Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача новостройки в эксплуатацию что нужно знать покупателю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приемка квартиры при покупке предполагает проверку покупателем готового объекта на соответствие эксплуатационным нормам. После получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик обязан оповестить об этом дольщиков. Собственники недвижимости проводят самостоятельный осмотр жилья или привлекают профессионального приемщика и составляют простой акт приемки квартиры, приобретаемой в ипотеку или за собственные денежные средства. Если обнаружены дефекты и различные нарушения, застройщик обязуется их исправить в установленный срок. В случае, когда будущий владелец объекта игнорирует оповещения в течение двух месяцев, акт приема-передачи жилья подписывается в одностороннем порядке. Рассмотрим подготовку к процедуре более подробно.
Акт приёма-передачи для квартиры с дефектами: подписывать или нет
Ответ на этот вопрос зависит от типа обнаруженных в жилье недочетов.
- Существенные недочёты — это дефекты, из-за которых проживание в квартире нереально. Например, не работает водопровод, в перегородках пробоины, нет канализации или отопления, не запирается входная дверь. Если у недвижимости есть хотя быть один существенный дефект, подписывать акт приёмки квартиры в новостройке не следует. Недочёты важно прописать в акте осмотра и дождаться, пока застройщик их устранит.
- Несущественные недочёты — это дефекты, которые не мешают проживать в квартире. Это могут быть следы раствора на стёклах или кривые стены. Несущественные дефекты необходимо указать в акте приёмки и подписать его.
Приемка квартиры с отделкой
В новостройках существует два вида отделки: чистовая и предчистовая (черновая). В первом случае сразу после приемки квартиры и получения недвижимости в собственность жильцы сразу могут переехать в новое жилье без необходимости самостоятельного ремонта. Предчистовая отделка предполагает выполнение работ по выравниванию стен, монтажу радиаторов, розеток, установке перегородок, систем водоснабжения и т. д. В некоторых случаях специалисты застройщика также устанавливают сантехнику. После приема черновой квартиры можно быстро сделать ремонт и переехать в новое жилье.
Чистовая отделка в новостройке осуществляется с учетом утвержденного дизайн-проекта, поэтому во время осмотра важно учитывать, соответствует ли результат тому, что отмечен в плане. Данный вариант может предполагать реализацию нестандартных решений планировки, установку системы «умный дом». Поэтому зачастую самостоятельно принять новую квартиру от застройщика довольно сложно, поскольку все коммуникации надежно спрятаны, чистовая отделка в дизайнерском стиле способна маскировать дефекты. В этом случае на приемке жилья с ремонтом только профессиональный приемщик может найти скрытые недостатки.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Этапы покупки квартиры от застройщика
- Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
- Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
- Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
- Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.
При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Общие правила и порядок приемки квартиры
Застройщик, закончив строительство, извещает покупателей жилья, участников долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию.
Оповещение должно быть письменно оформлено, чтобы осталось документальное подтверждение о сроках, когда стало известно о начале процедуры приемки квартиры.
Добросовестные фирмы дополнительно обзванивают клиентов, рассылают СМС сообщения.
Примечание. Согласно п. 6 ст.8 ФЗ № 214 (действующая редакция от 27.06.2019), регулирующего вопросы участия в долевом строительстве, при отказе два месяца принимать объект, застройщик имеет право передать недвижимость в одностороннем порядке.
В оговоренный день и время, заинтересованное лицо приезжает на объект с документами:
- паспортом или другим удостоверением личности;
- договором долевого участия в строительстве или купли-продажи.
Приемка квартиры у застройщика предусматривает перед подписанием акта:
- осмотр с представителем строительной компании помещения:
- проверку соответствия договорным условиям, техническим нормам.
Если нет никаких претензий, подписывается акт о приеме. Далее документы направляют для регистрации права собственности.
Если выявлены недоделки, составляется дефектный акт.
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Прием-передача квартиры со специалистом
Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).
Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).
Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.
Три важных даты в ДДУ
Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:
Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).
Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру. В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.
Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.
И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.
Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:
1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки
Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.
Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.
Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей
- Квартира в новостройке, купленная по договору долевого участия сегодня не равна ДДУ в 90-х. Ваше право собственности и гарантия того, что застройщик доведет стройку до конца зафиксированы в федеральных законах.
- То, что дом достроили, а застройщик приглашает на выдачу ключей не равно вашему переезду в новую квартиру. Прием ключей – это не одномоментное действие, а символ вашего согласия с тем, что квартира вас устраивает и застройщик выполнил всю работу в соответствие с договором. По безжалостной статистике, до 90% российских застройщиков сдают жилье с теми или иными нарушениями. Причин множество – от «так исторически сложилось» до скачков цен на рынке стройматериалов и так далее.
- Грамотно составленная дефектная ведомость – залог успешного получения компенсации и исправления всех недочетов застройщиком. Обязательно составьте ее в двух экземплярах, сфотографировав все дефекты и задокументировав их.
- Не стесняйтесь требовать от застройщика исправления крупных недочетов. Закон на вашей стороне. В случае мелких доделок есть резон прислушаться к здравому смыслу – что будет дешевле и проще: ждать исправления от застройщика или сделать самим.
Поэтому вы должны быть морально готовы к некому процессу, когда вы проверяете свою будущую квартиру. В конце концов, все, что застройщик сделал плохо, а вы упустили, остается с вами. И именно вам с этим жить и ремонтировать за свой счет. Изучите процесс приемки, купите/одолжите/арендуйте специальное оборудование, проконсультируйтесь с теми, кто уже принимал жилье или наймите профессионала.
Получение ключей от квартиры в новостройке – это радостный и долгожданный миг и стремление поскорее переехать в свое законное жилье вполне понятно. Но все же, мы бы не рекомендовали торопиться, ведь поставить подпись в акте приемки и получить связку ключей – быстро, а исправлять потом кривые стены – долго. Поэтому мы даем всегда один совет – семь раз проверьте, один раз подпишите.
Порядок действий, если вы купили квартиру в ипотеку
Что делать дальше после приёмки жилья, приобретённого в ипотеку:
- Направить в банк копию акта приёма-передачи квартиры. Допустимый срок уведомления у отдельных банков может различаться — он обозначен в кредитном договоре.
- Заказать отчёт об оценке — он потребуется банку для определения рыночной цены жилья.
- Зарегистрировать право собственности — по тому же алгоритму, что и при покупке без ипотеки.
- Оформить полис страхования объекта — пока ипотека не выплачена, недвижимость считается залоговой.
- Передать банку-кредитору выписку из ЕГРН, страховой полис, отчёт от оценочной компании — в течение 6 месяцев после приёмки жилья, если кредитный договор заключён с 29.11.22 года. Если документ оформлен до 29.11.22 года, допустимый период увеличивается до 3 лет со дня получения ипотеки. Если срок нарушен, возможно начисление неустойки.
Если строительство затянулось, вы не успеваете сдать документы в банк в установленный срок, его нужно об этом уведомить, написав заявление и приложив к нему подтверждающие документы.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой
По договору долевого участия сверяйте качество установленных конструкций. Начните со сверки площади комнат и всех квартиры (для этого используйте рулетку или лазерный дальномер).
В проекте планировки прорисованы межкомнатные перегородки. Во время осмотра убедитесь, что они установлены верно. Далее переходите к изучению оконных блоков, дверей и коммуникаций.
После проверки квартиры по проектной документации внимательно осмотрите отделку: стены, пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных участков.
В конце проверьте выключатели и изоляцию электропроводки (если есть такая возможность). Для этого можно использовать индикаторную отвертку или вольтметр.
Похожие записи: