Признание договора купли-продажи недействительным

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора купли-продажи недействительным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

• копию оспариваемого ДКП;
• расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
• документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
• почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
• документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают расширенный спектр операций, направленных на защиту прав истца. Для признания договора недействительным, необходимо проработать ситуацию, изучить сам документ и провести экспертную оценку.

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают следующие операции:

• консультирование по жилищным вопросам (оспаривание, признание недействительности, признание ничтожности)
• консультирование в режиме онлайн/устно/письменно по конкретному направлению
• комплексный анализ договора
• выявление оснований для оспаривания сделки
• подкрепление действий на законодательном уровне
• организацию экспертизы для доказательства факта противозаконности действий
• обращение в органы первой инстанции (суд)
• составление искового заявления
• предоставление требуемого пакета документов в сочетании с доказательной базой.
• представительство в суде

Когда можно говорить о ничтожности

Специалисты, приступая к процедуре признания достигнутых договоренностей недействительными, обращаются к положениям ст.168 ГК. В первом пункте этого правового акта перечислены случаи, когда соглашение, достигнутое сторонами процесса, не оспаривается. Среди оснований для признания соглашение утратившим силу, можно выделить:

• непосредственное участие в подписании договора или соглашения недееспособного лица, включая несовершеннолетних;
• видимость достигнутых договоренностей, то есть, когда даже умысла создать правовые последствия не было, или мнимость;
• наличие явных нарушений существующего законодательства или принципов общественной морали
• в случае совершения сделок с недвижимостью или другим имуществом, она может быть признана утратившей законную силу в случае отсутствия права собственности или наличия обременений.

Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

• Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
• — Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
• В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
• — С заниженной ценой.
• После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
• — На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована Процедура банкротства продавца.
• — Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

• Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

• Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Порядок действий для оспаривания сделки

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Разница между оспоримыми и ничтожными сделками

Оспоримая и ничтожная сделки представляют собой разновидности недействительной сделки.

Основными отличиями этих двух видов сделок являются юридические последствия, порождаемые каждым видом сделок, а также срок предъявления требований по ним.

Ничтожная сделка противоречит закону, не требует судебного разбирательства и выяснения всех фактических обстоятельств дела. Такая сделка ничтожна с момента ее заключения и не зависит от признания ее таковой судом. В отношении некоторых видов сделок в законах содержится прямое указание на их ничтожность.

К ничтожным сделкам также относятся мнимые и притворные сделки, заключенные без намерения совершать определенные в них действия или созданные для прикрытия другой сделки.

По аналогии законодательство содержит и нормы, подсказывающие сторонам оспоримой сделки о возможности обратиться в суд за признанием ее недействительной и применении соответствующих последствий.

Договор купли-продажи

В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ, в части статьи 455.

Отдельно о недействительности сделок купли продажи какой либо недвижимости

Признание недействительной сделки купли продажи недвижимости – очень сложный процесс. В отличии от других типов сделок, сделки с недвижимостью проходят несколько этапов. На разных этапах порядок необходимых действий и сложность их реализации будет различаться.

Нужно помнить, что завершающая стадия любой сделки с недвижимостью – это ее регистрация в Росреестре и внесение изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) (подробнее об оформлении и регистрации сделок с недвижимостью). В двух словах – если сделка уже зарегистрирована в Росреестре, то отменить её можно или по суду (в случае, если одна из сторон возражает), или, свершив «обратную» сделку — то есть заново продать и купить друг у друга имущество (это если обе стороны согласны расторгнуть договор добровольно). Детали и особенности признания сделок с недвижимостью недействительными вы можете узнать по ссылке.

Если говорить о земельных участках, то Земельный кодекс установил дополнительные основания признания договоров купли продажи земли недействительными.

Важно знать: более подробную информацию о признании недействительной сделки купли продажи какой либо недвижимости вы сможете узнать на юридической консультации у наших специалистов – по телефону или онлайн. Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Отзывы наших клиентов

Антон Прусикин, Реутов

Меня обманул продавец машины, я сам подал в суд на признание сделки купли продажи недействительной. Да я выиграл суд, всё понятно, но с последствиями признания сделки недействительной вышла проблема, потому что тот человек не отдавал мне деньги. Вот тогда я и обратился в Юрист-Эксперт24, чтобы помогли выиграть новый суд и вернуть деньги.

