Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Оформление доверенности на продажу квартиры
Генеральная доверенность по умолчанию действительна один календарный год. По желанию собственника, можно оформить документ сроком до 3 лет – более длительный срок не предусматривается законодательством.
Для оформления доверенности необходимо присутствие доверителя, и доверенного лица. В случае, когда доверитель не может по какой-то причине выйти из дома, можно оформить выезд нотариуса.
Продать долю в квартире можно в том случае, если второй собственник отказывается от ее покупки. Первоочередное право покупки всегда за «соседом», то есть, за вторым собственником.
Для оформления доверенности требуется два документа – паспорта доверителя и доверенного лица. Владелец недвижимости с помощью нотариуса составляет четкую формулировку относительно вида доверенности и допустимых с ее помощью действий. Личная подпись доверителя закрепляет документ, далее происходит нотариальное заверение.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция
Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.
Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.
Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.
Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:
- Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
- Личные сведения о сторонах.
- Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
- Данные о квартире, которую планируется реализовать.
- Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
- Подпись доверителя.
Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.
На практике многие покупатели не рассматривают квартиры, которые продаются по доверенности. Бывают ситуации, когда доверенность поддельная. Или недобросовестные граждане обманом или угрозами заставляют собственников оформлять доверенность на продажу квартиры, а их самих отправляют в психушку или деревни. Чаще всего нотариус при этом в сговоре. Такие махинации обычно проводят с пенсионерами и алкоголиками. К сожалению, такова реальность.
Что можно сделать? Собственнику лучше всего оформить доверенность только на сбор документов, но присутствовать на сделке для подписания договора купли-продажи и его подачи на регистрацию. Это обычно занимает максимум день.
Если собственник никак не может присутствовать, как минимум стоит пообщаться с покупателями по видеозвонку. Нужно подробно объяснить причину продажи по доверенности и ответить на все интересующие вопросы. В общем, убедить покупателя, что перед ними действительно собственник и он хочет продать квартиру, но не позволяют обстоятельства.
В каких случаях доверенность признают недействительной?
Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:
- если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
- доверителю еще не исполнилось 14 лет;
- доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
- при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
- закончился ее срок действия;
- владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
- доверитель отозвал доверенность.
Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.
Каковы риски сделок с доверенностью
Доверенность на продажу дома с земельным участком имеет ряд рисков для каждой из сторон сделки – для продавца и покупателя.
В каких случаях существуют риски?
- В случае если проводится незаконное заключение сделки на продажу дома, которое позднее будет аннулировано согласно статье 188 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Смерть собственника доверенности и скрытие данного факта представителем (доверенным лицом). В данном случае, если была заключена сделка, она автоматически будет аннулирована в суде по факту неправомерных действий доверительного лица. Новый владелец дома будет иметь дело с наследниками.
- При проведении сделки купли-продажи дома с земельным участком существует риск признания доверительного лица недееспособным или частично дееспособным.
- Признание безвестно отсутствующим собственника доверенности автоматически аннулирует юридическую силу доверенности.
Что касается негативных факторов для продавца недвижимого имущества, то существует риск быть обманутым его представителем.
Доверенность на продажу доли дома
Только в приватизированном доме возможна долевая собственность.
Продажа доли в доме отличается от продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку невозможно установить границы, например, третьей доли каждого собственника.
Даже если собственник доли занимает в доме определенную комнату, это не означает права владения. Ничего не гарантирует даже судебное определение порядка пользования.
По Гражданскому кодексу РФ недвижимость, которая находится в собственности нескольких лиц, является общей, и может быть совместной (без определения долей) или долевой. В совместной собственности находится, например, жилплощадь супругов, купленная в браке. Вопрос о выделении и продаже долей часто возникает при разделе наследственной недвижимости.
