Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже недвижимости в Испании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ставка подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду – 24% для нерезидентов ЕС и 19% для резидентов Евросоюза. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации, которая составляет 2–3% в год, и подтверждённых чеков о расходах на улучшение и обслуживание жилья. Отметим, что для резидентов Испании ставка подоходного налога – 19–45% в зависимости от суммы годового дохода.
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Особенности рынка аренды
- Независимо от того, сдаёте вы недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду, объект нужно зарегистрировать в Министерстве туризма. И даже при нулевом доходе потребуется подавать декларацию.
- Арендная ставка устанавливается на основе личной договорённости – законодательно этот момент не регулируется. Все обязанности сторон прописываются в арендном договоре, который изначально заключается, как правило, на год. В нём перечисляют имеющуюся мебель и технику, описывают состояние объектов, дефекты и повреждения. Повышать ставку в течение первых пяти лет можно только соизмеримо с уровнем инфляции.
- Коммунальные услуги обычно оплачивает собственник жилья, после чего арендатор возмещает сумму, опираясь на чеки. Согласно испанскому законодательству, расходы на капитальный и косметический ремонт ложатся на плечи владельца недвижимости, а мелкий текущий ремонт берёт на себя съёмщик. Но прежде чем изменить что-то в доме, обязательно нужно заручиться разрешением собственника.
- Независимо от срока сдачи, информацию об арендаторах следует подать в местное отделение полиции.
Налоги при перепродаже недвижимости
Продать недвижимость в Испании может только непосредственный собственник или лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Если доверяете этот вопрос агентству – обязательно проверьте наличие соответствующей лицензии.
Налог на прирост капитала (IRPF) платит продавец, ставка – 24% для нерезидентов ЕС. Налогооблагаемая база – разница между стоимостью покупки и продажи. Для резидентов Испании используется ставка 19–45% в зависимости от размера прибыли. В некоторых случаях испанские резиденты налог на прирост капитала не платят – к примеру, если использовали объект как основное место жительства в течение трёх лет перед продажей.
Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на амортизацию, а также инвестиции в улучшение жилья, налоги при покупке.
Также придётся уплатить налог на прирост стоимости земли (IIVTNU). Ставка зависит от конкретного округа, финальная сумма, как правило, составляет несколько сотен евро. Если за период владения земля, на которой стоит дом, не подорожала – налог платить не придётся.
Внимание! С 1998 года между Испанией и Россией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.
Ставка налога на передачу собственности (ITP) в автономных регионах Испании
| Андалусия (в эту область входят Коста дель Соль, Марбелья, Малага, Альмерия) | 8% — для недвижимости до 400 000 евро 9% — для недвижимости от 400 000,01 евро до 700 000 евро 10% — для недвижимости стоимостью более 700 000,01 евро |
| Арагон | 7% |
| Астурия | 8-10% |
| Балеарские острова (включая Ибицу, Майорку, Менорку) | 8% — для недвижимости до €400,000 9% — для недвижимости от €400,000.01-€600,000 10% — для недвижимости стоимостью более €600,000.01 |
| Страна Басков Алава Бискайя Гипускоа | 6% 6% 7% |
| Канарские острова (включая Тенерифе, Лансароте, Фуэртевентура, Гран-Канария) | 6.5% |
| Кантабрия | 8% |
| Кастилия и Леон | 7% |
| Кастилья-ла-Манча | 8% |
| Каталония (включая Барселону, Таррагону, Коста Брава) | 10% |
| Эстремадура | 8%, 10% или 11% |
| Галиция | 7% |
| Риоха | 7% |
| Мадрид | 6% |
| Мурсия | 7% |
| Наварра | 6% |
| Валенсийское Сообщество (сюда входят Коста Бланка, Торревьеха, Аликанте, Валенсия) | 10% |
Стоимость испанской ипотеки
Если вы решите купить жильё в ипотеку, это повлечет за собой дополнительные расходы.
