Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

• арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
• районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

• документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
• договор аренды;
• уведомление с отметкой о вручении ответчику;
• квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Прекращение действия договора по инициативе арендатора

ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.

Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:

• вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
• арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
• землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
• передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:

• арендатор создал (возвел) на участке самовольную постройку и не выполнил в отношении нее требования ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, то есть не снес ее за свой счет либо не привел в соответствие требованиям градостроительных норм;
• арендатором не проводятся необходимые мероприятия по рекультивации и иному улучшению состояния почвы и ее охране;
• арендатор в случае установления для него обязанности по приведению земли в надлежащее состояние для использования по целевому назначению не сделал этого.

Почему могут возникнуть основания для прекращения аренды земельного участка

Основания для прекращения аренды земельного участка могут быть общими (Устанавливаются Гражданским кодексом) либо предусмотренными договором (например, по инициативе арендодателя/арендатора).

К общим основаниям относятся:

• окончание срока, на который заключается договор аренды, при условии отсутствия пункта о возобновлении или автоматической пролонгации.
• расторжение до истечения срока действия договора в судебном порядке. Для этого одна из сторон должна заявить о своих требованиях, указав на нарушение другой стороной своих обязанностей.
• отказ от исполнения договора одной из сторон при бессрочной аренде земельного участка (при условии уведомления другой стороны минимум за 3 месяца).

Договором могут быть установлены не входящие в данный список основания расторжения. Как правило, они не связаны с какими-либо противоправными действиями сторон.

По желанию арендодателя договор может быть расторгнут в предусмотренных Земельным кодексом случаях:

• реквизиция участка для нужд РФ или муниципального образования, которому принадлежит этот участок земли,
• отказ устранить последствия совершенного ранее правонарушения (загрязнение, порча, внесение отравляющих веществ, уничтожение плодородного слоя, произошедших в результате нарушения/игнорирования порядка применения химических и/или биологических веществ при обращении с ними),
• несоответствие порядка использования земельного участка его целевому предназначению, или категории земель, к которой этот участок относится,
• приводящая к ухудшению плодородия и/или экологической обстановки эксплуатация земельного участка (не может являться основанием для расторжения договора в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, в том числе во время проведения с/х работ),
• неиспользование участка земли, назначением которого является производство сельскохозяйственной продукции, строительство жилья и иных объектов, на протяжении 3 лет (при отсутствии условия об установлении иного срока). В данный период не входит время на освоение участка и время на устранение обстоятельств, препятствующих использованию по назначению, указанному в договоре (устранение последствий стихийных бедствий).

Расторжение договора аренды земли по инициативе одной из сторон

Согласно нормам Российского законодательства, любой из участников представленных договорных отношений имеет право быть инициатором расторжения документа в одностороннем порядке.

Порядок прекращения действия договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон сотрудничества:

• Если наниматель нарушил условия заключенного договора аренды, к примеру, арендатор не оплачивал арендную плату на протяжении двух месяцев, то арендатор имеет право инициировать процедуру расторжения документа на аренду земельного участка;
• Для этого лицо, которое владеет правами собственности на землю, должно направить другому участнику договорных отношений уведомление, в котором указать о желании прекратить действие договора мирным путем. Делается это путем заключения мирного соглашения, в котором обозначаются условия аннулирования контракта;
• Извещение следует направить при помощи почтовых услуг, а именно заказным письмом с обязательным обратным уведомлением. Если извещение предоставляется другому участнику сделки лично, то необходимо составить два экземпляра, на которых должен расписаться арендатор. Каждая сторона договорных отношений получает по одному экземпляру. Представленная мера требуется в тех случаях, когда арендодатель и арендатор не смогут прийти к обоюдному мнению и решить разногласие мирным путем, то инициатор расторжения договора аренды имел право направить исковое заявление в судебное учреждение. Для того, чтобы направить иск в суд, необходимо иметь доказательства, которые свидетельствуют о попытке решить вопрос досудебным способом.

Расторжение договора аренды земли в суде

Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.

Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:

Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;

Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:

• Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
• Для юридических лиц — 4000 рублей.

