Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права у собственника квартиры при расселении аварийного жилья в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для получения помощи в переселении из аварийных домов, вы можете обратиться в городскую или муниципальную организацию, которая занимается жилищными вопросами граждан. Вам необходимо составить заявление на переселение и предоставить необходимые документы.
Что понимать под равнозначным жильем
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади.
При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
И еще один момент! Когда семья в аварийном доме живет в стесненных условиях — 30 кв.м общей площади на 5-6 проживающих человек (при этом семья стоит на очереди для получения квартиры большей площади) и им предоставляют по программе переселения квартиру такой же площади — это нормальная практика. (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Как подать заявку на переселение из аварийного жилья?
Для оформления заявления вам понадобятся документы, подтверждающие право собственности на жилье, данные о площади жилого помещения, а также справки из государственной организации о признании жилого помещения аварийным и непригодным для проживания. Также вы должны предоставить календарный план ремонта дома и информацию об актуальном состоянии инфраструктуры.
Ответ по предоставлению жилья и переселению должен быть дан в течение года со дня подписания договора с гострансом (государственная транспортная компания). Однако, в случаях, когда граждане были вынуждены покинуть опасный дом без предварительного запроса на предоставление помещения для переселения, время получения жилья значительно сокращается. Также в некоторых регионах денежная компенсация за полученные проблемы может быть получена лишь по завершению переселения и обучения новой жизни в новом жилище.
Если вы уже закончили процедуру оформления заявления на получение нового жилья, необходимо следить за новостями и информацией о программе переселения и готовиться к завершающей стадии – переселению в новое жилище. Однако, не забывайте, что суть программы заключается не только в предоставлении нового жилья для переселения, но также в улучшении качества жилищного фонда и общей ситуации с жильем в городах и муниципальных образованиях.
| Год | Общее количество обращений | Запрос на предоставление жилое помещения | Полученные квартиры/помещения | Денежное возмещение |
|---|---|---|---|---|
| Май 2021 | 150 | 100 | 50 | |
| Август 2021 | 200 | 120 | 80 | 20 |
Государственная программа по переселению граждан из аварийного жилья начала свою работу с 2010 года. Она направлена на предоставление жилого помещения или денежного возмещения признанным непригодными для проживания домам и квартирам в многоквартирных домах.
Документы на получение жилья или денежного возмещения подаются в городскую или муниципальную жилищную службу. Признание жилого помещения непригодным для проживания происходит на основании ответа жилищной инспекции, заключения жилищно-технической экспертизы и/или актуального календарного плана проведения работ по ремонту и устранению аварийности в доме.
Для заключения договора на переселение необходимо предоставить данные о численности проживающих в помещении, площади, наличии животных и других факторов. После подписания договора и завершившихся работы по ремонту новой квартиры, переселение осуществляется с дальнейшим предоставлением жилое помещения.
Как признать дом аварийным через суд
Можно ли признать дом аварийным, если представители ведомств высказались против? Да. Обращение в прокуратуру и суд — это следующий шаг, который нужно сделать жильцам, если они не согласны с решением межведомственной комиссии. Например, чиновники не считают дом аварийным, а в квартирах при этом нет отопления, вода капает с потолка, лестничный пролет провалился или есть другие видимые серьезные проблемы.
В прокуратуру нужно писать жалобу на действия комиссии, в суд — составлять иск (может потребоваться помощь юриста, это дополнительные расходы). К жалобе и иску прикладывают те же документы, которые отправлялись с заявлением в комиссию.
Отказ в признании дома аварийным не единственная причина, по которой можно обратиться с жалобой на действия комиссии. Если чиновники затягивают сроки рассмотрения заявления, это тоже повод «ускорить» процесс. Прокурор рассмотрит жалобу. Если он поддержит позицию жильцов, администрация получит предписание об устранении нарушений.
Но на быстрый результат рассчитывать не стоит, даже если привлечена прокуратура, предупреждают юристы. На суд может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет.
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Заключение договора о переселении.
В каждой административно-территориальной единице свои правила подготовки соглашения. Так или иначе, когда дом признают аварийным, и принято распоряжение о мероприятиях по отселению, на двери подъезда или в других публичных местах размещаются объявления об этом.
Там указывается срок, в течение которого дом будет снесён. Обычно в течение этого периода чиновниками проводится работа по взаимодействию с проживающими лицами. В первую очередь, выбирается способ переселения – денежное возмещение или предоставление квартиры.
