Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Если отсутствует подходящий кандидат
Возможными причинами являются:
- нежелание быть ответственным за весь дом;
- отсутствие опытного кандидата;
- действующий председатель не справляется с обязанностями.
Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.
Отличия должностей представлены в таблице.
| Председатель | Управляющий |
| Выбирается собранием владельцев помещений | Работает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист |
| Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностью | Может работать в нескольких ТСЖ |
| Подчиняется общедомовому собранию | Подчиняется председателю |
| Управляет всеми сотрудниками и управляющим | Управляет и контролирует сотрудников, их работу |
| Избирается на срок, указанный в Уставе | Срок работы соответствует сроку трудового договора |
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Кто может быть председателем ТСЖ
Занять должность председателя правления ТСЖ может исключительно лицо, которому принадлежит относящее к товариществу имущество на праве собственности. Это правило закреплено в ст. 161 Жилищного кодекса. К управляющему таких требований закон не предъявляет.
Законом не предусмотрено случая, когда председатель ТСЖ не является собственником жилья в том доме, жители которого создали товарищество.
Может ли собственник быть председателем ТСЖ, если он не является членом товарищества?
Согласно Жилищному кодексу, на должность председателя могут претендовать только лица, входящие в ТСЖ.
Что касается каких-то специальных знаний и образования, то никаких требований к этому закон не предъявляет. Однако очевидно, что человек с достаточно глубокими знаниями в сфере жилищного и гражданского права лучше справится со своими обязанностями, будучи в этой должности.
Права председателя ТСЖ
Если выполнение обязанностей председателем — необходимость, то использование прав — это возможность. Использовать или нет то или иное право, председатель решает сам.
Обычно ему предоставляются такие права: подписывать документы ТСЖ; вести финансовые вопросы товарищества; заключать договоры с организациями, оказывающими коммунальные и бытовые услуги; выдавать распоряжения, обязательные для выполнения участниками ТСЖ; проводить и созывать собрания членов правления; привилегированное право голоса в случае, если голосование получило равное количество голосов; страховать имущество ТСЖ; право на то, чтобы досрочно покинуть занимаемый пост председателя.
Председатель товарищества
Жилищное законодательство предусматривает, что выбор своего председателя проводит непосредственно правление товарищества собственников жилья, если устав не наделяет этими полномочиями высший орган управления. Вторая вариация является более предпочтительной, учитывая какую важную роль играет председатель правления товарищества собственников жилья. Его избрание общим собранием дает возможность каждому члену выказать свое волеизъявление и отношение к кандидатам.
В случае если выбор главы по уставу принадлежит к компетенции правления, такое избрание должно произойти во время первого заседания данного органа.
Важно знать, что председатель правления ТСЖ не единственное должностное лицо, о котором идет речь в ЖК. Также в законе упоминается заместитель председателя при этом Жилищный кодекс не разъясняет, в каком порядке он должен избираться либо назначаться. Учитывая это, важно прописать процедуру выбора в уставе организации либо других документах внутреннего характера.
Председатель правления ТСЖ готовит отчет о результатах деятельности данного органа для представления общему собранию.
Созыв и компетенция заседания правления
Председатель правления товарищества собственников жилья собирает заседания органа в термины, определенные уставом ТСЖ. Заседание является правомочным, когда в нем участвуют не меньше 1/2 от общего состава. Иначе решения, принятые правлением, не имеют никакой юридической силы. При этом уставом может быть закреплен перечень вопросов, который требует присутствия большего числа участников. В ходе мероприятия ведется протокол заседания правления ТСЖ, который заверяет своей подписью председатель правления товарищества собственников жилья и секретарь.
На необходимость очной формы проведения заседания указывает несколько признаков:
- употребление в ЖК термина «созыв»;
- протокол заседания правления ТСЖ;
- требования относительно кворума.
Процесс избрания председателя
Жилищным законодательством предусмотрено, что выбор председателя, а в случае необходимости его смена, относится к обязанностям правления ТСЖ. Но устав товарищества может определить, что вопрос выбора относится к компетенции общего собрания.
