Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый выгодный этап для покупки жилья на первичном рынке недвижимости в столице, дающий экономию до 30 и более процентов — это покупка квартиры на этапе котлована. Второй момент, важный в современных инфляционных условиях — это инвестирование в то, что со временем будет только дорожать, причем гораздо быстрее, чем дешевеет рубль. Доходность банковских вкладов снижается, и российские граждане предпочитают вкладывать свои сбережения и накопления в строительство. В том числе и этим объясняется высокий процент частных инвестиций в приобретение помещений на стадии котлована.
Что нужно знать о покупке квартиры в стадии «котлован»?
- Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
- На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
- Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.
Любое строительство требует финансирования
Однако строительство, в чьих бы интересах оно не велось, требует денег. Трехлетний (2021-2023 г.) бюджет страны, учитывающий все текущие негативные факторы и риск недополучения налогов в будущем, сократился на 10%, и, пропорционально, уменьшилось и финансирование национальных проектов, в том числе и тех, которые связаны с жильем.
Тем не менее, привлечь средства помогут новые финансовые инструменты – инфраструктурные облигации. Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.
Незадолго до конца 2020 года принято решение об объединении Фонда содействия реформирования ЖКХ и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. В результате должен появиться Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Зачем это делается?
Сейчас на участках, которые заняты проблемными объектами, есть необходимость заканчивать стройку, а кое-где даже и начинать. Для этого внутри единой структуры на основе Фонда защиты дольщиков запланировано создать собственную девелоперскую компанию. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает» – сказал глава Фонда Константин Тимофеев.
Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве
Ежегодно портфель ПИК пополняется на 1 млн. кв.м. полезных площадей. На счету компании реализация привлекательных внешне и максимально комфортабельных изнутри новостроек «Английский квартал», «Мироновский», «Бунинский», а также застройка микрорайонов Новокуркино, Левобережный, Ярославский и др.
Официальный сайт ПИК всегда предложит Вам максимально точную и актуальную информацию обо всех новостях и событиях в компании, а также исчерпывающие данные по строительной тематике. Ссылку на официальный сайт вы всегда найдете на этой странице.
Именно самоизоляция стимулировала развитие технологий дистанционной работы – переговоры с клиентами, просмотры квартир и даже некоторые сделки проводились в удаленном режиме. Она же заставила застройщиков переносить сроки сдачи объектов, поскольку большинство строек весной были остановлены на несколько недель. В конечном итоге, работы на стройках возобновились, но значительная часть иностранных рабочих не смогла вернуться в Россию из-за введенных ограничений на въезд в страну.
По разным данным «недостача» составила от 190 тыс. до 1,5 млн. человек, и в связи с этим Минстрой подготовил предложения по упрощению въезда в РФ мигрантов-строителей. Возможно, в следующем году они снова смогут пересекать границу при условии выполнения требований, которые будут сформулированы на специальном правительственном совещании. Провести такое совещание в начале 2021 года предложил вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая на заседании Госсовета 18 декабря.
Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве
- Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
- На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
- Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.
Минусы. У покупки новостройки на котловане два существенных недостатка, и первый заключается в повышенных рисках. За те 1-2 года, что строится дом, у застройщика могут возникнуть финансовые трудности, из-за которых придётся «заморозить» строительство. Второй недостаток в том, что при покупке квартиры на котловане дом ещё нельзя увидеть своими глазами, и проект приходится оценивать по документам, чертежам планировок и 3D-моделям.
Именно самоизоляция стимулировала развитие технологий дистанционной работы – переговоры с клиентами, просмотры квартир и даже некоторые сделки проводились в удаленном режиме. Она же заставила застройщиков переносить сроки сдачи объектов, поскольку большинство строек весной были остановлены на несколько недель. В конечном итоге, работы на стройках возобновились, но значительная часть иностранных рабочих не смогла вернуться в Россию из-за введенных ограничений на въезд в страну.