Во-первых, будет проведена оценка собственности, которую банк потребует до предоставления ипотеки.
Это оплачивается покупателем и может стоить около 500 евро.
Затем последуют расходы на саму ипотеку. Они варьируют в зависимости от банка и даже филиала.
Для определения процентной ставки большинство кредиторов используют годовую ставку Euribor как базовую, а затем добавляют к ней свою маржу, к примеру, «Euribor плюс 2%».
Ипотека с фиксированной процентной ставкой, в случае нерезидентов, составляет около 2,5% на 20 лет.
Несмотря на то, что, как правило, ипотека не должна превышать 80% от стоимости недвижимости, жители Испании часто могут брать в долг до 100%. В случае нерезидентов эта цифра, как правило, снижается до 60%.
Налоги при покупке жилья
В Испании все, и граждане, и нерезиденты будут платить ежегодную ставку налога на недвижимость (impuesto sobre) одинакового размера. Хорошо это или плохо, решать самим плательщикам. Расчет конкретной суммы для уплаты в бюджет определяется соразмерно кадастровой стоимости квартиры или дома, приблизительно она колеблется от 0,4 до 1,1%. Владея данной информацией, россиянам проще рассчитать свои финансовые возможности для отчисления налога, чтобы в будущем избежать проблем с фискальными органами. В сравнении с другими государствами ЕС, испанское налогообложение на все операции с недвижимостью (покупку-продажу, сдаваемую в аренду) выглядит умеренным. Следует четко разделять ставки по регионам, группам, чтобы свободно ориентироваться в данном вопросе.
Для всех иностранцев и россиян не предусмотрено серьезных законных оснований для ограничения операции с жильем. Владелец квартиры, дома или апартаментов в Испании (bienes inmuebles) имеет право на шенгенскую визу с длительным периодом действия. Но вид на жительство не имеет никакого отношения к продаже, покупке или долгосрочной аренде жилья: его в качестве бонуса получит тот, кто оформит приобретение со стоимостью жилого объекта от полумиллиона евро.
Важно. Испанскими законами не установлена дискриминация покупателей недвижимости в зависимости от того, являются они резидентами державы или нет. Для кого-то из россиян данное обстоятельство может сыграть решающую роль при переезде в страну.
Всего для налога на недвижимость в Испании для россиян и коренных жителей установлено 3 уровня: национальный, общий по всей стране, региональный, назначаемый по областям и муниципальный. Общины с правом автономии и муниципалитеты наделены полномочиями саморегулирования налоговой ставки. Для иностранных покупателей это может показаться странным, но таковы законы Испании. Именно поэтому так велика разница в определяемых отчислениях:
- 6 — 11% цены для покупаемого жилья
- 0,7 — 1,6% стоимости по кадастровому реестру при владении
Налог для нерезидентов в Испании на наследство и дарение
Налог для нерезидентов в Испании на наследство и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)) до 2018 года оставался предметом жарких споров и судебных баталий. Все дело в том, что налог на наследство и дарение в Испании является государственным, и в ключевых моментах регулируется на уровне государства: так, например, устанавливаются единые для всех ставки. Но интересно то, что права по начислению и взиманию налога в отношении резидентов давным давно были переданы автономиям, а в отношении нерезидентов оставались в ведении государства.
Каждая испанская автономия разработала собственную индивидуальную систему налоговых льгот и вычетов, которой вправе были воспользоваться граждане и резиденты страны, но никак не нерезиденты. Подобная дискриминация длилась долгие годы, пока Европейский суд, а затем и Верховный суд Испании не поставили точку в этом вопросе.
В настоящее время налог на наследство и дарение для нерезидентов в Испании рассчитывается и уплачивается с применением действующих фискальных нормативов той испанской автономии, на территории которой находится основная часть наследуемого имущества, или где проживает наследник.
