Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил требования к строительству дома на сельхозземле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Зачем знать, является постройка капитальной или нет? Это важно для расчета налога на имущество физических лиц.
| Налогооблагаемыми объектами являются находящиеся в собственности у граждан хозяйственные постройки, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В их число входят хозяйственные, бытовые, подсобные капитальные строения, вспомогательные сооружения, в том числе летние кухни, бани и иные аналогичные объекты недвижимости. Исключение — жилые помещения и гаражи, которые являются самостоятельными объектами налогообложения. |
И возникает вопрос: какие из строений считать капитальными?
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Нормативные акты и документы
Согласно законодательству Российской Федерации начинать строительство на земельном участке разрешается только при наличии Свидетельства о праве собственности.
Сверьте все данные в разрешительном документе и используете землю в соответствии с её целевым назначением.
Возведение частной постройки разрешено только на:
- землях сельхозназначения, с разрешением под дачное строительство (в перспективе и под ведение садоводства); , под индивидуально-жилищное строительство либо под личное подсобное хозяйство;
- землях под комплексное жилищное строительство.
После скрупулезной проверки соответствия документов, необходимо начинать планирование в соответствии с законодательными актами и нормами СНиП.
Среди рекомендуемых актов обязательно следует ознакомиться с:
- Планирование и застройка на территории городской и сельской местности;
- Коммуникации: СНиП 07.01-89;
- МСК – МГСН 1.0-99 п.9.1;
- МО – ГСН 30-303-2000 п.10.15;
- Постройки малых габаритов СП 30-102-99: Планирование застраиваемой площади;
- Пожарная безопасность: 123-Ф3, в том числе санитарные Сан Пин 2.2.1/2.1.1.1200.
Какие правила планировки и застройки на дачных участках СНТ действуют в 2023 году
Минимальные отступы, установленные правилами, увы, мало кто соблюдает. При желании можно придраться к любому дачному или садовому участку, если хозяин не перфекционист в отношении соблюдении норм законодательства.
Так как земельные участки, принятые к выдаче чаще всего, имеют размер – 6 соток, приходится умудриться на таком клочке земли разместить хотя бы минимум: дом, баню, хозчасть, при этом не забыть про сад и огород. Вот и получается: где-то строения расположены слишком близко друг к другу, где-то деревья посажены неправильно.
Однако, если нарушения касаются высадки деревьев или кустарников – то исправить ситуацию при обращении недовольных соседей можно на раз-два. А если не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве коттеджа или бани? Здесь вариант решения проблемы гораздо сложнее.
Рассмотрим какие правила планировки и застройки действуют в 2023 году, сколько метров отступать от забора при строительстве.
Oгpaждeниe и тpeбoвaния к нeмy
Boзвoдя зaбop, влaдeлeц дaчи пpecлeдyeт cлeдyющиe цeли:
- oбoзнaчeниe гpaниц yчacткa;
- зaщитa oт шyмa и пыли;
- пpeпятcтвиe для нecaнкциoниpoвaннoгo пpoникнoвeния пocтopoнниx;
- oбecпeчeниe кoнфидeнциaльнocти пpoживaющиx;
- дeкopaтивнaя cocтaвляющaя лaндшaфтнoгo дизaйнa.
Нepeдкo мoнтaж зaбopa cтaнoвитcя пpичинoй кoнфликтa мeждy coceдями.
Чтoбы избeжaть пpeтeнзий, дocтaтoчнo выпoлнить тpeбoвaния cтpoитeльныx пpaвил в чacти ycтaнoвки oгpaждeний yчacткa, pacпoлoжeннoгo нa тeppитopии CНT или ИЖC. Coглacнo пyнктy 6.2 CНиП 30-02-97, paзъяcняющeмy пpaвилa плaниpoвки caдoвыx yчacткoв:
- зaбopы мeждy yчacткaми дoлжны быть из ceтки или peшeтки, дoпycтимaя выcoтa 1,5 м;
- зaбopы co cтopoны пpoeздoв и yлиц мoгyт coopyжaтьcя глyxими, ecли этo caнкциoниpoвaнo peшeниeм oбщeгo coбpaния дaчникoв (caдoвoдoв).
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Особенности расположения гаража на земельном участке
Выясним сколько метров надо отступать от забора и других строений при строительстве гаража.
