Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендная плата за землю не будет расти: что ждать владельцам паев в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Семейные фермы и дачники
По логике законодателей, начислению минимального обязательства должна подлежать только «товарная» с/х земля. Чтобы вывести из-под нормы участки, которые используются гражданами не с коммерческой целью, а для выращивания продукции на собственные нужды, МНО решили применять только к земле, находящейся за пределами населенных пунктов.
Также МНО не будет рассчитано для земельных участков, которые используются дачными и садовыми кооперативами.
Как объясняет Сластён, если в пределах городов и сел находятся частные огороды, то 99% земли «в полях» используется именно с коммерческой целью.
Правда, сами депутаты налогового комитета признавали вероятность наличия у отдельных граждан в собственности «загородных» паев, полученных ими в советское время от предприятий, которые граждане просто забросили – не обрабатывают, и не сдают в аренду.
Рынок земли и бум на первичке вновь сделали риелторов востребованными
В соответствии с нормами проекта закона, таким лицам также придется платить МНО. Однако разработчики документа считают это логичным – либо ты работаешь на земле, которая является национальным достоянием, либо дай обрабатывать ее другим.
«Земельное законодательство даже предусматривает наказание за необработку товарной земли«, – акцентировала внимание замминистра финансов Воробей.
Вероятность того, что у отдельных владельцев паев нет возможности продать или сдать в аренду участок из-за отсутствия спроса, авторы законопроекта считают минимальной.
Также указывают – если пай товарной земли составляет несколько соток, то сумма МНО выйдет незначительной (к примеру, для 15 соток при НДО в 28 тыс. грн налоговое обязательство составит 210 грн в год).
Налоговая может просто не дойти к физлицу за взысканием такого сбора, отметил Данил Гетманцев.
Законопроектом также предлагаются послабления для сельхозпроизводителей-ФЛП, состоящих на IV группе единого налога – семейных фермерских хозяйств, которые не используют наемный труд и обрабатывают участки до 20 га. Для них МНО будет установлен в половинном размере от стандартного – в 2022-2023 гг. ставка будет определена в 2% от нормативной оценки земли, а впоследствии – в 2,5%.
Обнаружен первый «баг» рынка земли. Под проверки попали не только паи, но и дачные участки
Сластён указывает, что это не единственная предусмотренная льгота для «семейных» ферм.
«Те хозяйства, которые легально обрабатывают несколько гектаров земли, смогут довольно просто перейти на упрощенную систему налогообложения. Для них минимальное обязательство составит 600-700 грн/га. Кроме того, по программе Минагрополитики, таким предпринимателям компенсируется 90% уплаченного ЕСВ в первый год работы, и с ежегодным снижением размера компенсации до 10% в течение 10 лет«, – перечисляет гендиректор УКАБ.
В конечном счете, «ресурсным» законопроектом при определенных условиях предлагается освободить с/х-производителей от уплаты НДФЛ. На это право они смогут рассчитывать в случае, если реализуют за год своей продукции менее чем на 12 минзарплат (сейчас 72 тыс. грн).
Кто, когда и сколько сможет приобрести земельных участков с/х назначения
В период с 01.07.2021 по 31.12.2023 гг. разрешен оборот земель между гражданами Украины
В этот период отчуждение с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.
Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных собственников, о чем пойдет речь далее.
Начиная с 1 января 2024 – запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями
Начиная с 1 января 2024 юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники такого юридического лица.
Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/ или государство, и/ или территориальную общину.
Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц, которые владеют сельхоз землей на праве собственности. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными нуждами.
Пересмотр Закона на соответствие Конституционным Судом Украины
Несмотря на довольно «урезанный» формат изменений, который вводит Закон, до сих пор продолжаются дискуссии относительно законности изменений, которые вносятся. В частности, основные дискуссии ведутся вокруг соответствия положений Закона Конституции Украины, которые позволяют приобретать право собственности на земли с/х назначения другими субъектами, помимо граждан Украины.