Важно понимать, что, если человек имеет право на получение недвижимости, чиновники не вправе настаивать на компенсации. Судебная практика содержит тысячи спорных случаев, когда жильцы обращались к фемиде с понуждением органов власти предоставить им квадратные метры вместо выплаты возмещения.
Когда проекты соглашений подготовлены, они направляются переселяемым лицам для подписи. В случае, если имеется несогласие с предлагаемым вариантом, подписывать бумаги нельзя, так как подпись автоматически означает согласие с предложенными условиями.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны чтoб пpизнaть жильe aвapийным
Ecли вaшeгo дoмa нeт в cпиcкe пpoгpaммы пo pacceлeнию, вы мoжeтe caмocтoятeльнo иницииpoвaть пpизнaниe eгo вeтxим или aвapийным. Для этoгo пoтpeбyeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.
3aявлeниe. Eгo мoжeт нaпиcaть ктo-тo oдин из жильцoв или нecкoлькo. Уcтaнoвлeннoй фopмы нeт. Baм нyжнo oбязaтeльнo включить в нeгo дaнныe зaявитeля – ФИO, пacпopтныe дaнныe, мecтo peгиcтpaции. Ecли зaявитeлeй нecкoлькo, этa инфopмaция дoлжнa быть o кaждoм пoдпиcaвшeм зaявлeниe. Дaльшe нeoбxoдимo излoжить пpocьбy пpизнaть дoм aвapийным и oбocнoвaть ee – нaпpимep, yкaзaть, чтo в дoмe тpи этaжa, нo нeт вoдoпpoвoдa и кaнaлизaции.
Дoкyмeнт дoлжeн быть пoдпиcaн вceми зaявитeлями, eгo нyжнo пoдaть в жилищнyю кoмиccию вaшeй мecтнoй aдминиcтpaции.
Texничecкий плaн дoмa, в кoтopoм бyдeт инфopмaция o cтeпeни изнoca кoнcтpyкций и ocтaтoчнoй cтoимocти здaния, a тaкжe тexничecкиe плaны пoмeщeний, pacпoлoжeнныx в дoмe. Эти дoкyмeнты мoжнo пoлyчить в БTИ.
Aкт пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт и ocмoтpoв пoмeщeний зa пocлeдниe тpи гoдa. Этoт дoкyмeнт мoжнo пoлyчить в yпpaвляющeй кoмпaнии или TCЖ.
3aключeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoй, пoжapнoй и иныx cлyжб – выдaют cooтвeтcтвyющиe cлyжбы.
3aключeниe пpoeктнo-изыcкaтeльcкoй opгaнизaции o тexничecкoм cocтoянии жилья. Учтитe, чтo y выдaвшeй дoкyмeнт opгaнизaции дoлжнa быть cooтвeтcтвyющaя лицeнзия.
Пиcьмeнныe жaлoбы coбcтвeнникoв жилья. B зaвиcимocти oт cитyaции oт вac мoгyт пoтpeбoвaть и дpyгиe дoкyмeнты. Пoдaннoe зaявлeния yпoлнoмoчeнный opгaн paccмaтpивaeт в тeчeниe 5 днeй, пocлe чeгo coздaeт cпeциaльнyю кoмиccию, в кoтopyю включaютcя пpeдcтaвитeли влacти, cпeциaльныx cлyжб и жильцы дoмa. Кoмиccия изyчaeт фaктичecкoe cocтoяниe дoмa и вынocит вepдикт o нeoбxoдимocти cнoca, peкoнcтpyкции или кaпитaльнoгo peмoнтa здaния.
Порядок расселения собственников из аварийного жилья
- Жилье признается в качестве ветхого или аварийного по инициативе жильцов или уполномоченных органов.
- Экспертиза проводится при участии специалистов, которым под силу сделать объективный вывод о состоянии жилого помещения.
- Для участия в экспертизе могут быть привлечены представители пожарной или эпидемиологической службы.
- Решение вопроса о сносе жилого помещения находится в ведении специальной межведомственной комиссии.
- Для собственников и нанимателей жилых помещений наступают разные правовые последствия.
- Компетентные органы должны соблюсти порядок уведомления жильцов.
- Сносу могут быть подвергнуты и те дома, которые находятся в частной собственности, и относящиеся к муниципальному жилищному фонду.
