Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДОМ.РФ: В ЕИСЖС теперь можно размещать разрешения на ввод в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Понятие капитального дома на частном участке
По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.
Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.
Документы для ввода недвижимости в эксплуатацию
Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.
В данный перечень входит:
- Заявление по поводу выдачи разрешительного документа на ввод недвижимости в эксплуатацию.
- Градостроительный план, вместо которого можно предоставить проектную документацию с отображением планировки недвижимости и проект межевания, если процедура осуществляется для линейного объекта.
- Документацию, удостоверяющую, что земельный участок с объектом капитального строительства используется законно. Это может быть арендный договор или свидетельство о праве на частную территорию.
- Акт о том, что заказчик принял объект капитального строительства. Он составляется при возведении нового здания или после реконструкции.
- Разрешительный документ на строительство капитального объекта.
Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию
Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:
- Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:
- участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
- постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
- для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
- обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков (соседями).
Постановка зданий и строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции объекта
В комплект документов, которые подаются в целях получения разрешения на ввод реконструированного объекта КС в эксплуатацию, входит проект реконструкции, выполненный в соответствии со всеми СНиПами, а также технический план данного объекта с фиксацией изменений после проведения перепланировок и реконструкционных работ.
Реконструкция связана с изменением параметров объекта капстроительства и его частей, внутренней конфигурации, находящихся в нем систем инженерно-технического обеспечения, фасадных элементов.
В результате реконструкционных работ изменяются технические характеристики объекта КС (кол-во помещений, площадь), и эти данные будут отличными от тех, которые имеются в органах Росреестра. По существу, собственник будет обладать уже не той недвижимостью, что указана в ЕГРП. А значит, свои права на реконструированный объект недвижимого имущества собственник не сможет подтвердить выпиской из ЕГРП. Как минимум, это действие может вызвать недоумение у покупателя и привести к срыву сделки.
Стоит зарубить себе на носу, что ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимого имущества невозможен без наличия специального разрешения, получить которое отнюдь не просто без помощи компетентных специалистов. В его выдаче ни разу не отказывали сотрудникам Град Девелопмент, многократно осуществлявших эту процедуру за годы своей работы.
Чтобы органы власти не проявили излишнего интереса к реконструированной недвижимости, им надо предоставить техплан данного объекта для проверки соответствия параметров ОКС, претерпевшего архитектурно-строительные изменения, проекту, утвержденному при выдаче разрешения на проведение реконструкции.
При изготовлении техплана дома или здания, подвергшегося реконструкции, кадастровый инженер проводит обмер объекта недвижимости (например, многоквартирного жилого дома), формирует графику абрисов узловых точек границ земельного участка с нанесением всех существующих на нем зданий и сооружений.
В процессе разработки плана выполняется координирование недвижимости на участке земли.
В техплан включаются определенные сведения об объекте недвижимого имущества, контактные данные владельца здания, правоподтверждающая информация, сведения о последнем внесении изменений.
На основании техплана Росреестр обновляет пространственную информацию в разделе права ЕГРН. Согласно новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» при внесении корректировок в сведения о недвижимом имуществе после его реконструкции, его постановка на кадастровый учет будет выполняться одновременно с регистрацией прав на эту недвижимость. При этом ни физическим, ни юридическим лицам не нужно оплачивать госпошлину.
У Вас появился шанс получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома безо всяких хлопот и суеты, без нервотрепки и головной боли и не испытать при этом на себе чиновничий беспредел! Мы возьмем на себя решение Вашей проблемы, избавив Вас от лишней мороки.
Найти компетентного регионального специалиста, способного разрешить ситуацию в Вашу пользу, довольно непросто, но все-таки можно! Наберите в строке поиска следующее: «разрешения на ввод в эксплуатацию Московская область», или позвоните в нашу компанию!
Важно!
На сегодняшний день доказательством того, что изменения внесены в ЕГРН после реконструкции недвижимости является предоставленная заявителем выписка из ЕГРН.
Акт приемки объекта капитального строительства
ГрК РФ закреплена необходимость предоставления акта приемки объекта капитального (законченного) строительства для ввода в эксплуатацию.
Это не во всех случаях обязательный документ, т.к. он нужен только лишь тогда, когда застройщик и заказчик строительства или реконструкции – не одно и то же юридическое лицо.
Данный документ освидетельствует факт приемки непосредственным заказчиком выполненных работ и отсутствие претензий с его стороны.
Акт приемки не следует путать с актом приемки в эксплуатацию законченных строительством либо реконструкцией объектов. Данный документ требуется только в том случае если строительные или реконструкционные работы проводились на основании договора страхового подряда.