На сегодняшний день представления народных депутатов касательно проверки соответствия положений Закона Конституции Украины находятся на рассмотрении Конституционным Судом Украины, и окончательная точка в этом вопросе еще не поставлена.
***
Таким образом, принятие Закона безусловно является первым шагом в реформировании рынка с/х земли. Определенная этапность запуска оборота рынка земли дает всем его участникам дополнительное время для надлежащей подготовки к нему. Наряду с этим, аренда земли не меняет своего статуса в случае смены собственника земли, потому прогнозируемо останется приоритетным инструментом на аграрном рынке.
Что такое сервитуты на земельные участки
Земельный сервитут — это право пользования чужим земельным участком для проезда или прохода на свой участок, проведение линий электропередачи, связи, трубопроводов и их использование, а также обеспечение водоснабжения и так далее.
Точно так же как и право аренды, земельный сервитут подлежит государственной регистрации.
Право требовать сервитут от владельца соседнего участка прямо установлено законом, однако в случае отказа, установить его можно через суд. Другими словами, установить сервитут, если вам необходимо в какой-то мере использовать чужой земельный участок для пользования своим участком, можно либо по договору с владельцем этого участка либо по решению суда.
Какой будет процедура покупки земли?
Принятый закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли, но он содержит три существенных нововведения к обычной процедуре купли-продажи земельного участка. Сегодня она включает нотариальное заверение договора о покупке-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр. Со вступлением в силу нового закона:
- Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров. Сейчас он не выписан.
- Покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
- Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.
Подобная процедура предусмотрена, чтобы минимизировать создание различных нелегальных схем на подставных людей с целью скупки земель.
Кому запрещается владеть землей?
Принятый закон содержит довольно широкий перечень субъектов, которые не смогут покупать земли сельхозназначения в Украине. Это касается:
- физических лиц-граждан других стран;
- иностранных юридических лиц;
- юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
- юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
- физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
- лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
- юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).
Более жесткое ограничение установлено для покупки земель, расположенных в зоне за 50 км до государственной границы. Они могут быть в собственности только украинских граждан и юридических лиц. Иностранцы могут получить право покупать землю после положительного голосования на референдуме. Но даже после этого не смогут владеть землями, расположенными в 50-километровой зоне.
Зачастую решение земельных вопросов, особенно в случае, когда арендодателем является государство, происходит в виде торгов. Однако не во всех ситуациях торги уместны. Согласование земельных отношений возложены на исполнительные и местные органы власти. Поэтому согласно порядку, установленному ЗКУ, при изъявлении желания взять в аренду землю в Украине ходатайство и прочие документы заявителя подаются в соответствующие органы.
Торг может не происходить в случаях, когда изъявлено желание арендовать земельный надел в следующих целях:
- Для ведения личного фермерского хозяйства.
- Для выращивания садовых культур.
- Под возведение жилого дома или индивидуального дачного строения.
- Для хозяйственных построек.
Без инопланетян, но с иностранцами?
Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.
На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: «Первое и главное: земля принадлежит украинцам». Он также заверил, что «страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, — это бред».
Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:
«В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно».
По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:
«Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история».
По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.
«Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться «черных «денег», — также прокомментировал «фобии», связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.
А помнишь, как все начиналось…
Первый законотворческий полушаг к созданию законодательного поля земельной реформы, Зе-команда сделала еще в ноябре 2019 года, проголосовав в первом чтении основополагающий земельный законопроект №2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Символическую тональность и ритм дальнейшего развертывания земельной реформы было задано именно во время данного голосования.
Напомним, что во время обсуждения проекта закона депутат от фракции «Слуга народа» Никита Потураев сопроводил принятие земельного документа показательным образцом парламентской истерично-исступленной филиппики.
Сайт электронных торгов UBIZ по аренде, продаже земельных участков: особенности и преимущества
Аренда, продажа земли через торги на аукционе UBIZ в Украине позволяет честно, открыто распределять земельный ресурс. К основным преимуществам следует отнести:
- возможность приобрести, взять по договору аренды земельные участки в наиболее привлекательной местности по выгодной цене;
- отсутствие бумажной волокиты — все документы во время аукциона по аренде, покупке земельного участка оформляются в электронном виде, в том числе подписи осуществляются с помощью ЭЦП;
- отсутствие необходимости личного присутствия во время процесса, нет привязки к расположению объекта или месту проведения;
- возможность для зарегистрированных пользователей площадки первыми узнавать об объявленных новых лотах;
- юридическая поддержка на всех этапах.