Порядок расселения собственников и их права, определены в статье 32 ЖК РФ. По жилищному законодательству граждане, относящиеся к данной категории, могут претендовать на компенсацию. Ее размер устанавливается по соглашению сторон.
Влияет ли вид собственности на порядок расселения
Заключение специалистов предоставляется в межведомственную комиссию, которая и принимает решение о признании дома, непригодным для проживания. На вынесение вердикта у нее есть 30 дней. Расселение из аварийного жилья собственников в 2022 году Расселение из аварийного жилья собственников в 2022 году осуществляется после вынесения соответствующего решения межведомственной комиссии и фонда реформирования ЖКХ. При этом срок для проведения необходимых действий не может превышать 1 года. В течение данного периода жильцам должна быть представлена компенсация в натуральном или денежном эквиваленте. Это правило справедливо для собственников. В отношении нанимателей действует несколько иной процесс. Права Порядок расселения собственников и их права, определены в статье 32 ЖК РФ. По жилищному законодательству граждане, относящиеся к данной категории, могут претендовать на компенсацию.
Главная / Недвижимость / Жилищные нормативы при расселении аварийного и ветхого жилья В жилищном законодательстве на равных правах действуют минимальная санитарная норма, норма предоставления и учётная норма.
СУДЬБА ДОМА С течением времени дома, в которых мы живём, ветшают. Межведомственная комиссия, формируемая в правительстве, мэрии или префектуре, оценивает состояние дома и решает, пригоден он для проживания или нет, можно ли реконструировать здание или оно подлежит сносу. Жильцам придётся приготовиться к переезду, если предстоят капитальный ремонт или реконструкция дома; переоборудование строения и помещений, ставших непригодными для проживания, в нежилые; снос аварийного здания либо снос в рамках городских жилищных программ; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях нового строительства и развития территорий.
Наличие жилого помещения в собственности при расселении аварийного
Действие Порядка освобождения от возмещения разницы между стоимостью жилого помещения, предоставляемого в собственность при расселении аварийного многоквартирного дома в соответствии с региональной программой по федеральному закону от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и стоимостью жилого помещения, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с условиями соглашения, заключаемого в порядке части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Порядок), распространяется на собственников жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2013 — 2023 годы (далее — региональная программа).
3. Администрация в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления направляет в департамент организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля (далее — ДОС) сопроводительное письмо с комплектом документов, предусмотренных в пункте 2 Порядка.
Жилищные нормативы при расселении аварийного и ветхого жилья
Если собственник или наниматель признан нуждающимся в новом жилье, его ставят на учёт (в специальную очередь). Срок получения квартиры зависит от времени обращения в администрацию, наличия у города жилья, а также от статуса очередника (отдельно рассматриваются варианты предоставления жилплощади госслужащим, многодетным семьям, ветеранам и др.). В особых случаях квартиру могут дать без очереди или во внеочередном порядке, скажем детям-сиротам. Чаще всего таким же образом выделяется жильё на основании судебного решения.
Каждому жителю ветхого или аварийного дома полагается по 6 м² во временно предоставленной квартире или общежитии — конечно, если муниципалитет имеет возможность их выделить. Также жильцов могут переселить в квартиру, площадь которой будет определена по муниципальным нормам (возможно, даже меньше положенной, но не менее 10 м² на человека).
Программа расселения из аварийного жилья собственников в 2021 году
Важным новшеством является то, что гражданам теперь нужно будет выплачивать определенную плату за получение нового жилья. Это дает возможность собственникам самостоятельно выбирать себе жилую площадь. Например, если человек не желает переезжать в квартиру с такими же параметрами, ему потребуется доплатить за дополнительные квадратные метры.
Не все люди довольны данным нововведением. Ведь многие просто не смогут внести оплату. В этом случае законом о расселении из ветхого и аварийного жилья предусмотрен другой вариант обеспечения жильем – заключение договора о социальном найме с органом МСУ.
На основании него человек может безвозмездно пользоваться жильем с правом его выкупа в будущем. Платить гражданину придется только за услуги коммунальных служб. Но не все категории имеют право бесплатного пользования муниципальной квартирой. Такой льготой наделяются только следующие лица:
- Люди, вышедшие на пенсию.
- Инвалиды.
- Семьи, имеющие 3 и более ребенка.