По разным данным «недостача» составила от 190 тыс. до 1,5 млн. человек, и в связи с этим Минстрой подготовил предложения по упрощению въезда в РФ мигрантов-строителей. Возможно, в следующем году они снова смогут пересекать границу при условии выполнения требований, которые будут сформулированы на специальном правительственном совещании. Провести такое совещание в начале 2021 года предложил вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая на заседании Госсовета 18 декабря.
Новостройки со сдачей в 2021 году на стадии котлована в Москве
В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.
Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.
Новый жилой квартал появится и в районе ст. метро «Октябрьское поле» – компания РГ-Девелопмент подписала с правительством Москвы договор о комплексном развитии территории (КРТ) части бывшей промзоны по адресу ул. Берзарина, вл. 32. Это первый договор о комплексном развитии бывшей промзоны, заключенный между девелопером и городом. Первым там появится дом на 312 квартир, а в перспективе – более 200 000 кв. метров недвижимости, включая образовательные и медицинские учреждения. Договором также предусмотрено создание на территории нового квартала более 500 рабочих мест.
В продаже 6446 квартир от 78 застройщиков в новостройках Москвы в 135 жилых комплексах со сдачей в 2021 году:
- Цена от 249 900 до 2 115 500 рублей за м²;
- Площадь недвижимости от 14.2 до 496.8 м²;
- Самое недорогое жильё в новом доме обойдется в от 3,5 млн руб., это студия в ЖК эконом-класса ЖК «MySpace на Окской»;
- В базе новостроек 135 строящихся домов, планируемых к сдаче в 2022, 2023 годах.
Купить квартиру на этапе строительства котлована от застройщика в Москве
Покупатель, особенно на самом раннем этапе строительства, должен рассчитывать на долгосрочную перспективу. Здесь важен сухой расчет, связанный с конкретными целями: продажа, аренда, решение собственного квартирного вопроса.
В зависимости от желаний меняются и те моменты, к которым следует приглядеться пристальнее. Важно проанализировать количество аналогичных объектов на рынке, а также квартир в доме или в окружающей застройке, оценить объемы строительства жилья в ближайшем времени, поинтересоваться развитием инфраструктуры в районе (транспортной, социальной, торговой, спортивной, развлекательной). Все эти факторы на любом этапе строительства будут играть роль в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.
В последнее время заметно снижение степени обеспокоенности покупателей относительно покупки квартиры на котловане. Развеять опасения окончательно помогут репутация компании, а также количество и качество реализованных проектов застройщика. И в том случае, когда ликвидность жилья, локация и стоимость устраивают, дольщик готов делить риски с девелопером.
«В плане покупки квартир на стадии котлована, как и на раннем этапе строительства, с минимальными рисками лучшее решение – это малоэтажный проект, поскольку дома в 3–4 этажа возводятся в среднем за 1–1,5 года, – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. – Например, ЖК “Шотландия” в Агалатовском сельском поселении был выведен в продажу в конце прошлого года, а ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец этого года. При этом первые покупатели квартир на этапе котлована уже прилично выиграли в цене, не говоря уже о том, что их риски были сведены к минимуму».
По данным компании «Инком-Недвижимость», которые опубликовал «Петербургский дневник», 22% клиентов готовы приобретать жилье эконом- и комфорт-класса на нулевом этапе строительства. До 39% количество желающих сделать покупку увеличивается на стадии монтажа этажей. В период отделочных работ предпочитают совершить сделку 11% покупателей, ну а когда дом уже введен в эксплуатацию, квартиру готовы купить около 28%.
«Жилье в Санкт-Петербурге – продукт дефицитный, – прокомментировала ситуацию Елизавета Яковлева. – Несмотря на количество возводимого жилья, квартиры в ликвидных объектах всегда продаются. В неблагополучные с экономической точки зрения времена покупатели оценивают свои риски на всех этапах строительства и предпочитают вкладывать деньги в строящиеся объекты на высокой стадии готовности. Однако в нашей стране покупатель уже спокойно относится к цикличности в экономике, тем более что квартирный вопрос все равно приходится решать».