Собственник, решивший продать свою долю в доме, должен предложить выкупить ее другим собственникам. При этом владелец доли письменно уведомляет остальных собственников и те в течение месяца должны сообщить о своем решении. Преимущественное право покупки доли защищает права всех собственников дома и позволяет им увеличить свое владение общим имуществом.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
✅ Риски продажи квартиры по доверенности
Генеральная доверенность – документ, таящий множество рисков и практически полностью освобождающий представителя от ответственности. Широкие полномочия, предоставляемые этим актом, могут стать серьезным соблазном. Доверившись не обремененному совестью человеку, вы можете столкнуться с бесконтрольным распоряжением вашим имуществом – ставить вас в известность о выполняемых действиях представитель не обязан.
Приведенные в документе пункты о финансовых полномочиях дадут возможность мошенникам не только присвоить сумму, заплаченную за квартиру – они могут брать кредиты от вашего имени, снимать средства с депозитных счетов. Даже аннулировав доверенность, вы не будете освобождены от ответственности за заключаемые от вашего имени сделки, если об отзыве акта вторая сторона не была уведомлена. Вообще оспорить в суде действия своего представителя крайне сложно, ведь он имел законные права на их совершение.
Доверенность является особенным документом, поэтому оформлять её следует только на тех лиц, кому вы действительно доверяете. Если документ составляется на имя риелтора, необходимо чётко прописывать его полномочия. Согласно статистике именно специалисты-риелторы чаще всего являются мошенниками и участниками различных схем махинаций (как продать квартиру без риелтора?).
Внимание! Алгоритм мошенничества простой: риелтор получает полномочия на сбор необходимых документов, а затем дублирует их и подделывает подпись в договоре отчуждения недвижимости без участия нотариуса.
Далее проходит перерегистрация права собственности на подельника. В результате чего, остаётся лишь выставить квартиру на продажу и ждать покупателя.
Для продавца и настоящего хозяина жилплощади – это огромный риск остаться без своей квартиры и без денег. В дополнении третье лицо (доверенное лицо) может допустить в договоре продажи ряд ошибок, которые могут привести к его недействительности. Более того, поверенное лицо может получить денежные средства с продажи жилой площади, но не передать их хозяину (продавцу).
Как определить подлинность?
Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:
- если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
- если прошёл срок её действия;
- если собственник жилья умер;
- если она отозвана.
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
- Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Нотариальная доверенность требуется, чтобы поручить другому человеку совершение определенных действий. В исключительных случаях удостоверить письменное полномочие может руководство учреждения, где находится доверитель. Такая необходимость возникает, когда собственник находится в местах лишения свободы, военных или лечебных учреждениях. Порядок установлен ст. 185.1 ГК РФ. Документ действует один год (ст. 186 ГК РФ), но доверитель может изменить срок действия.
Важно! Срок действия можно не указывать, а вот дата составления является обязательной. Когда она отсутствует, документ, выданный на имя представителя, будет ничтожным, и не получится по доверенности продать квартиру.
Есть несколько вариантов передачи полномочий на продажу жилья. Собственник может выбрать подходящий способ оформления.
Доверенность на квартиру без права продажи, для чего нужна
Никаких ограничений по поводу того, что можно поручать другим лицам в ГК РФ не содержится. Поэтому предметом поручения могут являться действия различного характера. Они не должны противоречить действующим нравственным и правовым нормам, иначе ни один нотариус такую доверенность не выдаст.
Самыми распространенными причинами выдачи доверенностей являются необходимость представительства в суде или совершения различных сделок.
Однако, составить можно не только доверенность на продажу недвижимости или участие в судебных спорах.
Иногда требуется поручить иному лицу управление своими делами, собственным имуществом без его отчуждения. По такой доверенности можно сдавать жилье в аренду, договариваться о проведении ремонта, обращаться в организации ЖКХ, иные официальные органы и структуры, участвовать в собраниях жильцов МКД, осуществлять сбор различных справок и документов на квартиру. И это далеко не полный перечень возможных действий.