Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ипотечные каникулы при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банк не может досрочно прекратить действие «ипотечных каникул». По закону банку запрещено требовать досрочной выплаты или начислять неустойку. При этом важным условием является соблюдение клиентом условий, о которых он договорился с банком. Например, если заемщик договорился уменьшить сумму ежемесячного платежа в два раза, он обязан вносить денежные средства на новых условиях. Если он их нарушит, банк может применить санкции.
Может ли банк досрочно прекратить действие мер поддержки и потребовать начать выплаты по сумме долга?
Что будет по окончании «ипотечных каникул»?
После завершения «ипотечных каникул» ежемесячные платежи возобновляются в прежнем объеме. При этом вся сумма долга, накопленного за льготный период, должна быть погашена. Как правило, для этого изначальный срок кредита увеличивается на время, которое потребуется, чтобы погасить задолженность.
В каких обстоятельствах у заёмщика есть право на каникулы по ипотеке
В законодательстве (статья 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ) предусмотрено 6 жизненных ситуаций, считающихся тяжёлыми и дающими право на получение заёмщиком ипотечных каникул.
- Безработность. Если заёмщик лишился работы, он должен зарегистрироваться в службах занятости и получить выписку из регистра безработных. Под эту же категорию подходят и кредиторы, вышедшие на пенсию.
- Снижение дохода более, чем на 30%. Речь идёт не просто о понижении зарплаты: под эту категорию подходят заёмщики, чей доход в последние 2 месяца снизился более, чем на 30%, по сравнению с его среднемесячным доходом, который высчитывается за 12 месяцев, предшествующих подаче заявления. Например, если кредитор в течение года получал зарплату 50 000 рублей, а его доход в последние 2 месяца не превышает 35 000 рублей, то гражданин имеет право просить кредитные каникулы.
- Более того, каникулы одобрят только в случае, если ежемесячные ипотечные платежи превышают 50% от дохода заёмщика. В нашем случае размер платежа должен составлять больше 17 500 рублей.
- Инвалидность. Если заёмщик признан инвалидом I или II группы, он имеет право просить банк об отсрочке.
- Временная нетрудоспособность. Под временной нетрудоспособностью как правило имеются в виду больничный или уход в декрет. Для одобрения каникул этот срок должен составлять более 2 месяцев.
- Увеличение количества иждивенцев. Под иждивенцами понимаются и несовершеннолетние дети, и члены семьи, получившие инвалидность I или II степени, и все остальные родственники, попавшие под опеку заёмщика. Одно только наличие иждивенцев не позволит получить ипотечные каникулы. Дополнительным условием является одновременное снижение дохода, хотя в данном случае расчёты всё-таки более дружелюбны к кредитору.
- Доход за 2 месяца, предшествующих подаче заявления, должен снизиться более, чем на 20%, по сравнению со среднемесячными доходами за год. Ежемесячные ипотечные платежи должны превышать 40% от дохода заёмщика. Посчитаем на примере: если заёмщик весь год получал зарплату 50 000 рублей, но последние два месяца эта сумма стала ниже 40 000, то банк согласится выдать кредитные каникулы при условии, что ежемесячный платёж по ипотеке составляет больше 16 000 рублей.
- Чрезвычайная ситуация. Если заёмщик проживает в зоне стихийного, техногенного или других бедствий, нарушающих условия его жизнедеятельности, то у него опять же есть право обратиться в банк за отсрочкой. Сделать это нужно в течение 60 дней с момента установления чрезвычайной ситуации.
- В зависимости от конкретного основания для получения ипотечных каникул от заёмщика потребуются документы, подтверждающие его пребывание в тяжёлой жизненной ситуации.
Отсрочка ипотеки при рождении ребенка
Взять ипотечные каникулы заемщики могут, находясь в декретном отпуске, при рождении или усыновлении ребенка. Также поводами для отсрочки являются получение несовершеннолетним I или II группы инвалидности или оформление опеки над недееспособными родственниками. В этом случае банк предоставляет заемщикам долговое послабление на полгода (в некоторых случаях по договоренности с кредитором срок может быть увеличен).
Для предоставления ипотечных каникул в банк необходимо принести свидетельство о рождении ребенка, справки из органов опеки и попечительства, 2-НДФЛ. Банковская организация сравнит, сколько детей или иждивенцев было на попечении на момент заключения кредитного договора, и сколько стало после.
Важно помнить, что сам факт появления ребенка в семье не является причиной выдачи отсрочки по ипотеке. При одобрении заявки кредитор оценивает, как изменилось финансовое положение заемщика. Положительное решение выносится, если расходы выросли на 20% за последние 2-3 месяца, а величина выплат по ипотеке вместе с тем превышает 40% от семейного бюджета.
