Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С чего начать строительство дома на своем участке поэтапно работы и документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Консервация строительства дома на различных этапах
- на этапе фундамента. Чтобы обеспечить его сохранность, фундамента достаточно утеплить, засыпать пространство между ним и почвой гравием или песком. Поверхность фундамента покрыть гидроизоляцией. Если это не успели выполнить, нужно хотя бы закрыть его пленкой;
- на этапе строительства цоколя. Один из приемлемых этапов консервации. Цоколь нужно накрыть пленкой, низ которой придавить или утяжелить, чтобы она не смещалась. Важно следить, за сохранностью пленки в течение периода простаивания.
- на этапе строительства стен. Самый нежелательный вариант. Пользователи и мастера сходятся во мнении, что если не успеваете завершить строительство, то лучше и не начинать. Если такая ситуация случилась, то большое значение будет иметь вид используемого для строительства материала. Стены из кирпича и пенобетона перезимуют нормально. Важно закрыть пленкой такие места как подоконники, дверной проем и верхнюю часть стены. Консервация газобетонных стен сложнее. Газобетонные блоки нужно обработать грунтовкой по бетону (например, Аквастоп 300 руб/1л).
Незащищенные перекрытия придется сушить. Деревянные перекрытия сушатся естественным образом, а круглопустотные нужно будет просверлить и выпустить из них воду. Монолитные перекрытия в сушке не нуждаются;
- на этапе возведения крыши. Второй из приемлемых этапов консервации. Коробка, закрытая кровлей – это уже практически готовое строение. Дверные и оконные проемы закрываются пленкой или деревянными щитами. Дальнейшие виды работ относятся к отделочным, и инженерным.
Возведение стен и крыши
Постройка дома на участке начинается через 1 месяц после заливки фундамента. К этому моменту он уже наберет достаточную прочность для выполнения основной задачи.
Строительство дома пошагово на этом этапе начинается с возведения стен. Для начала нужно сделать гидроизоляцию. Без нее появление плесени и разрушение стен гарантированы. Первый ряд выполняется по уровню, сохраняя диагонали дома.
Следующий этап — изготовление несущих стен. Выбирать материал для них нужно с учетом того, что на них будет опираться несколько плит перекрытия.
Далее возводятся не несущие перегородки, изготавливаются проемы для окон и дверей. В котельной они устанавливаются только в том случае, если там будет стоять газовый котел.
Какие ошибки допускают застройщики при возведении частных домов?
Роман Филасов, генеральный директор компании «СтройДомТраст»
«Хочу обратить ваше внимание на типичные ошибки, недопустимые пристроительстве дома.
- Фундамент – основа здания. При его заливке обязательно используйте вибропресс. Неудаленные из бетона воздушные пузырьки снижают монолитность и прочность основания. При послойной заливке фундамента образуются неоднородные участки из неравномерно высохшего слоящегося бетона. Они легко пропускают влагу и первыми начинают разрушаться.
- Изоляция стен цоколя, фундамента и кровли, уложенная в неправильном порядке, сводит к нулю результаты теплоизоляционных работ. Уложенный снаружи паробарьер с первого же дня эксплуатации удерживает конденсат в стеновом материале. Установленные изнутри теплоизоляционные плиты накапливают стремящуюся наружу влагу.
- Крепеж, не соответствующий кровельному материалу, становится причиной протекания крыши. Неправильная фиксация крепежных элементов приводит к повреждению покрытия в ходе его эксплуатации.
- Перенос прокладки инженерных систем с начального на финальный этап строительства становится причиной нарушения несущей способности, тепло- и гидроизоляции стен, перекрытий, кровельной конструкции.
- Отказ от создания строительной четверти в оконных и дверных проемах снижает их теплоизоляцию. Монтажная пена в зазорах между рамой и стеной эффективна только первые два-три года, затем она крошится и впускает в коттедж сквозняки.»
Прекращение разрешения на строительство частного дома
В соответствии с нормами законодательства, срок действия разрешений на строительство частного дома составляет 10 лет. В тоже время, при определенных обстоятельствах, оно может быть прекращено и ранее такого срока.
К таким обстоятельствам относятся:
- отказ от прав владения землей;
- прекращение прав собственности на участок земли в принудительном порядке;
- расторжение договоров, являющихся основанием для наступления прав собственности на земельный надел;
- прекращение прав использования недр, если без этого условия дальнейшее строительство не представляется возможным.
Разрешительная документация
Можно самостоятельно разобраться в этом вопросе – для начала проштудировать градостроительный кодекс – основной документ. Затем документы местных органов власти, такие как правила землепользования и застройки, генпланы городских и сельских поселений. Повинуясь здравому смыслу, идем и заказываем у специалистов градостроительный план земельного участка. Правила предоставления этой услуги постоянно меняются, но до последнего времени услуга была бесплатной и заказать ее можно было в офисе «Мои документы».
Сам градостроительный план обычно готовят органы архитектуры. В результате вы получите документ, в котором будет четко прописано, что именно вы можете построить по действующему законодательству и где именно. То есть на плане будут обозначены границы возможной застройки участка. На них будут влиять множество всяких параметров, таких как общая площадь участка, расстояния до соседских построек, красные линии застройки улиц, наличие охранных зон коммуникаций и прочее.
Поэтому, если участка у вас еще нет, то следует обратить внимание на эти факторы.
Как сделать проект дома
Проектирование частного дома – наиболее интересный и ответственный этап. Тут лучше полагаться на мнение профессионального архитектора, который учтет все технические требования. А такие вопросы, как расположение и количество комнат, их форма, этажность и многое другое решаются только по согласию заказчика.
При составлении проекта здания уже примерно известен основной строительный материал, поэтому у владельца земельного участка есть время, чтобы обдумать все достоинства и недостатки типовых проектов домов.