Эдуард Соломка, Долгопрудный

Купил дом под Москвой полгода назад. Жил и горя не знал, и тут как гром среди ясного неба — меня вызывают в суд по иску банка. Оказывается, банк подал иск о признании сделки недействительной при банкротстве физического лица. Банк хотел получить этот дом вместо кредита, который тот должник взял у банка и не смог отдать. Я сразу обратился в Юрист-Эксперт24 и выиграл суд, банк не доказал ничего. Вы меня очень, очень выручили, спасибо огромное!

Сергей Куликов, Балашиха

Я купил участок под строительство и огородничество. По ряду причин использовать этот участок оказалось невозможно. Я обратился за консультацией в Юрист-Эксперт24 о признании сделки купли продажи недействительной.

Илья Соловьёв, Химки

Спасибо за консультацию – теперь знаю какой нужен список документов и где их брать, чтобы обратиться в суд за признанием сделки покупки недействительной при банкротстве физического лица.

Марина Быстрова, Москва

У меня случилась неприятность. Квартиру, которую я покупала на честно заработанные деньги, решили украсть. Именно украсть. Обратились за признанием сделки недействительной при банкротстве физического лица, якобы тот, кто продавал мне эту квартиру, теперь банкрот, и квартиру хотят отнять! У них ничего не получилось!

Оксана Акулова, Москва

Хотелось бы выразить признательность за бесплатную консультацию. Особенное внимание я сделала признанию сделки недействительной при банкротстве физического лица, потому что мой муж покупал квартиру у своего знакомого, а тот подал на банкротство.

Татьяна Миронова, Москва

Я обращалась в суд за признанием сделки недействительной. Купила кровать, которая была с заводским браком, а магазин отказывался её принимать. Я решила не терпеть хамство и наняла юристов, чтобы они разобрались и вернули мне деньги. Всего одной претензии хватило, чтобы наглецы из магазина согласились на признание сделки купли продажи недействительной.

Яна Вишневская, Москва

Хочу поблагодарить за консультацию по признанию сделки недействительной при банкротстве физического лица. Не ожидала, что она будет такой подробной, потому что она бесплатная. Обычно юристы стараются продать платные услуги на консультациях.

Оспоримыми являются сделки, влекущие возникновение юридического результата. При этом, если ни одна из сторон сделки или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами. В оспоримых сделках лицу предоставлен выбор, прибегать ли к судебной форме защиты своего права или найти иные пути урегулирования отношений.

Иными словами, оспоримая сделка с момента ее совершения порождает правовые последствия, т.е. является действительной, но может быть признана судом недействительной и только тогда считается, что она недействительна с момента совершения и не повлекла правовых последствий (решению суда как бы придается обратная сила). Если же иск о признании оспоримой сделки недействительной не предъявлялся либо судом в его удовлетворении было отказано, оспоримая сделка действительна и создает все присущие ей последствия в полном объеме.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Суд не вправе самостоятельно оценить оспоримую сделку как недействительную без соответствующего требования истца. Правом оспаривания обладают стороны сделки либо лица, прямо указанные в законе.

Таким образом, оспоримые сделки – это сделки, недействительные по основаниям, установленным законом, в силу признания их таковыми судом. В отличие от оспоримости, ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность.

В соответствии со п. 1 ст. 170 ГК РФ ничтожна мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Мнимая сделка характеризуется тем, что субъекты не стремятся достичь правового результата, присущего данному виду сделки, а совершают ее, например, с целью уклонения от обращения взыскания на имущество, уменьшения налогооблагаемой базы и т.д.

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль управления за ним соответственно продавца или учредителя.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ (п. 86 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

«Недобросовестность отдельных сторон договоров, не исполнивших обязательства и не выполнивших предусмотренную договором работу, не может служить основанием для признания указанных сделок мнимыми или притворными. Подобная недобросовестность влечет расторжение договора и взыскание сумм, авансированных на выполнение работы (оказание услуг) по договору.» (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2006 N 93-Г06-5).

Последствия ничтожности мнимой сделки. Реституция не применяется в отношении мнимых сделок, поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ связывает ее применение с фактом исполнения сделки. К мнимой сделке применение реституции невозможно (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7204/12).

Сроки рассмотрения иска

Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:

• не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
• не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).

В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:

• сложность и категория дела;
• закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
• необходимость выполнения судебных запросов;
• экспертиза;
• оценка;
• необходимость привлечения свидетелей.

Похожие записи:

• Статья 401. Обжалование постановления суда
• Как расторгнуть брак без согласия супруга?
• Единое пособие с 1 января 2023 года в Свердловской области