Что такое предварительный договор купли продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое предварительный договор купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Потенциальные риски предварительного ДКП

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.

Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.

Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.

Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Главная цель предварительного договора – безопасность обеих сторон. Его заключают по разным причинам:

• собственник продает жилье, а на вырученные деньги собирается купить другую квартиру. Продавец нашел покупателя, внес задаток за будущую квартиру, и вот покупатель передумал приобретать недвижимость. Других средств у продавца нет, поэтому сделку расторгают, задаток он не получает. При заключении ПДКП он бы не нес столько убытков: покупателя, отказавшегося от сделки, ждал бы штраф (смотря на каких условиях заключили преддоговор);

• ПДКП работает на обе стороны. Например, покупатель нашел квартиру мечты, отказался от всех остальных вариантов, перестал платить аренду за жилье, а продавец в последний момент отказался продавать ему недвижимость. Принцип тот же: если будет ПДКП, продавцу придется отдавать задаток – все зависит от условий договора.

ПДКП в сделках с детьми

Сделки с жильем, частично, полностью являющимся собственностью несовершеннолетних, должны быть одобрены опекой. Родители предоставляют в опеку заверенный у нотариуса ПДКП и ждут согласия на совершение сделки.

При продаже жилья, собственнику которого не исполнилось 18 лет, продавцы должны купить иное жилье или выделить в нем большую или аналогичную проданной долю. Если у родителей нет в планах покупки жилья, они кладут на специальный счет ребенка деньги: сумма должна быть подходящей для обозначенной покупки.

В зависимости от выбранной позиции родители/опекуны:

• подают в опеку 2 предварительных договора – на приобретение нового и продажу старого дома или квартиры;

• уточняют, что сотрудники опеки позволяют продать старое жилье без покупки новой недвижимости. Даже при условии, что деньги будут на специальном счету ребенка, опека может не одобрить сделку.

Что желательно указать в предварительном договоре?

Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.

Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.

Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.

Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.

Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.

Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.

Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Передумали идти в основную сделку. Как аннулировать договоренности по ПДКП?

Есть несколько вариантов прекращения отношений, прописанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры:

• период, прописанный в ПДКП, истек – предварительный договор просто теряет юридическую силу автоматически, никаких документов заключать не нужно;
• срок прописан не был, но со дня подписания ПДКП прошло больше года – аналогично предыдущему пункту, соглашение просто аннулируется;
• стороны обоюдно решили, что купля-продажа не состоится – тогда нужно подписать соглашение об аннулировании предварительного договора купли-продажи в связи с желанием обеих сторон;
• единоличное немотивированное аннулирование не допускается – в этом случае нужно идти в суд.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Виды предварительного договора

Для ПДКП не существует какой-либо классификации. Они отличаются лишь по характеру сделки:

• ПДКП при приобретении квартиры или жилого дома непосредственно у владельца недвижимости;
• при приобретении жилых квадратных метров по ипотеке, как гарантия их оплаты кредитными средствами;
• при оформлении договора долевого участия при покупке новостройки;
• предварительный договор для органов опеки в случаях, когда владельцем продаваемой недвижимости является несовершеннолетний.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДОГОВОРАМ

При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).

Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.

Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.

Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.

В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.

Важным пунктом, ради которого часто и подписывается предварительный договор, выступает задаток.

Задатком называется мера, которая гарантирует исполнение договоренностей. То есть она гарантирует, что участники отношений не откажутся от своих планов.

Порядок работы с задатком следующий:

● приобретатель вносит задаток при подписании предварительного соглашения. Это небольшая относительно общей стоимости недвижимости сумма;

● если условия договора купли-продажи квартиры всеми выполняются должным образом, задаток засчитывается в счет оплаты;

● если покупатель отказывается от приобретения недвижимости, продавец оставляет задаток у себя;

● если передумал собственник, он возвращает двойной размер задатка: такой порядок установлен статьей 381 Гражданского кодекса РФ.

Перечисление задатка — это необязательное действие: стороны могут обойтись без него.

Его размер согласуется индивидуально, иногда требуются крупные средства. Например, если:

● есть обоснованные подозрения, что приобретатель откажется. Такой отказ чреват для владельца серьезными неудобствами и даже убытками: найдя контрагента, он вынужден отказывать другим претендентам. Если в итоге покупатель передумал, продавец теряет не только другого претендента, но и время. Тогда задатком он компенсирует свои неудобства;

● за счет задатка владелец рассчитывает погасить ипотеку на продаваемый объект недвижимости.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Нужно ли заключать предварительный договор? Как показывает практика, грамотно составленный предварительный договор купли-продажи квартиры может стать очень удобным инструментом, помогающим в сложных сделках с недвижимостью.

Вы сомневаетесь в целесообразности такого шага? Специально для наших читателей мы собрали 5 основных причин для заключения предварительного договора:

• Вам требуется дополнительное время для сбора всех необходимых документов;
• Вам необходимо выполнить определенные условия перед заключением договора купли-продажи (например, получить разрешение на продажу квартиры от соцзащиты);
• Вы ожидаете вступления в наследство (что занимает минимум 6 месяцев);
• Покупателю квартиры необходимо время для того, чтобы собрать денежные средства в полном размере;
• Один из продавцов временно отсутствует (например, лежит в больнице или находится в долгой заграничной командировке).

Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).

При его написании не обойтись без:

1. Удостоверений личности участников сделки.
2. Технического или кадастрового паспорта на объект.
3. Свидетельства или выписки из ЕГРН.

В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:

• В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
• Как передается недвижимость.
• Цена первоначального платежа.
• Условия регистрации.
• Предмет сделки.
• Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.

Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.

Что должно быть прописано:

1. Предмет договора. Описать надо максимально точно. Допустим, если это существующая (вторичка, например) недвижимость, то сделать это проще. Если квартира на стадии строительства — указывайте все вводные данные, которые вам известны на данный момент (адрес, кадастровый номер участка, метраж, этаж и тд);

2. Остальные положения и условия по желанию сторон.

Цены на услуги нотариуса

Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:

• Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
• Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.

от 1 млн. до 10 млн. рублей:

• Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
• Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.

Свыше 10 млн. рублей:

• Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
• Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.

Похожие записи:

• Сколько времени можно находиться на больничном листе непрерывно в году
• Прием в гражданство Российской Федерации детей
• Как правильно оформить договор купли продажи земельного участка с домом