- Семьи, признанные малоимущими.
Остальные граждане должны каждый месяц вносить арендную плату. Ее размер устанавливает муниципальным органом. Но обычно величина платежей намного меньше, чем при коммерческой аренде.
Расселение в настоящее время активно продвигается. Несмотря на то, что программа переселения из ветхого жилья действует уже достаточно много лет, не все аварийные дома переселены. Но большая часть населения все же получили заветные квадратные метры в новых домах.
От переселения из ветхого жилья собственники имеют полное право отказаться. Причинами этого чаще всего становятся следующие факторы:
- Отсутствие развитой инфраструктуры в новом месте проживания. Семьи всегда выбирают квартиры, расположенные рядом с детскими садиками, школами, больницами и прочими важными учреждениями. Поэтому отдаленность данных организаций часто влечет отказ от переезда.
- Несоответствие параметров нового жилья старым размерам. Не все люди понимают, что площадь может быть общей и жилой. Чиновник нередко пользуются этим, в результате чего выдают гражданам более маленькие квартиры.
- Расположение жилья на высоком этаже. Строить многоэтажные дома для переселения органам местной власти намного выгоднее. Поэтому расселение из ветхого жилья чаще всего производиться именно в высотки. Но не всем людям хочется жить на высоком этаже. Особенно этот касается пожилых людей, молодых мам, инвалидов.
Если жильцы отказываются от переезда в новое жилое помещение, движение очереди переселения существенно замедляется. Поэтому местные власти стараются быстрее решить вопрос с недовольными гражданами. Они могут предложить жильцам квартиры с более выгодными условиями проживания, чем в старой недвижимости.
Также орган МСУ может выкупить у собственника недвижимое имущество, признанное негодным. На вырученные средства владелец сможет приобрести себе новое жилье, которое будет полностью соответствовать его требованиям.
Расчет выкупной суммы производиться в индивидуальном порядке. При этом власти учитывают стоимость квартиры на рынке и расходы, понесенные собственником на переезд, аренду другого жилья на время расселения, оформление права собственности на купленный объект недвижимости.
Что получат владельцы приватизированных квартир при сносе аварийного дома?
Считается, что процедура переселения или получения компенсации бесплатная. Однако при определенных условиях могут возникать различные расходы:
- Услуги специалистов, которые составят отчет об аварийном состоянии дома: от 10 тысяч рублей. Формально, этим должна заниматься межведомственная комиссия, но как доказывает практика, намного проще и быстрее предоставить такой отчет одновременно с заявлением.
- Согласия всех жильцов на получение компенсации, заверенные нотариально: порядка 2 тысяч рублей за каждый такой документ.
- Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Восстановление правоустанавливающих документов: от 5 тысяч рублей.
С момента подачи заявления и до принятия решения проходит порядка 2-3 месяцев. Дальнейший срок ожидания очереди сложно прогнозировать. Однако, если рассматривать вопрос с компенсацией, обычно ее выплачивают намного охотнее и быстрее. Таким образом, в среднем, с момента подачи заявления и до получения денег проходит около полугода или меньше.
Очень важный вопрос – размер компенсации. Некоторые собственники считают, что их квартиры будут оценены строго по рыночной стоимости, что не является правдой. Процедура оценки обычно выполняется крайне примитивно:
- Выбирается несколько похожих аналогов.
- Устанавливается усредненная рыночная цена за 1 кв.м. площади.
- Применяется понижающий коэффициент (от 10 и до 50%, в зависимости от состояния жилья).
- Полученная стоимость 1 кв.м. умножается на общую площадь жилья.
Если дом нужен вместе с земельным участком на котором тот расположен и земля находится в собственности жильцов строения, к цене квадратного метра может добавляться еще небольшая сумма сверху.Пример расчета: Есть 3 жилых помещения в том же районе, но не в аварийных домах. Стоимость квадратного метра у них составляет 70, 90 и 150 тысяч рублей соответственно. Средняя стоимость составит (70+90+150)/3=103 тысячи рублей. Целевой дом очень старый и жилые помещения находятся в отвратительном состоянии. Применяется понижающий коэффициент в размере 50%. Значит, если округлить, 1 кв.м. будет стоить около 50 тысяч рублей. Предположим, что целевая квартира имеет площадь 65 кв.м. Значит размер компенсации составит 50*65=3 миллиона 250 тысяч рублей.