Существующие виды ипотечных каникул
Понятие «ипотечные каникулы» несет общее определение существующих видов «отпуска». Действующий законопроект предлагает 4 варианта развития событий:
- Погашение процентов. Заемщику предлагается гасить только проценты по кредиту в месяцы отсрочки. Тело кредита будет оставаться неизменным разрешенное количество месяцев.
- Разбивка платежей. Ипотека предполагает длительное кредитование с крупной суммой ежемесячного платежа. Ежемесячный платеж состоит из двух частей – проценты и тело кредита. Разбивка подразумевает внесение определенной суммы (меньше ранее рассчитанного ежемесячного платежа), которую будут делить пополам или иным образом на погашение двух частей платежа.
- Полная отсрочка платежа. Банк подобное одобряет редко, но случаи есть. Представленная отсрочка подразумевает полное отсутствие платежей в течение нескольких месяцев. В последующем сроки погашения кредита будут увеличены на срок отсрочки.
- Увеличение сроков кредитования. Увеличение сроков кредитования влечет снижение ежемесячного платежа. Это заметно упрощает выплату кредита без необходимого прерывания.
Ипотечные каникулы: плюсы и минусы
Главные плюсы:
- Возможность восстановить свое финансовое положение без дополнительных долговых обязательств.
- При невозможности дальнейшего погашения кредита — есть время найти покупателя на квартиру.
- Отсрочку можно прервать в любой момент, не обращаясь в банк.
- На предоставление рассрочки ипотечники имеют законное право, но только документально подтвердившим сложившуюся ситуацию.
- При карантине можно подать заявку онлайн или связаться с представителем кредитора по телефону.
Прежде чем подать заявление, стоит учесть и возможные минусы такого шага. Многие считают, что предоставленные полгода снижают сумму кредита, но это совсем неверно. При рассрочке ежемесячные суммы платежей только сдвигаются на определенный срок, поэтому заемщики ни в чем не выигрывают.
Кто может претендовать на ипотечные каникулы?
Стоит отметить, что далеко не каждая проблема с деньгами может рассматриваться в качестве уважительной причины. В законе точно прописан перечень обстоятельств, на основании которых заемщик может потребовать ипотечные каникулы. Среди них:
- Лишение места работы, а также отсутствие постоянного заработка;
- Приобретение инвалидности первой или второй группы;
- Получение временной нетрудоспособности клиента длительностью не менее 2 месяцев;
- Уменьшение месячного дохода клиента, а также всех созаемщиков по банковскому договору не менее, чем на 30 %. При этом сумма ежемесячных платежей превышает половину среднемесячных доходов.
- Увеличение числа иждивенцев, находящихся на попечении заемщика.
Как погашается кредит после каникул?
После завершения ипотечных каникул оставшийся долг выплачивается по старому графику. Недополученная банком сумма погашается после выплаты основного долга, то есть фактически кредит продлевается на 6 месяцев. Новый график платежей заемщик должен получить до окончания льготного периода.
«Основное ограничение ипотечных каникулы – их можно взять только однажды, – добавляет управляющий партнер компании Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Поэтому заемщик должен хорошо подумать, прежде чем обращаться с таким заявлением в банк, то есть финансовая ситуация действительно должна быть сложной. Если же клиент решил уйти на ипотечные каникулы, то лучше взять их на максимальный срок, потому что улучшение в личных делах может произойти не сразу, а возможность получить льготный период «сгорит» и больше на каникулы уйти не получится».
Какие документы понадобятся для оформления отсрочки по ипотечным платежам?
Основной пакет документов, которые понадобятся для отсрочки платежей по ипотеке — это те, которые подтвердят Ваше ухудшившееся материальное положение. Но потребуется и ряд других справок и подтверждений. Итак, перечень документов для ипотечных каникул:
- заявление, составленное собственноручно (о форме можно спросить у сотрудников банка);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что жилье по ипотеке является единственным;
- медицинские заключения/справка из ЦЗ или другое подтверждение того, что заемщик не может работать и не может пока платить по причине недостаточности дохода;
- свидетельства о рождении или усыновлении детей;
- документ о доходах за 2 последних года (им подтверждается падение ежемесячного обеспечения, если оно имело место быть).
Заметим, что банки не могут потребовать у заемщиков другие документы, если те обращаются за отсрочкой по государственной программе. Далее, собрав все нужные документы, необходимо осуществить следующие действия:
- Посетить банк и подать документы. В заявлении обязательно указываем срок предполагаемой отсрочки, условия, на которых Вы хотите получить каникулы.
- Ждем 5 дней, пока банк будет рассматривать Ваше обращение.