Гаражи для автомобилей могут быть как отдельными постройками, так и встроенными или пристроенными к дому, коттеджу или другим зданиям, расположенными на садовом участке.
Здесь следует понимать, если гараж отдельно стоящий и одноэтажный, то от соседнего забора достаточно отступить 1 метр для строительства (учитывая при этом наклон крыши, чтобы сточная вода не попадала на соседний участок. Если гараж является пристройкой дома, тогда от дома отступается 3 метра, а от гаража – 1 метр.
По новым правилам 2022 разрешено размещать примыкающий к участку гараж (навес для авто, или площадку-стоянку) со стороны улицы или проезда по согласованию с правлением СНТ.
Как признать дом на землях СНТ жилым
Признать садовый дом как жилой можно двумя способами:
- Через местную администрацию;
- Через суд.
В первом случае нужно подготовить четыре документа:
- — Заявление о признании дома в качестве жилого. В нем перечислить кадастровый номер дома, кадастровый номер участка, адрес или электронную почту заявителя. Здесь же нужно выбрать, каким способом получить решение по вопросу;
- — Официальное заключение технического состояния строения;
- — Выписка из ЕГРН. Требуется, если дом находится в ведении Росреестра;
- — Согласие третьих лиц. Тех людей или организаций, кто имеет залоговое право на этот дом. Тех людей, кто имеет право на долю дома;
Заявление отправляется в орган местного самоуправления. Можно подать в администрацию напрямую либо через МФЦ. На рассмотрение дается 45 дней, после чего выдается разрешение или отказ.
Если администрация отказывается признать дачу жилой, можно идти в суд. Для этой цели оформляется административное исковое заявление.
Каким должен быть забор на дачном участке
Для собственного комфорта и с целью определения границ своего земельного участка многие владельцы устанавливают забор. Вроде бы ничего сложного нет, но здесь также необходимо соблюдать определённые нормы, касаемо внешнего вида ограждения, его высоты и других параметров.
Высота забора должна быть не более 1,5м, во избежание затемнения соседнего участка. Ограждение, установленное между соседними участками должно быть светопропускаемым, то есть с просветами — решетчатым либо сетчатым. Допускается установка сплошного и глухого забора только со стороны улицы либо при наличии согласия владельцев соседних участков, желательно письменной.
В любом случае перед установкой забора стоит уточнить в местной администрации нормы, касаемые установки забора в вашем регионе.
При наличии соседей, установивших на своём участке забор с нарушением норм, например, высокий глухой забор, стоит изначально попытаться решить проблему мирно, путём переговоров. Если договориться не получается, для восстановления справедливости следует обратиться в суд.
При установке забора важно соблюдать противопожарные нормы, в соответствии со СНиПом, он должен быть установлен на расстоянии:
-
1м – от кустарников;
-
2м – от деревьев средней высоты, важно учитывать пышность растений и его высоту, чем выше тянется растение, тем больше его удаленность от забора;
-
3м – от жилого строения;
-
4м – от высоких и крупных деревьев и подсобных строений для скота и птиц.
Перевод садового дома в статус жилого
При желании гражданин может изменить статус своего дома, построенного на участке в СНТ, из садового в полноценный жилой. Для этого ему предварительно потребуется подать заявление о смене вида разрешенного использования территории на ИЖС, после чего оформить реконструкцию строения.
Несмотря на то, что фактически технически дом не будет никак изменен, процедура все равно оформляется как реконструкция. При этом никто и ничто не запрещает гражданину действительно провести какие-либо работы:
- увеличить площадь помещения, добавив пристройки;
- надстроить мансарду;
- изменить планировку и т.д.
Нормы построек по отношению к забору соседнего участка
Основные нормативы построек на дачном участке (садовом землевладении) по отношению к изгороди для наглядности отображены ниже в таблице.
| Строение, объект | Расстояние до забора соседа, в метрах |
| Жилое здание | 3 |
| Гараж, сауна, баня, беседка | 1 |
| Птичник, вольер, постройки для скота | 4 |
| Теплица | 1 |
| Искусственный бассейн или пруд | 3 |
| Пчелиные ульи | 10 |
| Деревья высотой более 15 м | 3 |
| Деревья до 15 м | 2 |
| Кустарник до 2 м | 1 |
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.