Очень часто собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах не устраивает размер компенсации. И это вполне понятно, ведь они ориентируются на рыночные цены, без всяких коэффициентов. Однако нужно понимать и другое: администрация не будет выкупать не нужные ей квартиры по полной цене.
Если нужно получить максимальную сумму рекомендуется подождать, получить свою новую квартиру в другом доме и продать ее. Так размер «компенсации» будет существенно выше. Однако если деньги нужны срочно, то никаких вариантов нет – придется соглашаться с тем, что предлагают.
С другой стороны, даже указанная выше грубая оценка может выполняться неправильно. Как следствие, реальная стоимость квартиры будет еще ниже, чем это вообще возможно. В такой ситуации рекомендуется заказывать отчет об оценке в независимой компании и обращаться в суд.
Как доказывает практика, местные суды, вплоть до областного, практически всегда становятся на сторону администрации. Хотя бы просто потому, что никаких строго определенных нормативов и цифр, на которые можно было бы опираться, законодательство не предоставляет. А отчет с независимой оценкой может просто не приниматься во внимание. Нужно будет двигаться дальше, вплоть до ВС РФ (Верховного Суда).
Компенсационные выплаты на приобретение жилья физическими лицами будут финансироваться региональными властями наряду с фондом содействия реформированию ЖКХ. К расселению привлечены инвесторы для предоставления альтернативных жилых помещений, не уступающих по техническим параметрам подлежащим сносу.
Принятый закон от 30.12.2020 года № 494-ФЗ предлагает распространение столичной программы реновации на всю территорию страны при расселении аварийного, ветхого и жилья, предусмотренного для сноса по решению местных властей для комплексного развития территорий.
Основные цели и задачи программы реновации:
- развитие городов и посёлков городского типа, включая повсеместное благоустройство;
- повышение комфорта окружающей среды и улучшение её внешнего облика;
- обеспечение показателей, установленных различными государственными программами и национальными проектами с учётом объёмов строительства на ближайшее десятилетие;
- привлечение частных инвесторов с предоставлением льгот и компенсаций.
Субъекты РФ наделены полномочиями по вопросам проведения реновации. Региональные власти смогут самостоятельно разрабатывать и утверждать адресные программы по сносу, модернизации и реконструкции объектов недвижимости. Регионы будут определять критерии для включения в программу, устанавливать порядок расселения и формировать источники финансирования при взаимодействии с федеральными властями.
Параметры для комплексного развития будут определяться на уровне регионов, а ранее действовавшая норма относительно попадания территорий, включающих не менее 50 % аварийных и подлежащих сносу домов, аннулирована. По усмотрению хозяйствующего субъекта в программу включаются:
- Ветхие и аварийные многоквартирные дома по региональному «портрету», определяемому местными властями на основании критериев:
- среднего возраста «по паспорту», колеблющегося в интервале от 62-х до 103-х лет;
- низкого уровня обеспеченности жилыми помещениями по площади – в пределах 14-ти квадратных метров;
- маленькой плотности застройки – фактора, привлекательного для инвесторов.
- Не признаваемые аварийными недвижимые объекты в случаях:
- физического износа кровли, фундамента или иных конструктивных элементов при превышении предельно установленной суммы на реконструкцию и модернизацию;
- отсутствия централизованных систем инженерно-технического обеспечения;
- нецелесообразности капитального ремонта дома и прилегающих дорог для нормального функционирования объекта.
Конкретные параметры в отношении степени износа и предельную стоимостную величину расходов на капитальный ремонт, а также порядок признания зданий неработоспособными или ограниченно работоспособными будут устанавливать местные органы самоуправления.
Выплата денежной компенсации – самый быстрый способ переселения, а для его реализации собственник должен написать заявление в районную администрацию, на основании которого экспертная комиссия проведёт оценку.
Выплаты за каждый квадратный метр аварийной жилплощади приближены к среднерыночной стоимости благоустроенного жилого помещения, расположенного в данном населённом пункте. Если размер компенсации не устраивает собственника, то он имеет право на отказ с переселением в равноценный объект недвижимости.