Застройщик имеет право начать продавать квартиры сразу после получения разрешения на возведение новостройки. И некоторые девелоперы, не дожидаясь этапа строительства, открывают продажи с дисконтом. Уже на стадии котлована появляются предложения со скидкой чуть ли не вполовину стоимости объекта. К тому же широкий выбор планировок и метража также можно отнести к безусловным плюсам.
У начального этапа строительства есть и минусы: сдачи квартиры придется ждать несколько лет. Стоимость квартир увеличивается приблизительно на треть, когда здание построено на 70–80%. Это плата за снижение рисков и сокращение времени ожидания. И не стоит забывать, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем меньше остается вариантов для выбора.
Конечно, в идеале любому покупателю хотелось бы совершить сделку, когда все этапы строительства позади и здание готово к заселению жильцов. Но цена в готовой новостройке автоматически взлетает еще на 10%.
Для тех покупателей, которые не хотят хвататься за последний вариант, а, напротив, предпочитают выбирать квартиру среди множества других вариантов, вероятно, лучше рассматривать предложения застройщиков на ранних этапах строительства. Но стоит учитывать, что у каждой стадии возведения дома есть как положительные, так и отрицательные стороны. И поиски выгодного объекта недвижимости желательно связать не только с надежной компанией, работающей по федеральному закону № 214 и уже доказавшей свою эффективную деятельность на рынке, но и с профессиональным риэлтором. При помощи специалиста можно обойти все подводные камни на любом этапе строительства и остановиться на доступном и вместе с тем комфортном жилье.
- Дизайнерская
- White box
Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения. Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой. И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.
Новостройки со сдачей в 2021 году на стадии котлована в Москве
В базе жилых комплексов найдено 126 новостроек срок сдачи 2021 год в Москве по цене от 4 млн руб до 120 млн руб. Площадь квартир варьируется от 24 до 279 м². Все 126 карточек ЖК срок сдачи 2021 год в Москве содержат: подробное описание, планировки квартир, фото, ход строительства, визуализацию, расположение на карте, отзывы, новости и статьи.
В каталоге агентства недвижимости Est-a-Tet к продаже представлены объекты в жилых комплексах, находящихся на этапе возведения. В нашей базе можно выбрать квартиры:
- Площадью от 24 квадратных метров;
- С разнообразной планировкой;
- На любом этаже.
На сайте агентства имеются описания объектов, их фотографии, отзывы реальных покупателей. Получить детальную информацию об интересующем вас жилье можно у консультанта Est-a-Tet.
Новостройки со сдачей в 2021 году на стадии котлована в Москве
Ежегодно портфель ПИК пополняется на 1 млн. кв.м. полезных площадей. На счету компании реализация привлекательных внешне и максимально комфортабельных изнутри новостроек «Английский квартал», «Мироновский», «Бунинский», а также застройка микрорайонов Новокуркино, Левобережный, Ярославский и др.
Официальный сайт ПИК всегда предложит Вам максимально точную и актуальную информацию обо всех новостях и событиях в компании, а также исчерпывающие данные по строительной тематике. Ссылку на официальный сайт вы всегда найдете на этой странице.
Второе место по количеству ожидаемых к продаже новинок занимает ЮЗАО. Здесь их три: ЖК «Архитектор», ЖК Eniteo и комплекс на улице на Наметкина. В ЖК «Архитектор» продажи уже начались, причем буквально на следующий день после получения ЗОС от Москомстройинвеста.
Этот жилой комплекс окажется расположен на территории Новой Москвы всего в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе. Точный адрес – Новомосковский АО, поселение Сосенское, коттеджный поселок «Президент», улица Геологов.
Фактически «Южное Бунино» будет представлять собой целый квартал, в котором, помимо 19 монолитно-каркасных новостроек разной этажности (от 12 до 14), также построят 3 детских сада на 890 мест, 2 детских школы на 1975 мест, больницу, магазины, кафе, салоны красоты, банковские отделения, офисы и другие необходимые заведения.