- Далее банк сообщает о своем решении, и вы заключаете соглашение.
- Если в течение 10-ти дней банк не откликнулся или не выдал официальный отказ, Вы можете считать, что ипотечные каникулы для Вас уже наступили. Но мы рекомендуем принять меры безопасности — сохранить у себя экземпляр заявления и документов, зафиксировать свое обращение в банк. В случае, если возникнет спор по данному поводу, благодаря доказательствам Вы сможете отстоять свое право на каникулы в судебном порядке.
Как сэкономить на ипотеке в 2022 году
На протяжении всего 2021 года Банк России поднимал значение ключевой ставки. В период активного роста ставки ЦБ увеличиваются и ставки по кредитам. Поэтому специалисты банка ВТБ и компании «Метр квадратный» проанализировали способы, которые в 2022 году помогут заемщикам сократить расходы при оформлении и обслуживании ипотеки.
Первый способ — онлайн-подача заявки на кредит. Банки активно переводят процесс оформления ипотеки «в цифру», что позволяет экономить ресурсы (в основном, на аренде отделений и зарплате персонала банка) и предлагать клиентам более выгодные ставки по кредитам. Например, ВТБ за оформление заявки на сайте банка или партнера предлагает дисконт по ипотеке в размере 0,3 п.п. от базовой ставки.
Второй — дисконты в рамках партнерских программ. Сегодня почти все крупнейшие компании предлагают возможность субсидирования ставки. Ипотека «под 0%» в первый год доступна у таких крупных девелоперов, как группа компаний «Самолет», «Инград», «ПИК», А101 и «Донстрой».
Застройщикам это помогает активнее реализовать свои проекты, а плюс для клиентов заключается в снижении финансовой нагрузки в первые месяцы выплаты кредита. При такой субсидии покупатель несет основные расходы по кредиту лишь со 2-3 года его обслуживания.
Сэкономленные средства он может направить на ремонт и обустройство нового жилья. Сейчас клиенты ВТБ до 40% ипотечных сделок на новостройки оформляют именно в рамках партнерских программ. Для получения дисконта к ставке клиенту необходимо обратиться к застройщику.
Также ВТБ развивает партнерские скидки на вторичном рынке жилья. Например, дисконт к ставке могут получить заемщики при сотрудничестве с компанией «Этажи» и некоторыми другими посредниками.
Третий — скидки в рамках госпрограмм. Условия по ним остаются значительно выгоднее, чем по базовым предложениям банков, и в среднем клиенты могут получить ставку на 3-8 п.п. ниже. По семейной ипотеке государство установило ставку в 6%, при этом банки предлагают еще более выгодные условия, например, в ВТБ всего от 4,7%, а Сбербанк — 4,9%.
По ипотеке с господдержкой ставка составляет 7%, при этом в ВТБ — от 5,75%. В рамках «сельской ипотеки» можно купить готовое жилье, квартиру или участок под индивидуальное жилищное строительство в сельской местности со ставкой до 3%.
Максимальная льгота предусмотрена для жителей Дальнего Востока — там можно взять ипотеку в рамках региональной программы под 2%, а для клиентов ВТБ ставка в этом году была «обнулена» до 0,1%. При этом банк позволяет совмещать условия госпрограмм с субсидированными дисконтами партнеров. Таким образом, клиент получает еще большую выгоду при оформлении жилищного кредита.
Четвертый — стать зарплатным клиентом того банка, где вы намерены взять ипотеку. Кредитору выгодно, чтобы заемщик получал зарплату на его карту, там же открывал вклад, пользовался онлайн-банком, проводил другие операции. Часто для таких клиентов банки предлагают более выгодные условия по ипотеке. В ВТБ для зарплатных клиентов или тех, кто планирует ими стать после получения жилищного кредита, доступен дополнительный дисконт по ставке в размере 0,3 п.п.
Пятый — электронный способ расчетов и регистрации сделки. Сервис безопасных расчетов (СБР) — бесконтактная альтернатива банковскому аккредитиву и банковской ячейке для сделок купли-продажи объектов как на первичном, так и на вторичном рынках.
Использование цифровых сервисов позволяет банкам экономить ресурсы, обеспечить дополнительную безопасность сделки и также предлагать более выгодные ставки. В ВТБ клиентам, использующим СБР и электронную регистрацию, доступен дисконт в размере 0,3 п.п. При этом он может быть суммирован с другими скидками банка.
Шестой — использование материнского капитала. Эти средства можно направить для формирования первоначального взноса или погашения кредита. В 2022 году после рождения первого ребенка планируется выплата более 500 тыс. руб. А это примерно 30% первого взноса при покупке двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы. При рождении второго — 665 тыс. руб. или почти 40% от того же первоначального взноса. В 2023-2024 гг. ожидается индексация маткапитала.