Регионам предоставлено право вводить дополнительные меры поддержки гражданам, у которых попавшее в программу реновации жильё было единственным. Среди вариантов помощи:
- Субсидии на приобретение нового жилого помещения. Предельный размер выплат определяется как разница между стоимостью равнозначного по площади жилья (по нормативным расценкам) и полученным возмещением за изъятое аварийное помещение. Возмещения, предоставленные за счёт средств фонда содействия реформированию ЖКХ, увеличатся в денежном выражении. Увеличение произойдёт за счёт фигурирования при расчёте двух показателей:
- рыночной стоимости жилого помещения и общедомового имущества;
- стоимости земельного участка, на котором расположен дом, благодаря чему компенсационная выплата возрастёт.
- Возмещение процентов по ипотеке. Расходы по ипотечному кредитованию подлежат компенсации в пределах ключевой ставки Центробанка.
- Временное поселение граждан в дома маневренного фонда. Приобретать такие объекты смогут регионы для последующего размещения переселенцев. Проживать в этих домах смогут выселенные граждане до завершения расчётов или строительства, но в пределах двух лет.
Возмещение для граждан, купивших квартиру в доме, включённом в программу реновации на момент покупки, ограничивается суммой средств, указанных в договоре купли-продажи. Данное ограничение не распространяется на физических лиц, получивших жилплощадь в аварийном доме в наследство. Если собственник по состоянию на 01.01.2021 года имеет комнату в коммунальной квартире, то в качестве альтернативы ему предоставляется отдельная квартира.
Получить компенсацию в денежном выражении могут только собственники сносимого жилья, а проживающие по договору социального найма могут претендовать исключительно на альтернативное помещение. Также не допускаются компенсационные выплаты, если в помещении проживают ограниченные в дееспособности или недееспособные лица.
Наличие обременений или ограничений не считается препятствием для реализации программы реновации, однако граждане, произведшие и не узаконившие перепланировку, не обязаны будут приводить покидаемую жилплощадь в первоначальный вид или оформлять соответствующую документацию.
Регионы смогут получить финансовую поддержку от Фонда содействия реформированию ЖКХ при условии дачи обязательства о целевом использовании земельных участков, освободившихся после сноса для размещения объектов социальной и коммунальной инфраструктуры.
Земли должны быть отведены под строительство и размещение:
- лечебных и учебных заведений;
- просветительских центров;
- парков культуры и отдыха;
- спортивных площадок;
- жилья при условии финансирования за счёт бюджетных средств или в рамках программы развития.
Единственная возможность, предоставляемая бизнесменам для «освоения» аварийного фонда – участие в расселении граждан по договору с представителями властей. Такие инвесторы могут претендовать на компенсацию в пределах 25 % от понесенных и документально подтверждённых расходов.
Для получения денежной компенсации или альтернативного жилья гражданин должен подать заявление в местную администрацию. Для проведения экспертной оценки будет назначена специальная комиссия.
Претендент на субсидию в денежном выражении должен предоставить документы:
- подтверждающие личность зарегистрированных лиц;
- справки о прописанных, в числе которых не должно быть несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности граждан, что накладывает запрет на возмещение в денежном эквиваленте;
- выписку из ЕГРН о праве собственности, так как договор социального найма не позволяет претендовать на получение денежных средств;
- заключение, выданное экспертной комиссией.
Если программа реновации утверждена, то допускается внесение изменений в установленные сроки и условия при наличии объективных причин, возникших в процессе реализации:
- выявление угрозы обрушения аварийных строений или вынесение решений судебными инстанциями, устанавливающими иные приоритеты по сравнению с первоочередным порядком;
- изменение избранного способа переселения гражданами с компенсационных выплат на получение альтернативного жилья или наоборот;
- нарушение сроков сдачи новых объектов строительства, предусмотренных для переселения граждан, застройщиками.
Очередность расселения устанавливается местными органами самоуправления с учётом состояния сносимых объектов. При этом допускается включение в один этап расселения по принципу территориальной близости домов, расположенных в пределах квартала.
Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».
В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.
В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.
Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.
Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.
В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.
Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.
Но использовать вышеуказанные меры поддержки социального характера могут только жильцы, которые владеют жилплощадью в аварийном объекте недвижимости и она является для них единственным жильем, на которое оформлено право собственности в Росреестре.
Лица, которые имеют в собственности другое жилье, пригодное для проживания на постоянной основе, или занимаемые на основании договора соцнайма в ходе расселения аварийного жилья могут взамен получить только выкупную цену за жилплощадь, зарегистрированную за ними.