Расчет налога сложный, включает в себя несколько этапов и учитывает различные индивидуальные семейные обстоятельства:
- Этап 1. Начинается все с определения налогооблагаемой базы с учетом действующих необлагаемых минимумов и/или вычетов на несовершеннолетних детей, родственников-инвалидов, наследников I и II очереди и т.д. Совместное проживание с наследодателем в его основном жилье подразумевает максимальные вычеты.
- Этап 2. После того, как налогооблагаемая база определена, к ней применяется налоговая ставка по прогрессивной шкале от 7,65 до 34%.
- Этап 3. К полученному результату применяется повышающий коэффициент от 1 до 2,4 в зависимости от степени родства и стоимости наследуемого имущества.
- Этап 4. В завершение очередь доходит до налоговых льгот. В Валенсийском сообществе уже к итоговому результату применяется льгота в размере от 33 до 75%. В то же время в Мадриде прямые наследники могут получить 99% льготы по начисленной к уплате сумме налога, а в Андалусии необлагаемый минимум (еще на первом этапе) для разных степеней родства установлен на уровне от 250.000 до 1.000.000 €.
Примерно та же ситуация имеет место и в случае дарения: каждая автономия устанавливает свои необлагаемые минимумы, налоговые вычеты и льготы. Для точного и правильного расчета рекомендуем обращаться к адвокатам, специализирующимся на налоговом праве, а также к налоговым советникам и асессорам.
Покупка земельного участка под строительство в Испании
Давайте разберемся, какой налог и по какой ставке уплачивается при покупке земельного участка с целью строительства в Испании. Одним из самых часто задаваемых вопросов является:
Мы хотим купить участок земли с полуразрушенным зданием под снос и возвести на этом участке новое здание. Каким налогом облагается сделка купли-продажи?
Если покупается земля со зданием под снос, то сделка может облагаться как налогом на вторичное жилье, так и НДС. Все зависит от того, являются ли покупатель и продавец плательщиками НДС, т.е. действуют ли они в рамках профессиональной или экономической деятельности. Так же имеет значение цель строительства: строите вы дом для себя и своей семьи или же для продажи.
Если вы предприниматель, и решили построить жилой дом на продажу, т.е. выступаете в качестве застройщика (предпринимателя или фирмы, ведущей расчеты по НДС), то после завершения строительства введенное в эксплуатацию жилье будет продаваться с 10% НДС.
Если вы предприниматель, но покупаете земельный участок и строите на нем здание для собственных потребностей, то есть для проживания своей семьи, то при оформлении покупки уплачиваете налог на вторичное жилье, и оплаченный в процессе строительства НДС за работы, услуги и материалы вам не зачитывается и не возвращается.
Действующее законодательство Испании не ограничивает сроки, в которые вы обязаны снести старое строение и построить новое.
В предыдущих примерах речь шла о землях городского назначения. Если вы приобретаете земельный участок, зарегистрированный в кадастре под аграрные и сельхозработы, и проводите необходимые работы по проведению коммуникаций для изменения целевого назначения использования этой земли согласно утвержденному мэрией градостроительному проекту, то становитесь плательщиком НДС и, соответственно, продажа земельного участка будет облагаться по ставке 21% НДС.
Налог на добавленную стоимость для тех, кто занимается профессиональной или экономической деятельностью, должен быть нейтральным, т.е. при проведении коммерческих операций подлежать взаимозачету. В случае налога на вторичное жилье такого не происходит. Вот почему так важно фискально спланировать сделку до того, как идти к нотариусу.
Налоги в Испании при строительстве нового дома
Разберем на примере.
Ситуация первая. Физическое лицо покупает земельный участок и ведет на нем строительство дома для себя и своей семьи. Основной подрядчик выставляет ему фактуры с 10% НДС.
Ситуация вторая. Физическое лицо покупает земельный участок и ведет на нем строительство дома на продажу. При этом неважно, является ли это лицо резидентом или нет. Если целью строительства является продажа, оно по умолчанию становится плательщиком налога на добавленную стоимость.