Избрание председателя высшим управленческим органом является более сложным процессом, однако отображает истинное желание всех членов организации.
Если рассматривать первый вариант – когда выбор председателя выполняется правлением – важно отметить, что решение данного вопроса происходит во время первого заседания правления, что фиксируется в протоколе.
В ЖК России упоминается еще одно должностное лицо, которое может избираться, это заместитель председателя. Однако процедура, по которой он избирается, законом не установлена.
Председатель вправе оставить свои полномочия по собственному желанию или уйти по требованию при допущении нарушений в своей работе. Для ухода по своему желанию основанием служит личное заявление, написанное за 2 недели.
При нарушениях в работе руководителя его привлекают к ответственности путем обращения в суд. Это можно сделать как до, так и после увольнения. Процесс увольнения могут инициировать жильцы дома, члены правления или сам председатель-нарушитель. Прецедентом снятия с должности в связи с недоверием станет протокол общего собрания собственников МКД.
В случае увольнения по личной инициативе следует опираться на ст. 80 ТК РФ. При принудительном увольнении ориентируются на п.7 ст. 81 ТК РФ.
Во главе товарищества жильцов МКД стоит председатель. Без него функционирование ТСЖ невозможно. Одним из нормативных документов, регулирующих деятельность главы правления, является должностная инструкция, в которой прописываются права, обязанности и ответственность председателя. Как и на других наемных работников, на председателя ТСЖ распространяются нормы трудового законодательства.
Как документально оформляется вступление в должность?
Если у ТСЖ имеется статус юр. лица, то председатель вступает в должность не сразу, а в несколько этапов. Для начала требуется подготовка следующих документов:
- протокол собрания жильцов или участников совета ТСЖ;
- приказ назначения председателя;
- трудовое соглашение с избранным главой товарищества;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- заявление для оформления указанного человека в председательской должности по форме ФНС.
Подготовленный пакет бумаг предоставляется нотариусу на ознакомление. Кроме указанных документов, необходимо дополнительно приложить:
- паспорт избранного лица;
- устав;
- ОГРН.
Организация деятельности ТСЖ как юридического лица
1. Как стать членом ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ и ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника жилого или нежилого помещения о приеме в члены ТСЖ. Для вступления в члены ТСЖ не нужно согласие общего собрания членов ТСЖ.
2. Кто может быть членом ТСЖ?
Как определяет ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, членом ТСЖ может быть любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Наниматели квартир и арендаторы нежилых помещений не могут быть членами товарищества.
3. Обязаны ли граждане при покупке квартиры вступать в созданное в многоквартирном доме ТСЖ?
Нет, не обязаны, поскольку согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, членство в любом объединении, в том числе в ТСЖ, добровольное.
4. Как выйти из состава ТСЖ?
Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается в случаях, если:
— член ТСЖ подал заявление о выходе из членов товарищества;
— член ТСЖ утратил право собственности на помещение (продал, подарил).
5. Является ли членство в ТСЖ обязательным для наследника умершего члена ТСЖ?
В случае смерти члена ТСЖ к его наследнику не переходит членство в ТСЖ автоматически. Наследник может подать заявление о вступлении в ТСЖ после регистрации своего права собственности на наследуемое помещение.
6. Кто принимает решения по вопросам деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом?
Как установлено ст.ст. 144, 145 и 147 ЖК РФ, в ТСЖ органами управления являются:
1) Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы деятельности ТСЖ и управления домом.
2) Правление ТСЖ – выборный орган, который избирает из своего состава председателя правления ТСЖ, коллегиально решает текущие вопросы. Правление ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
7. Как формируется правление ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 145 и ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, члены правления товарищества собственников жилья выбираются на общем собрании членов товарищества, на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
8. Кто может быть членом правления ТСЖ?
Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом ТСЖ, выбранный на общем собрании членов ТСЖ.
9. Какие вопросы должно решать правление ТСЖ?