Указать нужно на то, что иногда документ прекращает действовать в ситуации, когда есть на то воля обеих сторон. При этом причины такого поведения не потребуется обосновывать. Потребуется сформировать и подписать каждому участнику дополнительное соглашение. В нем прописывается, что отношения прекращают свое действие. Стоит отметить, что в рассматриваемой ситуации обязательным действием становится проведение государственной регистрации. Это происходит, когда изначально соглашение подлежало регистрации при обращении в отделение Росреестра. Подобные ситуации происходят, когда соглашение сформировано на срок более одного года. Кроме того, регистрация становится обязательной, когда второй стороной выступает юридическое лицо. Важно отметить, что оба участника выражают добрую волю относительно того, чтобы подписать договор. В частности, в нем могут прописываться разные условия.

К примеру, арендатору позволяют на протяжении определенного срока использовать надел для того, чтобы вывезти с него свое имущество. Кроме того, условием может становится то, что гражданин выплачивает определенную компенсацию за то, что отношения расторгаются ранее установленного срока.

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

• Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
• Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Как досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?

Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

• 0,01 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;
• 0,6 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);
• 1 % от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;
• 1,5 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;
• 2 % от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.

Проверяете ли вы кадастровую стоимость участка?

Порядок действий при досрочном прекращении

Если договор аренды транспортного средства было решено прекратить до окончания его срока, то сторона-инициатор процесса обязана соблюсти порядок, связанный с направлением претензий.

Он также называется досудебным и требуется, если причиной стало невыполнение обязательств. Это дает право на односторонний отказ, но для его легитимности составляется уведомление.

В нем прописывается, какой акт нужно аннулировать и по каким причинам, а еще дается ссылка на соответствие условиям договора, то есть что именно было нарушено.

Этот документ необходимо направить заказным письмом на адрес регистрации того лица, которое выступает второй стороной, или же на юридический адрес компании, когда соглашение было заключено именно с ней.

Это обязательное требование, которое нельзя обойти, а если дело дойдет до суда, то неподанная претензия может серьезно помешать в решении вопроса таким образом, ведь нельзя будет доказать попытки разрыва сделки мирным путем.

Кроме почты, можно воспользоваться возможностью личной передачи, при этом составляется два экземпляра, и получатель расписывается на обоих листах.

После подачи претензии у другой стороны есть 10 дней, но такой период действует только в случае личной передачи. А при почтовом отправлении можно ожидать ответа на протяжении месяца.

При отсутствии конкретных обвинений в несоблюдении условий соглашения и отсутствии в договоре условий расторжения, другая сторона может и не соглашаться на аннуляцию.

В таком случае нужно идти в суд, но если претензий по закону и соглашению нет, то и судья не станет на сторону инициатора процедуры.

Порядок расторжения договора аренды

1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.

Основания прекращения аренды земельного участка

Статья
46 ЗК РФ приводит основания прекращения
аренды земельного участка.

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ23;

2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования
земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение 3 лет, если
более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором
аренды земельного участка, за исключением
времени, необходимого для освоения
земельного участка, а также времени, в
течение которого земельный участок не
мог быть использован по назначению
из-за стихийных бедствий или ввиду иных
обстоятельств, исключающих такое
использование;

5) изъятия
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд в соответствии
с правилами, установленными ст. 55 ЗК
РФ;

6) реквизиции
земельного
участка в соответствии с правилами,
установленными ст. 51 ЗК РФ.

3.
Прекращение аренды земельного участка
по основаниям, указанным в подпункте 2
п. 2 настоящей статьи, не допускается:

1. в период полевых сельскохозяйственных работ;

2. в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

При
заключении договора на неопределенный
срок каждая из сторон вправе отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за месяц, а при аренде недвижимого
имущества – за 3 месяца. Законом или
договором может быть установлен иной
рок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на
неопределенный срок.

В
соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ24допускается установление в законе
максимальных (предельных) сроков для
отдельных видов аренды и для аренды
отдельных видов имущества. В этих
случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась
от договора до истечения предельного
срока, установленного законом, договор
по истечении предельного рока прекращается.

Прекращение договора аренды по инициативе арендатора

• наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
• переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

Статья 547 Гражданского кодекса обязывает арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и документами. Имущество должно быть передано в указанный договором срок, а если этот срок не оговорен – в разумный (то есть достаточно необходимый для этого) срок. Если эта обязанность не выполнена, арендатор вправе по своему выбору истребовать это имущество от арендодателя в судебном порядке либо потребовать расторжения договора.

Комментарий к статье 46 Земельного Кодекса РФ

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Похожие записи:

• Универсальное пособие на детей с 2023 года: что меняется
• Путевой лист 2023: образец
• Программа молодая семья в Челябинске и Челябинской области в 2023 году