Также чтобы избежать возможных злоупотреблений и безосновательного получения государственных субсидий, закон устанавливает правило, что квартира, выдаваемая взамен аварийного жилья, не предоставляется жильцам, оформившим собственность на квартиру в многоквартирном жилом доме после присвоения ему аварийного статуса (за исключением лиц, которые приобрели право собственности в порядке наследования).
Новый закон расширил возможные способы использования мер социальной поддержки, оказываемых государственным учреждением Фонд содействия реформированию ЖКХ регионам России на осуществление местных программ расселения граждан.
Денежные средства данного некоммерческого Фонда направляются в субъекты Российской Федерации для формирования маневренного жилищного фонда. После принятия закона органы государственной власти субъектов или муниципальные органы должны выделять гражданам, проживающих в аварийных зданиях, временные жилые помещения на срок до 2 лет.
До завершения данного срока местная администрация обеспечивает жильцов домов, непригодных для проживания, новыми квартирами или уплатить им денежную компенсацию взамен изымаемого жилья в аварийных объектах недвижимости.
Финансирование Фонда может направляться на покупку для расселяемых жителей квартир в жилых домах, включая в новостройках, возведение которых еще не окончено, и в домах-таунхаусах. Указанная норма существовала и раньше, но, в законе уточняется, что такое жилье может быть предоставлено жильцам в собственность или на основании договора социального найма, соглашению найма жилья маневренного жилищного фонда.
Федеральный закон вводит специальный механизм привлечения средств инвесторов в финансирование проектов комплексного развития городских территорий. Имеются в виду субсидии в отношении отдельных застройщиков, подписавших с местной администрацией соглашения о комплексном развитии территорий, на компенсацию произведенных затрат на исполнение обязательств по покупке для жильцов аварийных домов нового жилья или выплату денежной компенсации.
Такие субсидии может предоставляться в процессе выполнения строительными фирмами принятых на себя обязательств. Субсидия не может быть свыше 25 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной исходя из общей площади жилых помещений, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.
В законе в настоящее время установлены механизмы защиты инвестиционно привлекательных участков земли от использования для извлечения коммерческой прибыли.
Изменения в законе устанавливают правило целевого использования земельных участков под переселяемыми аварийными объектами. На изъятых территориях возможно размещение только объектов здравоохранения, социального обслуживания, образования и просвещения, объектов коммунального обслуживания, общественного управления, парков, зеленых зон, скверов, обустройство зон для занятий физкультурой, размещение жилья, строительство которых воплощается в действительность за счет средств бюджета.
Это условие не распространяется на земельные участки, на которых находились непригодные для проживания здания, если расселение жителей из них выполнялось в рамках осуществления договора о развитии городских территорий или комплексного развития.
При нарушении данного условия, оказываемая помощь, предоставленная субъекту РФ для расселения жильцов из аварийных жилых помещений, некоммерческой корпорацией по содействию реформирования жилищно-коммунального хозяйства возвращается в бюджет.
Кроме того, меняется порядок предоставления финансирования за счет Фонда реформирования на осуществление восстановительного ремонта и обновление сетей инженерных коммуникаций, процедура возвращения средств, предоставленных некоммерческой корпорацией, вводятся нюансы оказания Фондом содействия на расселение жильцов из аварийного жилья, которое получило такой статус после 01.01.2017 г.
Следует напомнить, что разработка закона Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России и общественный Фонд содействия реформированию ЖКХ началась в середине 2018 года. За это время произведен анализ реализации программ переселения аварийных домов, выполнявшихся последние десять лет.
В этом вопросе субъекты РФ и некоммерческий Фонд значительно продвинулись, а полученные выводы были положены в основу законопроекта.
Региональные исполнительные органы могут самостоятельно выбирать конкретные меры поддержки, требующиеся для осуществления процедуры расселения ветхого жилищного фонда. Бюджетные средства могут применяться для софинансирования ипотечного кредита на льготных условиях, формирования маневренного жилого фонда.
Помимо этого, изменения в закон позволяют привлекать инвесторов для осуществления программ переселения аварийных объектов недвижимости, создавая в населенных пунктах благоприятные жилищные условия.
Видео: Госдума вводит новые механизмы расселения аварийного жилья:
Многие считают, что значительный возраст здания, высокая степень его изношенности является поводом для признания его аварийным. Условия проживания могут быть не лучшими, но дом не признают аварийным и подлежащим сносу.