Самому нарисовать проект дома вряд ли получится, так как потребуются знания в архитектуре, инженерных сетях и даже геологических особенностях почвы. В качестве альтернативного варианта можно приобрести проект уже возведенного дома у знакомых. Но проще всего обратиться в одну из проектных компаний, где вы можете:
- выбрать один из типовых проектов (8-25 тыс. грн);
- заказать индивидуальный проект в соответствии со своими пожеланиями (от 20 тыс. грн).
Как контролировать работу строительной бригады
Даже если портфолио и рекомендации наемных работников и оказались безупречными, но это не означает, что собственник не имеет права контролировать ход строительства. Поэтому уделите внимание таким моментам, так как в возведенном доме придется как-то жить:
- посещая стройплощадку, фотографируйте строительный процесс для контроля хода работ согласно утвержденному плану;
- наймите службу технадзора для проверки возводимого здания строительным нормам;
- оплачивайте труд строителей после выполнения всего объема работ;
- не продолжайте отношения с недобросовестными или неумелыми работниками;
- не испытывайте чувства жалости. Наниматель имеет право требовать качество;
- обговорите алгоритм приема работ (особенно скрытых — электрика, оштукатуривание, скрытые в стенах трубы и прочее);
- любые предложения от подрядчика по изменению технологии строительства обсуждайте с проектировщиком или инженером технадзора.
Выбор материала для строительства дома
Подготовку к строительству дома следует начать с выбора стройматериала. Здесь необходимо учесть несколько моментов: будете ли вы жить в нем постоянно либо это будет летний домик; какой суммой вы располагаете; каковы требования к экологичности; планируете ли вы нанять бригаду строителей либо хотите возводить дом самостоятельно; какой стиль предпочитаете. Решений может быть несколько:
1. Коттедж из дерева. Из-за высокой стоимости и сложности работ возведение такого дома относится к элитному строительству. Деревянный дом может быть выполнен из:
- оцилиндрованного бревна;
- профилированного бруса;
- клееного бруса.
2. Коттедж из пеноблоков. Данный вариант оптимален, если вы хотите качественный и недорогой дом. Используемый материал — ячеистый бетон, в своей структуре он имеет воздушные пузырьки, поэтому обладает низкими показателями теплопроводности, при этом он достаточно легкий.
3. Дом из газобетонных блоков. Данный материал обладает повышенной прочностью и небольшим весом, он дышит, у него низкая теплопроводность, работать с ним легко. Возводить коттедж из газобетона можно на любом основании.
Выбор подрядчика для строительства жилого дома
Чтобы построить коттедж, придется потратить много сил и времени и выполнить множество этапов строительных работ. Многие будущие домовладельцы обращаются за помощью к генеральному подрядчику, чтобы быстро построить надежный дом, в который сразу можно будет заехать.
Кто такой подрядчик? Это физическое или юридическое лицо, фирма, которая оказывает услуги по строительству загородных домов и ремонту. Какие документы перед началом строительства дома нужно оформить? Прежде всего, договор подряда. Хороший вариант – узнать у знакомых, возможно, у них есть проверенный подрядчик. При самостоятельном выборе строительной фирмы следует быть осторожным.
Находим подрядчика
Прежде чем обратиться в компанию, следует убедиться, что подрядчик достаточно опытный и надежный. Чтобы это сделать, изучите портфолио с уже реализованными проектами. Найти сведения можно на сайте строительной фирмы, где должны размещаться фотоматериалы всех этапов строительства домов, проекты коттеджей, а также отзывы заказчиков.
Чтобы не пришлось пожалеть о найме горе-работников, и начало строительства жилого дома, и отделочные работы доверим профессионалам. При этом можно пойти несколькими путями.
- Для каждого этапа работ нанимаем отдельную бригаду, которая специализируется именно на фундаменте, кровле или кладке стен. Главное – знать, с кого спросить в случае брака.
- Можно и крупной строительной фирме всё дело поручить, заключив договор об ответственности сторон. Это даст гарантии.
- Дом из дерева или на каркасе, который спроектирован проектно-строительной организацией, есть смысл дать построить ей.
- Что касается отделки и инженерных работ, то пусть их проведут специалисты с хорошими отзывами.
Поиск и выбор участка под строительство
Если участок под строительство уже имеется, перейдите к следующему этапу. Если нет, начните поиск участка, имея в виду в первую очередь критерии населенного пункта, в котором Вы хотели бы поселиться.
Если есть возможность, выберите участок с небольшим уклоном для стока воды, не затапливаемый, с водопроницаемым верхним слоем грунта, с низким уровнем грунтовых вод.
Постарайтесь приобрести участок с наличием на улице, как минимум, дороги, пригодной для проезда грузового транспорта, и электрической сети. Такой участок обычно стоит дороже, но наличие коммуникаций заметно сократит дальнейшие затраты на строительство и ускорит начало стройки.
Если этих коммуникаций рядом с участком нет, то в администрации поселка получите информацию о сроках их строительства и сколько это будет Вам стоить. Посмотрите документы, подтверждающие реальность планов строительства коммуникаций. Например, наличие договора администрации поселка с сетевой организацией о технологическом присоединении поселка к электрической сети.
Узнайте, каким образом будут оформлены обязательства администрации перед Вами по строительству дорог и других центральных коммуникаций. Это может быть Ваше членство в кооперативе, товариществе, некоммерческом партнерстве или заключение договора. Оцените риск — купить участок и ждать коммуникаций много лет! Такое не редкость в российской практике.
Выясните у продавца участка или в администрации поселка результаты радиационного контроля интенсивности выделения из почвы радиоактивного почвенного газа радона.