Вопрос только в том, сразу это физическое лицо решило продавать дом, или пришло к такому решению в процессе строительства. Если сразу, то ему, как застройщику, необходимо перед началом строительных работ становиться в налоговой службе на учет в качестве плательщика НДС и, соответственно, получать все фактуры от основного подрядчика без НДС (т.к. застройщик в данном случае не является конечным потребителем). НДС оплатит покупатель при покупке дома, а застройщик, выступая в роли налогового агента, задекларирует его и перечислит государству.
Если изначально дом строился для собственных нужд застройщика, и все фактуры от основного подрядчика шли ему с 10% НДС, то этот НДС возмещению или возврату не подлежит. После окончания строительства дом будет выставлен на продажу как вторичное жилье и покупатель оплатит, соответственно, налог на вторичное жилье.
Итак, с самого начала следует четко понимать, что вы планируете делать с новым домом по завершении строительных работ. Это поможет вам, как застройщику, не потерять НДС.
Еще раз акцентирую ваше внимание на расчеты между застройщиком и основным подрядчиком:
- Строительство дома для себя – подрядчик выставляет застройщику фактуры с 10% НДС;
- Строительство дома на продажу – подрядчик выставляет застройщику фактуры без НДС.
IRNR — платить или не платить?
Испанская экономика медленно выходит из кризиса, восстанавливается рынок недвижимости, не растет безработица. Но борьба испанских фискалов за собираемость налогов не ослабевает, и претензий к тем, кто годами не платит налоги на недвижимость, становится больше. Да, по-прежнему есть люди, которые не платили и не платят IRNR годами. Не хотелось бы никого пугать, но «письма счастья» — предложения от налоговой оплатить штраф приходят все чаще.
А если Вам потребуется справка из испанской налоговой об отсутствии задолженности для продления ВНЖ или Вы захотите продать квартиру, то придется сначала подать декларацию и заплатить налог за все годы, штрафы и пени. В любом случае Вы можете, не дожидаясь писем из налоговой, оплатить налог добровольно, тогда штрафа может и не быть, или он будет минимальный. Если дождаться «письма счастья», то штраф составляет 25% от суммы налога, и если оплатить в срок, указанный в письме, то и его можно уменьшить на 25% от суммы штрафа. А если игнорировать требования и не платить, то штраф может возрасти и до 100% от суммы налога. И не забывайте о том, что если вы сдаете недвижимость в аренду через сайты-посредники (Booking, Airbnb) и деньги приходят на Ваш счет в банке, то налоговики ожидают от Вас оплаты IRNR в размере 24% от суммы, и декларация сдается ежеквартально в срок до 20 числа. Мои услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании стоят 40 евро за декларацию, в случае двух и более деклараций — скидки, за несколько лет — существенные скидки.
Недвижимость за рубежом: особенности налогообложения
Российский налогоплательщик, будь то предприниматель-резидент или компания, может обладать зарубежным недвижимым имуществом. Альберт Юсуфов, ведущий юрисконсульт КСК групп, рассказал об особенностях налогообложения таких объектов.
Покупка недвижимости за рубежом может повлечь за собой возникновение следующих сборов:
- налог на имущество организаций в России и корпоративный налог в иностранной юрисдикции в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этого имущества;
- налог на прибыль организаций в России в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этой собственности;
- налог на имущество в государстве нахождения собственности квадратных метров.
Налоги при покупке недвижимости в Испании
Самое интересное, что при покупке недвижимости на вторичном и первичном рынке Испании вы будете платить разный процент от ее цены:
- Если это первичный рынок. вы платите НДС (налог на добавленную стоимость), который составляет 10% как в Каталонии, так и в других регионах.
- Если это вторичный рынок, то вы платите налог на передачу права собственности, который составляет 8 или 10% в зависимости от того региона, где вы совершаете покупку. Например, на Коста Бланка налог составляет 8%, а в Каталонии – 10%.
Помимо НДС и его аналога вы должны будете оплатить дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность. В среднем они будут составлять еще 2 — 3% от стоимости недвижимости.