Показатель изношенности выше 70% достаточен только для получения подтверждения ветхости дома, если нет угрозы человеческому существованию, и эти проблемы не решает капитальный ремонт.
Аварийным может быть признан дом не только старый, но и находящийся в зоне оползня, наводнения, или же пострадавший во время взрывов, бытовых катастроф. Иногда ремонт возможен, но придется вкладывать столько средств, что материально разумнее расселить жильцов и построить новое здание.
Чтобы дом получил статус аварийного, необходимо:
- на общем собрании проживающих составить жалобу в жилищную инспекцию и муниципалитет, в которой точно перечислить все повреждения несущих конструкций или жилых помещений, которые могут нанести вред жизни и здоровью граждан;
- проводится проверка специальной комиссией о признании дома аварийным, в которую входят специалисты из разных органов, которые при подтверждении фактов из жалобы составляют соответствующий акт;
- после принятия решения муниципалитету дается год, чтобы провести переселение, а квартирантам, чтобы переехать или получить возмещение за утраченную собственность.
Компенсацию за аварийное помещение получают не во всех случаях. Собственнику ветхого жилья компенсация не положена.
В данном случае отношения между жильцами и муниципальными органами регулируются статьями Жилищного Кодекса России. Согласно ст.
32 ЖК, после принятия решения о признании состояния здания таковым, что подлежит сносу как аварийный, муниципальные органы обращаются к собственникам и жильцам с требованием проведения реконструкции или сноса объекта на протяжении указанного срока. Если требование не выполняется, после истечение термина, отведенного на работы, земельный участок вместе со зданием переходит в собственность муниципалитета.
С другой стороны, в каждом регионе создана своя программа по предоставлению соответствующего жилья взамен утраченного. Ст. 32 ЖК ч. 1-3, 5-9, указывает, что:
- Помещение жилого типа может быть изъято у собственника в связи с переходом земельного участка муниципалитету, однако бывшему владельцу положена выплата компенсации за жилье, соответствующая рыночной стоимости с учетом затрат на переезд.
- Квартира при переселении из аварийного жилья компенсируется переездом в помещение общей площади, равной ранее занимаемому жилью и количеству комнат, а также в районе, котором гражданин жил. При этом должны предоставить помещение, которое полностью отвечает всем санитарным нормам жилого дома.
- При наличии большой комнаты в коммунальной квартире, часто можно рассчитывать на получение отдельной квартиры, равной по площади. Если же комнаты небольшие, возможного отселение в такие же коммуналки. Какая площадь была ранее, на такую собственник должен переехать.
- Возмещение аварийного жилья путем выплаты его рыночной стоимости производится в том случае, если три варианта, предложенные органами власти, не устроили владельца.
- Если жилье было в муниципальной собственности, может идти речь только о переезде в другое предложенное муниципалитетом помещение. Права на выплаты гражданин не имеет.
На местах ситуация не всегда отвечает законодательным нормам. Часто муниципальные программы не разрабатываются, или в связи с недостаточным финансированием работают неполноценно.
Предлагаются другие квартиры взамен аварийного жилья меньшей площади, с меньшим числом комнат или в отдаленном районе. Не удивительно, что многие предпочитают вместо переселения получить денежную компенсацию и приобрести в дальнейшем более подходящее жилье.
Очень часто граждане, проживающие в жилых домах, признанных аварийными, заблуждаются в своих ожиданиях относительно условий переселения и параметров подлежащих предоставлению квартир.
Расселение аварийного жилья, правила и порядок, программа расселения ветхого жилья, условия и список документов
Расселение ветхого жилья осуществляется для освобождения многоквартирного дома от проживающих в нем лиц. Процедура проводится в случаях, когда необходимо провести снос строения, его переориентацию или улучшение жилищных условий третьих лиц.
Государством предусмотрена возможность переселения граждан, занимающих помещения вне зависимости от формы собственности или найма.
Власть также формирует комиссии и контролирующие органы, осуществляющие расселение аварийных домов и строений с изношенной инфраструктурой, информирующие население и производящие передачу жилья или денежных средств лицам, лишенных прежней жилплощади.
Законодательно процедура расселения закреплена в рамках постановления Правительства №47. В Жилищном кодексе также существуют нормы, обеспечивающие законность при процедуре: статья 32 регламентирует обязанность выселения собственников.