодательства нашей страны, располагаться они могут на землях следующих категорий:
- ИЖС должны находиться на землях поселений
- ДНП исключительно на землях сельхозназначения
- СНТ также на землях сельхозназначения
- ЛПХ могут быть расположены как на землях поселений, так и на землях сельхозназначения
Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле
Земли сельхозназначения под дачное строительство имеют существенный минус. Дело в том, что, если земля расположена не в границах населенного пункта, то прописаться чаще всего можно только после вступления в силу постановления суда.
Возможность прописки дается после предоставления всех доказательств того, что дом соответствует всем пунктам, которые нужны для круглогодичного проживания.
Этапы согласования включают подачу ходатайства о проведении экспертизы строительства, осмотр дачи и внесение соответствующего решения, которое может быть, как положительным, так и отрицательным. Только положительный исход дела дает право проверять все бумаги судом и давать разрешение на прописку. При этом важно оценить особенности существующего фундамента и стен.
Выполняется процедура опытным специалистом, который также оценивает соответствие нормам систем коммуникаций. Отопление, вентиляция и канализация должны исправно работать на протяжении всех сезонов.
Если до 2015 года допускалось строительство дачного домика по нормативам, разработанным учредительной документацией, то с 15.03.15 г., после принятия Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.14 г., установлен регламент дачного строительства. Установленные нормы отступа от соседствующих участков и нормативы красных линий соблюдаются согласно Своду правил СП 53.13330.2011, нормы пожарной безопасности регулируются ФЗ № 123-ФЗ, от 22.07.08 г.
Строить дом на землях сельхоз назначения можно в следующих случаях:
- При вступлении в СНТ, ДНТ, ДНП и т.п., если данное юридическое лицо оформило земли в аренду или в собственность (о том, как оформить аренду земель сельхозназначения, написано тут, а о том, как составить договор аренды, мы писали здесь).
- Без вступления, при оформлении ЗУ у администрации населённого пункта самостоятельно, и получении административного решения об использовании земель под дачу.
Запрещается использовать для строительства следующие виды земель сельскохозяйственного назначения:
- Если они предназначены для пастбищ, заливных лугов и под иные нужды скотоводства.
- Если верхний слой участка имеет уникальные особенности и относится к разновидностям особо плодородных почв, он остаётся в пользовании муниципальных властей.
- Если использование участка перекрывает проход или проезд к дороге, водоёму или иным образом нарушает права третьих лиц.
- При расположении на нём гидромелиоративного сооружения.
- Не оформленные ЗУ в собственность, аренду или на иных условиях, допускающих строительство.
Важно. За возведение самостроя следует административная ответственность с вменением штрафных санкций и требованиями аннулирования строения.
Новый закон для садоводов № -ФЗ и его значение
Одно из главных отличий нового закона от устаревшего законодательства заключается в возможности собственникам садовых участков, построенных на сельхозназначенной земле, сделать наделы и использовать их для дачного строительства. Таким образом, садоводы получили возможность легализовать дачи, построенные на участках, которые ранее были законодательно предназначены только для сельскохозяйственного использования.
Новый закон также упрощает процедуру получения разрешения на строительство на участках сельхозназначения. Теперь для строительства на таких участках необходимо соблюдать условия, указанные в законе, и получить разрешение владельца сельхозназначенного участка. Это открывает новые возможности для садоводов, которые ранее сталкивались с ограничениями при строительстве на таких участках.
Однако с новым законом приходят и новые риски и проблемы. Во-первых, в новом законе прописано, что собственник участка, уже построенной дачи на сельхозназначенной земле, может потерять право на это земельное имущество, если на участке не будет вестись сельскохозяйственное производство в течение установленного срока.
Во-вторых, в при заключении договоров купли-продажи или аренды садовых участков, собственники должны особенно внимательно изучить правовую сторону вопроса и проверить, не находится ли участок на земле сельскохозяйственного назначения, обремененной какими-либо ограничениями или обязательствами в отношении использования.
В общем, новый Федеральный закон № -ФЗ вносит изменения в права садоводов, сельхозназначенной земле и дачном строительстве. Он открывает новые возможности для владельцев садовых участков, позволяя строить на сельхозземле, что ранее было запрещено. Однако, с появлением нового закона возникают и новые риски и проблемы, с которыми садоводам следует ознакомиться и учесть при строительстве и использовании своих дачных участков.
Процесс прописки на даче, построенной на сельскохозяйственных землях
Однако, существуют различия между сельскохозяйственными землями и садовыми участками, которые закреплены в законодательстве:
- На сельскохозяйственной земле (СХЗ) строительство дачного дома ограничено, так как эта земля предназначена для сельскохозяйственного использования. Однако, постановлением правительства РФ № 349 от 13 апреля 2015 года установлены исключения, позволяющие собственникам использовать земли сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства.
- Садовые участки (СУ) предназначены для садоводства и не предусматривают возможность постоянного проживания на них. Это место для отдыха и садоводства.
Возможность прописки на даче, построенной на сельскохозяйственных землях, урегулирована Земельным кодексом РФ. В статье 29.10 федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О переводе земель из сельскохозяйственного использования в иные виды использования» указано, что сельскохозяйственный участок, на котором вновь построен дачный дом, можно использовать поселением граждан круглогодично и прописываться на нем в течение года с момента окончания строительства.
Таким образом, если вы построили дачный дом на сельскохозяйственном участке, вы можете прописаться на нем в течение года с момента окончания строительства. Однако, необходимо учесть, что прописка на сельскохозяйственной земле для постоянного проживания является устаревшим подходом, и в будущем законодательство может измениться.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения
Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.
На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.
Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Участок под ИЖС отводится исключительно на земле населенного пункта, поэтому если в свидетельстве о праве собственности указана категория «земли сельскохозяйственного назначения», то это автоматически накладывает определенные ограничения и формирует не менее определенные обязанности.
Так, например, обязательным условием застройки на участках под ИЖС является наличие согласованного с соответствующими контролирующими органами проекта, автором которого может являться лишь то учреждение, которое владеет лицензией государственного образца. Понятно, что стоимость такого проекта значительно увеличивает стоимость всего участка.
Оговаривается, что на одной выделенной делянке может быть возведено лишь одно капитальное жилое здание высотой не более трех этажей (без учета подвального и цокольного этажа). Строительство должно быть завершено в течение трех лет.
В доме, построенном на участке под ИЖС, получение почтового адреса и постоянной прописки не составляет проблем, однако нужно помнить, что использовать здание можно лишь в некоммерческих целях – в нем нельзя открыть магазин, автомойку, СТО или другое предприятие, приносящее доход.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.