Седьмой — крупный первоначальный взнос. Кредитор рассматривает внесение большой суммы по ипотеке как подтверждение финансовой благонадежности заемщика — наряду с его занятостью и уровнем дохода. Также это свидетельствует о серьезном намерении человека платить за жилье.
Для клиентов с низким первым взносом в банке может действовать надбавка к ставке. Например, в ВТБ она составляет 0,7 п.п. к базовой ставке при взносе менее 20% стоимости недвижимости. Но это требование не распространяется на госпрограммы.
Восьмой — оформление налогового вычета, который фактически возвращает часть денег, потраченных на покупку квартиры и выплату процентов по кредиту. Полученную сумму (до 260 тысяч за покупку объекта и до 390 тыс. руб. по процентам в 2021 году) можно потратить на досрочное погашение ипотеки и снизить срок кредита или размер ежемесячного платежа.
Девятый — рефинансирование. Аналитики ВТБ обращают внимание на цикличность политики ЦБ РФ в отношении ключевой ставки. Сейчас она находится в районе пика, но при достижении планового значения по инфляции регулятор снова должен начать снижение стоимости денег в экономике. В результате, заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.
Например, в 2020 и первой половине 2021 г., когда ставки по ипотеке были на минимуме, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших игроков.
Как отмечают аналитики группы ВТБ, за счет возможности рефинансирования кредита и с учетом возврата НДФЛ по уплаченным процентам, использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несет для заемщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства.
Ипотека «фиксирует» стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить на квартиру.
К тому же за счет ипотеки заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. Данный вывод применим как для кредитов сроком 15 лет, так и для кредитов на более длительные сроки (20-30 лет), которые позволяют существенно снизить размер ежемесячного платежа.
Банки поднимут ставки по кредитам
В ближайшие полгода — год следует ожидать вала заявлений на ипотечные каникулы со стороны граждан, которые взяли кредит в период кредитного бума по низким ставкам, переоценив свои возможности. Как только заемщики начнут массово уходить на каникулы, банки поднимут ставки по кредитам.
Массовый уход заемщиков на ипотечные каникулы может случиться и в случае ухудшения ситуации в экономике. Правда, за полгода трудная жизненная ситуация может не измениться. Но за это время заемщик успеет продать квартиру. Иначе квартира будет реализована в принудительном порядке.
Банк вправе обратить взыскание на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, если заемщик допустил неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту. В этом случае неплательщика выселит из квартиры, которая приобретена в ипотеку, даже если другого жилья у него нет.
Порядок оформления услуги
Рассчитывать на предоставление ипотечных каникул может заёмщик, если он на день направления требования находился в трудной жизненной ситуации. В законе перечислены такие обстоятельства:
- отсутствие постоянной работы (потеря должности) – подтверждается наличием записи в органах службы занятости, через которые клиент пытается трудоустроиться;
- инвалидность (1-я или 2-я группа), оформленная официально, либо временная нетрудоспособность, превышающая 60 дней;
- заявление на ипотечные каникулы подается, если доход за пару месяцев (прошедшие до момента обращения) снизился на 30% и более;
- семья клиента банка пополнилась новыми иждивенцами, среди которых дети, не достигшие совершеннолетия и лица с инвалидностью.
ФЗ «Об ипотеке» и его изменения
ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ принят в 1998 году и действует до сих пор с внесенными в него изменениями и дополнениями, которые необходимы для улучшения ситуации с кредитными обязательствами, подкрепляемыми залоговой недвижимостью. В 2019 году Государственная Дума приняла законопроект о внесении изменений в ФЗ № 102-ФЗ, изменения касались понятия «ипотечные каникулы», так как после кризиса 2014 года отвечать по ипотечным обязательствам населению становится все сложнее.
Согласно внесенным изменениям, заемщик не должен получать согласие банка на оформление кредитных каникул, достаточно простого уведомления. У этого правила есть исключения, когда оформляется трехсторонний кредитный договор. В случае оформления трехстороннего соглашения необходимо согласие залогодателя. Под залогодателем понимается лицо, являющееся собственником недвижимого имущества, которое согласилось на оформление займа на заемщика под залог собственной недвижимости.
Чаще всего кредитные каникулы требуются лицам, приобретающим недвижимость в новостройках, так как выплачивать ежемесячные платежи и снимать квартиру для временного проживания до момента сдачи дома в эксплуатацию или до окончания ремонта в квартире затратно. Банки имеют право отказать в оформлении кредитных каникул, если условия договора или обстоятельства оформления уведомления не подходят под действующее законодательство.