На площадке UBIZ в свободном доступе предоставлены все данные по выставленным в аренду участкам: можно посетить опцию «Аренда земли», уточнить форму, тип собственности, точную площадь, целевое назначение и конкретный кадастровый номер, по которому на кадастровой карте Украины найти контур надела и всю информацию по нему.
Для Европейских стран и США
Что предсказала Ванга для Европы и США?
Для Европы и Соединённых Штатов болгарская ясновидящая не предсказала практически ничего хорошего. По её словам, камнем преткновения в 2022 и последующих годах станет некий религиозный конфликт, который погрузит территорию сначала Старого, а потом и Нового Света, в пучину бесконечных вооружённых конфликтов и внутренних волнений. К сожалению, Ванга не дала чётких указаний, о каких именно странах идёт речь, в её речах это был просто «Запад» или «Западные страны».
- Беженцы. В своих видениях Ванга часто видела мучения людей, бессмысленные войны и массовое переселение с одной территории на другую и, как следствие, голод, страх и боль. Вероятнее всего, эти предсказания относятся к беженцам из Сирии и Ливана. По воспоминаниям некоторых свидетелей, эти обстоятельства очень беспокоили пророчицу. Она даже говорила, что «инакомыслящие – это подставные жертвы, слуги дьявола», что они принесут с собой пламя войны и смерть.
- Масштабный конфликт. Кроме того, запад ожидает некий масштабный конфликт на религиозной или этнической почве. Возможно, причиной станут эмигранты из стран Африки и Ближнего Востока, исповедующих ислам. А может быть, речь идёт о расовых войнах в США. Смягчить противоречия удастся лишь к концу 2026 года, а отголоски его ещё долго будут пугать население Соединённых штатов и Европы.
- Смена мирового порядка. Много внимания в своих предсказаниях Ванга уделяла и глобальному изменению мирового порядка. К сожалению, стабильности она не предсказала. Повсеместные экономические проблемы и общая нетерпимость породит рост социальной напряжённости, доходящий до вооружённых столкновений. Возможно, речь идёт о том, что США потеряют статус мирового лидера.
- Холод. Ещё Ванга говорила так: «Запад превратится в холодную пустыню…». Не совсем понятно о чём говорила ясновидящая в этом случае, возможно, о глобальном похолодании, возможно, о проблемах с газом и отоплением.
Аренда земли: земельные доли (паи)
В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г. № 720/95 «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее — КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.
Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю. При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.
В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности). Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г. № 11 (далее — Методика № 11).
В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.
После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию. Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48
При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:
- владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);
- если земельная доля (пай) была выделена им в натуре (на местности) и был получен государственный акт на право собственности на землю, то договор аренды земли (пая) следует расторгнуть и заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменился, что также следует из письма Госкомзема от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130;
- сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю;
- сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством;
- Собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю;
- После выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только по согласию сторон.
Согласно ст.14 Конституции Украины, каждый гражданин имеет право на получение участка земли в собственность. А ч.1, ст. 81 Земельного кодекса Украины гласит, что право собственности можно получить на землю, бесплатно переданную из государственной или коммунальной собственности.
Причем, участок земли не имеет никаких географических привязок к месту проживания или регистрации человека. То есть, каждый украинец имеет право получить участок земли в любом регионе страны, где есть свободные участки.
Таким образом, мы видим, что на законодательном уровне закреплено право каждого гражданина на приватизацию земельного участка разного целевого назначения (для строительства дома, гаража, сельхозхозяйства и другие).
Повышающий коэффициент
С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).
Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.
Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:
-
не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);
-
не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).
Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:
– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);
– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).
До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).
Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).
При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.
Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).
Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.
Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.
Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).