Что именно они в себя включают:
- Гербовый сбор – от 0,1% до 1,5% (актуально только при покупке новой недвижимости);
- Регистрация сделки в реестре собственников – 1%;
- Оплата услуг нотариуса – 0,5-1% в разных регионах страны;
- Налог на юридические задокументированные акты (AJD) – 0,5-1%.
Итого: при покупке недвижимости в Испании вы платите дополнительно около 10-13% от общей суммы. Закладывайте эти расходы при расчете бюджета на покупку. Помните, что цены на порталах, сайтах агентств и в рекламных материалах указываются без учета этих затрат.
Кстати, если вы будет покупать недвижимость с помощью ипотеки, то вас ждут еще дополнительные расходы за следующие услуги:
- Комиссию банку за открытие кредита – 1,5-2,5% от суммы кредита;
- Услуги юридической службы банка – 300€-600€;
- Услуги нотариуса – варьируется в зависимости от суммы кредита (0,5-1%);
- Оценку недвижимости – €200-500;
- Страховку недвижимости – €200-300 в год;
- Услуги адвокатов: согласно тарифной сетке.
Расходы собственника при продаже недвижимости
В Испании существует практика удержания комиссии с продавцов недвижимости. Ставка риэлтора или агентства зависит от стоимости жилья и в большинстве случаев равна примерно 5 % от стоимости недвижимости. Покупка и продажа жилья в чужой стране без помощи агента или юриста, как правило, связана с разного рода проблемами, нередки и случаи мошенничества, особенно если иностранец не знает ни языка, ни местности.
Кроме оплаты услуг посредника, для нерезидентов – граждан других государств припасен еще один дополнительный платеж – налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio).
Алгоритм его расчета довольно сложен, к тому же для его исчисления берется во внимание сразу несколько показателей:
- стоимость приобретения со всеми сопутствующими затратами на нотариуса, юристов и регистрацию;
- документально подтвержденные расходы на улучшение жилища (увеличивают первоначальную сумму);
- выручку продавца от перепродажи (базой налогообложения станет прирост стоимости реализации объекта в сравнении с покупкой).
Ставка налога зависит от суммы чистой прибыли от сделки – от 19 до 23 %.
С целью предупреждения недоплат по данному виду налога для иностранцев придуман механизм авансового удержания в размере 3 % от суммы продажи с дальнейшим пересчетом на основании поданных документов и деклараций. Это означает, что на руки продавец-нерезидент получит не 100 % оговоренной суммы, а 97 – остаток суммы покупатель должен перечислить на бюджетные счета в виде налоговой страховки.
Еще одна фискальная выплата ждет продавца недвижимости в том случае, если за время его владения жильем земельный участок под ним тоже подорожал (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana или Plusvalía Municipal).
Как сами испанцы, так и россияне и другие иностранные граждане, владеющие в Испании недвижимой собственностью, обязаны ежегодно платить следующие налоги на недвижимость: местный муниципальный и общегосударственный.
2.1. Муниципальный налог.
По-испански он называется Impuesto sobre Bienes Inmuebles или сокращённо IBI. В качестве налогооблагаемой базы применяется кадастровая стоимость каждого конкретного объекта недвижимости. Ставка муниципального налога может колебаться от 0,4% до 1,1%, а устанавливается она в указанных пределах каждой мэрией (Ayuntamiento) самостоятельно. Для Дении она принята в размере 0,95%. Кадастровая стоимость в настоящее время в несколько раз ниже рыночной. Например, для дома ценой 300.000 евро IBI может равняться примерно 350 — 500 евро. Этот налог уплачивается каждый раз за текущий год.
2.2. Общегосударственный налог.