Жителям новостроек будет доступна и развитая инфраструктура самой Москвы. Новоселы смогут не только передвигаться в пределах своего района, но и выезжать в столицу – например, в близлежащее Южное Бутово. С этой целью будет реконструирован целый участок дороги, в результате чего до города можно будет добираться прямым и удобным путем. Если говорить о станциях метрополитена, то «Южное Бунино» находится в 14 минутах езды от «Бунинской аллеи» и в 15 минутах езды от «Теплого Стана». Застройщик сдаст данный проект «комфорт-класса» в эксплуатацию в 4 квартале 2020 года.
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Новостройки на стадии котлована (ЖК) в Москве
В базе жилых комплексов найдено 137 новостроек срок сдачи 2021 год в Москве по цене от 5 млн руб до 159 млн руб. Площадь квартир варьируется от 19 до 224 м². Все 137 карточек ЖК срок сдачи 2021 год в Москве содержат: подробное описание, планировки квартир, фото, ход строительства, визуализацию, расположение на карте, отзывы, новости и статьи.
ПИК специализируется на строительстве новостроек в разных районах Москвы, используя для этого собственные производственные мощности и профессионализм сотрудников. С момента работы застройщиком было введено в эксплуатацию порядка 15 млн. кв.м. в сегменте панельного домостроения. На текущий момент холдинг состоит из 15 активно функционирующих подразделений, которые оказывают риэлтерские услуги, управляют вновь созданными объектами и вводят их в эксплуатацию.
Ежегодно портфель ПИК пополняется на 1 млн. кв.м. полезных площадей. На счету компании реализация привлекательных внешне и максимально комфортабельных изнутри новостроек «Английский квартал», «Мироновский», «Бунинский», а также застройка микрорайонов Новокуркино, Левобережный, Ярославский и др.
Официальный сайт ПИК всегда предложит Вам максимально точную и актуальную информацию обо всех новостях и событиях в компании, а также исчерпывающие данные по строительной тематике. Ссылку на официальный сайт вы всегда найдете на этой странице.
Нововведения и поправки
Общий смысл поправок сводится к переходу на проектное финансирование, если застройщик работает со средствами граждан. Проектное финансирование предусматривает аккумулирование средств граждан на эскроу счетах. И пока застройщик не построит дом — денег он не получит. Средства за проданную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.
Для того, чтобы работать по проектному финансированию застройщики должны отвечать определенным требованиям и заполнить массу документов для банка. Банк оценивает заявку застройщика, сам проект и решает участвовать в его финансировании или нет. По оценкам экспертов около 30% российских застройщиков не смогут пройти данный барьер и будут вынуждены уйти с рынка.
Часть средств на проект застройщик должен изыскать сам, остальное будут финансировать банки. Естественно взимая проценты за предоставленный кредит. Мало кто из застройщиков в настоящее время может вести строительство полностью за свой счет или иметь 80% и более для реализации масштабного проекта. В итоге получается интересная картина. Во-первых, на рынке новостроек объем предложений снизится. Во-вторых, в связи с кредитованием строительства банками для застройщика не будет экономических причин продавать квартиры сильно ниже на этапе котлована или уже накануне сдачи объекта. Естественно, что издержки по кредиту будут заложены в цену объекта.
Купить квартиру на стадии котлована в Москве
Еще одна доступная новинка — ЖК «Большая семерка», который будет построен в Богородском районе ВАО. «Название проекта отражает концепцию — в составе квартала семь монолитных корпусов на едином стилобате. Территорию планируется организовать согласно принципу «двор без машин».
Фасады домов будут выполнены в светлых тонах с использованием керамогранитной плитки. Дизайн холлов и лифтовых зон разработан по авторскому проекту. Среди плюсов также можно отметить виды на расположенную поблизости набережную реки Яузы, массивы парков Сокольники и Лосиного острова», — рассказывает Наталия Кузнецова. Проект относится к бизнес-классу, его застройщиком выступает копания «Бэсткон». Ближайшей к проекту является станция метро «Преображенская площадь» (15 минут пешком). Срок сдачи намечен на III квартал 2022 года. Площадь лотов варьируется от 39,8 до 108,1 кв. м, а цена квартир на старте начинается от 6,9 млн рублей.