Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
- Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
- Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
- Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
- Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
- Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.
Выяснить, как и когда продавец стал собственником
Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.
От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.
Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.
Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
А квартирка-то с душком!
Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.
Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.
Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.
Вы точно все проверили?
Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.
А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.
Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…
На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.
Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.
✅ Где получить документы для проверки чистоты сделки, стоимость
Чтобы быстрее купить квартиру на рынке вторичного жилья, и при этом самому проверить чистоту сделки, необходимо обратиться к собственнику. Он подаст соответствующие запросы в госорганы и получит справки за определенную стоимость:
| Документ, где взять | Стоимость | Срок ожидания |
|---|---|---|
|
Оформить выписку ЕГРН можно в Росреестре, МФЦ или на официальном сайте организации |
300 руб. |
3 дня, если обратиться в Росреестр, 5 — при обращении в МФЦ |
|
Кадастровый паспорт как отдельно оформленный документ не выдается с 2017 г., сейчас оформляется выписка ЕГРН, которую можно получить в Росреестре |
400 руб. — бумажный вариант документа, 250 руб. — электронная справка |
3 дня — при обращении в Росреестр или подачи заявки на сайт госоргана, 5 дней — через МФЦ |
|
Справка о составе семьи для выявления скрытых собственников. Оформляется в жилищном агентстве или в отделении регистрационного учета граждан |
Выдается бесплатно |
До 7 дней |
|
Архивная выписка, позволяющая выявить всех нынешних и даже бывших собственников, имеющих право претендовать на квартиру. Ее может получить только продавец, риелтор. Стоимость справки высока, поэтому можно предложить продавцу возместить расходы на ее получение |
1,5-6 тыс. руб. |
От 1 до 7 дней |
|
Справка, подтверждающая задолженность за коммунальные услуги |
От 200 руб. |
1-3 дня |
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете
За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).
В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?
Для проверки чистоты с точки зрения закона не обязательно обращаться в специализированные фирмы или пользоваться услугами риэлторов. Сопутствующую сделке документацию можно проверить самостоятельно. Это не займет много времени, если у квартиры за всю историю был только один владелец, но если за все время существования недвижимости поменялось несколько собственников – потребуется более тщательная проверка.
В первую очередь у продавца запрашиваются правоустанавливающие документы. Это могут быть:
- договор купли-продажи;
- дарственная;
- свидетельство о вступлении в права наследования;
- свидетельство о приватизации;
- договор ренты;
- решение суда и другие документы, ставшие основанием для возникновения имущественных прав.
Требовать нужно предоставления оригиналов документов. В бумагах не должно быть исправлений, опечаток и каких-либо корректировок. При их наличии необходимо проверить удостоверены ли исправления подписями сторон и нотариусом.
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой специалистами
Самостоятельная проверка занимает уйму времени, поэтому многие покупатели жилья прелпочитают обращаться к специалистам. Они обладают опытом и необходимыми знаниями и в курсе, на что следует обращать внимание.
Риэлтор сможет проверить все необходимые бумаги и обстоятельства гораздо быстрее, чем покупатель. Специалист самостоятельно сделает запросы в необходимые инстанции и получит все справки.
Практически все юридические фирмы оказывают услуги по проверке квартир на чистоту. Это может служить дополнением к полному сопровождению сделки или иметь разовый характер. В зависимости от региона и сложности проверка на юридическую чистоту обойдется покупателю суммой от 7 000 до 50 000 рублей.
Некоторые граждане обращаются с целью осуществить проверку к нотариусу. Расскажем, почему этого делать не стоит.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.