Как установлено ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Кроме вышеперечисленных, в уставе ТСЖ могут быть установлены иные обязанности правления товарищества.
10. Кто может быть председателем правления ТСЖ?
Согласно ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК РФ, председателем правления товарищества может быть собственник помещения, являющийся членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.
Кто может стать председателем
Стоит знать требования к председателю, чтобы понимать, у какого человека есть шансы занять эту ответственную должность. Потребуется соответствовать тем критериям, которые применяются к главе товарищества, чтобы принять участие в выборах в качестве кандидата. Однако даже если все требования соблюдены, нет гарантии, что конкретного человека изберут. Ведь именно люди принимают решение, подходит определенный гражданин на должность или нет.
Решая вопрос, кто может быть председателем, в первую очередь отметим навыки, опыт и знания. У гражданина должно быть среднее или высшее образование в сфере строительства или ЖКХ. Также должен быть опыт работы по профессии не менее 1 года. В некоторых городах существуют специальные курсы, которые подготавливают к должности и помогают расширить свои знания. Их надо будет обязательно пройти, если они существуют в населенном пункте.
Предъявляемые требования
Не всякий владелец квартиры может занять эту должность, у кандидата должны быть определенные знания, навыки, опыт, способности.
На эту должность может быть избран гражданин с высшим или средним образованием в сфере ЖКХ или строительства, и с опытом на такой же должности на протяжении минимум 1-го года. Подготовка на специальных курсах обязательна (если таковые в населенном пункте есть).
Такая работа требует не только наличия диплома ВУЗа, нужны еще:
- умение работать с людьми;
- понимать механизм финансовой деятельности товарищества;
- смелость брать на себя ответственность за судьбу жильцов, принимая решения и подписывая договора, обязательства, банковские долговые бумаги и т.п.;
- способности договариваться с поставщиками услуг, подрядчиками, то есть обладание коммуникабельностью и харизмой, без которых невозможно решать вопросы на всех уровнях, в том числе и в органах управления городом или поселком.
Обязанностей у этого должностного лица масса, они разной направленности и требуют большой целеустремленности, настойчивости и способности находить выход из сложного положения.
Трудовой договор с председателем ТСЖ
Существует точка зрения в отношении трудового договора, что его не должно существовать, но многие руководители или товарищеские организации заключают такое соглашение в установленном порядке для своей же безопасности. Ведь в таком случае деятельность председателя в доме будет регулироваться не только нормативными положениями, но и Трудовым Законодательством. Основным действующим документом, обеспечивающим правильные взаимоотношения между работником и работодателем, является как раз таки трудовой договор.
Он содержит такую основную информацию:
- предмет договора;
- права и обязанности председателя и работодателя;
- срок действия документа;
- условия оплаты труда и период отдыха;
- услуги страхования;
- всевозможные компенсации и гарантии;
- ответственность за несоблюдение трудового законодательства и внутреннего распорядка (устава) дома;
- заключительные положения;
- реквизиты банка для оплаты заработной платы и других видов начислений.
Подписывается договор между председателем и главным из управленческого состава (если на такую должность был выбран один из управленцев дома) или жильцами (в случае открытого голосования).
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Обязанности председателя ТСЖ и его функции
Для наиболее эффективного и качественного управления многоквартирным домом российское законодательство предоставляет собственникам жилых помещений право организовать особую административную форму – товарищество собственников жилья или ТСЖ.
Принимая такое решение, собственники квартир как бы берут судьбу дома в свои руки.
Они самостоятельно несут ответственность за то, в каком состоянии он находится и средства, собранные за оплату коммунальных услуг, отправляют не посторонней мифической управляющей компании, а распределяют в соответствии с потребностями и направляют на решение насущных проблем всего дома.
Естественно, что одновременно все собственники не могут бросить свой основной род деятельности и заниматься исключительно бытовыми нуждами. Поэтому на общем собрании участников ТСЖ выбирается представительный орган – правление, которое состоит из наиболее активных и грамотных членов товарищества.