Рассмотрим подробнее только наиболее актуальный вариант, касающийся иностранных граждан: лица, владеющие в Испании недвижимой собственностью, но не имеющие вида на жительство и не получающие здесь доходы. В такой ситуации необходимо платить ежегодный налог для нерезидентов, который называется Impuesto sobre Renta de no Residentes, сокращённо — IRNR. В основу его расчёта положена кадастровая стоимость объектов недвижимости, а налогооблагаемая база установлена в размере 2% или 1,1% от её величины. 2% применяются в тех муниципалитетах, где кадастровая стоимость объектов не обновлялась в сторону увеличения после 1994 года. А 1.1% применяется в муниципалитетах, где кадастровая стоимость после 1994 года была увеличена. В Дении применяются 2%. Ставка налогообложения установлена одинаковой для всех муниципалитетов и составляет 24% от налогооблагаемой базы.
Например, при кадастровой стоимости объекта 40.000 евро величина этого налога в Дении составит: 40.000 х 0,02 х 0,24 = 192 евро.
Общегосударственные налоги на недвижимость за каждый текущий год уплачиваются в следующем году в любое время до 31 декабря.
Иностранцы, владеющие в Испании недвижимой собственностью, имеющие здесь вид на жительство и получающие доходы, также обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость. При этом общегосударственный налог на дом или квартиру уплачивается в рамках общего налога на имущество, когда учитывается не только недвижимая собственность, но и транспортные средства, текущие банковские счета и депозиты, ценные бумаги, произведения искусства и так далее. Поэтому эта ситуация здесь подробно не рассматривается.
Советы налогоплательщикам в Испании
1. Прежде чем принимать решение о смене своего резидентского статуса, взвесьте все «за» и «против» и реально оцените свою готовность потенциально получить статус налогового резидента Испании.
2. При первой подаче налоговой декларации на территории Испании обязательно воспользуйтесь услугами профессионального налогового консультанта, надежную кандидатуру которого вам порекомендует ваше агентство недвижимости.
3. Помните о льготах. К примеру, при перевозе имущества в Испанию для иностранцев действует ряд налоговых льгот. Так, не уплачиваются налоги на транспортное средство, приобретенное более чем за полгода до даты переезда. Сохраняйте копии всех счетов-фактур, включая документы на строительные и ремонтные работы. Это поможет уменьшить сумму налоговых сборов, компенсируя расходы на прирост капитала при продаже объекта. Для получения более подробной информации о возможных льготах обратитесь к представителю вашего агентства недвижимости.
Система налогообложения Испании. Кратко
Государственное Налоговое Агентство (единый налоговый орган), ранее Испанская Налоговая Служба, имеет статус юридического лица и право оставлять себе 19% от суммы собранных налогов.
В соответствии с административно-территориальным делением (страна делится на 17 автономных территорий)
налоговая система Испании трехступенчата: налогообложение осуществляется на государственном (федеральном), региональном и местном уровнях.
Структура налоговых обязательств, предусмотренных законодательством Испании, очень похожа на налоговую систему России. Но вместе с тем Испания – это разнообразие налогов и их ставок.
Для поддержания финансового обеспечения государственных ведомств и других органов власти Испании взимают определенные платежи, предусмотренные законодательством этой страны.
Эти платежи делятся на:
- сборы. Оплачиваются гражданами в результате административной деятельности, при индивидуальном запросе. Например, сбор за вывоз мусора или за оформление документа, удостоверяющего личность
- специальные взносы. Оплачиваются при публичных действиях, направленных на удовлетворение потребностей определенного коллектива. Например, рост стоимости недвижимости в результате проведения общественных работ
- налоги – это самые важные платежи, так как именно они составляют основную часть государственных доходов
Налог – это определенная сумма, которая вносится в казну в обязательном порядке по установленному законодательству, основываясь на фактах, которые демонстрируют экономический потенциал налогоплательщика.
Экономический потенциал на уплату налогов в Испании является основополагающим принципом. Данный потенциал каждого гражданина определяется разными способами.
Например:
- через имущество, которым владеет налогоплательщик (включая наследство)
- через доход
- или через потребление/затраты
Таким образом, взимание различного рода налогов в Испании оплачивается с учетом платежеспособности налогоплательщика.