Вступив в сотрудничество с персоналом Град Девелопмент, Вы гарантировано получите разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома или иного недвижимого имущества жилищного, производственного или гражданского назначения. Вместе с нами Вам удастся преодолеть любые административные барьеры при прохождении предварительных согласований проекта и получении разрешительной документации.
Прием-сдача объектов строительства в эксплуатацию регламентируется на законодательном уровне и является двухэтапной процедурой, в ходе которой перед специализированными группами ставятся задачи:
- определения готовности объекта;
- установление соответствия объекта санитарным, экологическим, противопожарным, техническим и иным нормам;
- установление соответствия объекта проекту;
- определение соответствия сметной стоимости с фактической стоимостью.
То есть, как видно из поставленных задач, в состав комиссии входят разноплановые специалисты – санитарные инспекторы, техники, пожарные инспекторы, экономисты, бухгалтеры, иные представители государственных надзорных органов.
Как было сказано выше, сдача объекта в эксплуатацию является двухуровневой процедурой, а именно:
- уровень рабочей комиссии;
- уровень государственной комиссии.
Помимо поправок, касающихся упрощенной процедуры получения права собственности, в Законе № 408-ФЗ содержатся и другие изменения:
-
схема территориального планирования муниципального района содержит карту границ населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях или в границах сельских поселений, если представительный орган сельского поселения принял решение об отсутствии необходимости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки;
-
в случаях, определенных Правительством РФ, при капитальном ремонте зданий, сооружений разрешено проводить замену или восстановление несущих строительных конструкций;
-
Росреестр в течение трех рабочих дней со дня получения от бюджетного учреждения сведений и материалов, содержащихся в обновленной версии проекта отчета, должен разместить их в фонде данных государственной кадастровой оценки до дня завершения срока размещения текущей версии проекта отчета, но не менее чем на 15 календарных дней. Раньше срок на размещение материалов составлял один рабочий день;
-
утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.
Заключение от государственного надзора за строительством
После подписания акта приемки заинтересованное лицо пишет заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию нового дома. Его в течение 10 дней рассматривают по существу, а затем выносят обоснованный ответ.
Это может быть как положительное решение, так и аргументированное отрицательное.
За указанный период (полторы недели) на участок приедет комиссия с визитом. По ее итогам принимается основное разрешение. Когда же выдается документ о соответствии дома правовым требованиям?
Если во время возведения постройки не было допущено никаких правонарушений, включая, как нарушения технической документации, так и подготовленного специальной организацией плана-проекта, то в целом на итоговые проверки и вынесение окончательных решений уходит еще около 30 дней.
Этапы подготовки техплана для приемки здания
Оформление технического плана для ввода ОКС в эксплуатацию состоит из таких шагов:
- Поиск подрядчика и подписание договора — исполнитель анализирует исходные данные, составляет смету и график исследорваний, согласовывает условия с заказчиком;
- Сбор необходимых документов — чтобы изготовить техплан, специалисту по инженерным изысканиям нужно изучить правоустанавливающий документ на объект недвижимости, ГПЗУ, схему застройки, разрешительную документацию на строительство здания;
- Полевой этап — в назначенное время подрядчик выезжает на объект и проводит замеры строения, осуществляет геодезическую съемку объекта, исследует характеристики строения;
- Камеральный этап — на основании результатов обмера ОКС исполнитель подготавливает техническую документацию и согласовывает его с заказчиком;
- Согласование технического плана с государственными ведомствами — документ отправляется на проверку в уполномоченные инстанции, где проходит анализ на соответствие установленным нормативам;
- Регистрация в Росреестре — если фактические параметры ОКС соответствуют нормам и графику застройки, надзорный орган разрешает ввод дома в эксплуатацию. Техплан направляется в Росреестр. Строение ставят на кадастровый учет;
- Выдача выписки из ЕГРН — завершающим этапом регистрационных действия является получение собственником выписки из Росреестра. Справка подтверждает наличие учетной записи в кадастре и полномочия правообладателя.
К заявлению прилагаются определенные бумаги. Их перечень строго регламентирован законом и не может быть расширен по желанию уполномоченного проверяющего органа. К заявлению застройщика должно быть приложено заключение о соответствии сооружения требованиям техрегламентов и проектной документации. Эту бумагу выдает орган госнадзора. Однако перед тем как будет выдано заключение о соответствии, объект должен пройти итоговую проверку. По ее результатам принимается или решение о выдаче бумаги, или отказ в этом. Итоговую проверку выполняют после завершения строительства, капремонта, реконструкции. В зависимости от сложности сооружения на данную процедуру отводят до одного месяца. Заключение выдается в случае, если на объекте не было выявлено несоответствий или нарушений, либо они были устранены в установленный срок.