Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Когда дом признается аварийным?
Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.
Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.
Здание аварийное, если:
- оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
- его износ выше 70%;
- рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
- постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
- не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.
Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.
Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.
Проявить инициативу на признание аварийности здания может:
- муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
- сотрудники Роспотребнадзора;
- МЧС;
- проживающие в здании люди.
Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.
Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:
- жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
- на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
- оформленное заключение передают жильцам;
- в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).
В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:
- заявления жильцов;
- заключение экспертов;
- жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
- паспорта.
Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.
Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.
После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.
Очередь на расселение меняется, если:
- выявлена угроза обрушения здания;
- таково решение суда;
- таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
- срок строительства дома для переселения был затянут.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Аварийное жилье: варианты расселения жильцов
Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ
Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).
Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.
Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.
Что такое аварийное и ветхое жилье
Ваш старый дом должны расселить или только отремонтировать? Чтобы знать, на что вам рассчитывать, необходимо разобраться в понятиях «ветхое» и «аварийное» жилье.
Ветхое жилье
Ветхое жилье (ветхое состояние здания) — жилое здание, которое из-за высокого износа перестает отвечать эксплуатационным требованиям. Ваш дом должен быть признан ветхим жильем, если, к примеру, его фасад обваливается, крыша течет, а все коммуникации требуют ремонта. При этом несущие конструкции здания устойчивы и не грозят обрушением.
Показатели ветхости по Методическому пособию жилфонда МКД 2-04.2004:
— износ для каменных домов — свыше 70%;
— износ для деревянных домов и мансард со стенами из местных материалов — свыше 65%;
— несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания.
Аварийное жилье
Аварийное жилье (аварийное состояние здания) — жилой дом, в котором основные несущие конструкции изношены до состояния, представляющего опасность для жизни. К примеру, если фундамент вашего дома начал разрушаться, а в несущих стенах появились трещины — есть все основания для признания здание аварийным.
Также существует такое понятие, как «предаварийное состояние здания». В этом случае сверхнормативные повреждения имеет только часть конструкции дома. Обрушение этой части не повлияет на условия эксплуатации, но со временем может привести к риску проживания в таком здании. То есть даже значительный износ жилого дома (70%) не значит, что жилье аварийное.
Типичные признаки аварийного и ветхого жилья:
Ветхий дом
Осыпается штукатурка
Прогнил пол
Протекают трубы
Коммуникации требуют ремонта
Канализационная система требует полной замены
Гнилые балки, протекает крыша
Аварийный дом
Трещины в корпусе здания
Разрушается фундамент
Несущие стены в движении
Перекрытия под угрозой провала
Дом отклоняется от уровня
Как рассчитывается компенсация (выкупная стоимость)
Чтобы выбрать для себя оптимальный вариант возмещения за аварийное жилье, стоит разобраться, как складывается сумма компенсации. Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ.
Что входит в выкупную цену:
— рыночная стоимость квартиры;
— стоимость доли общедомового имущества;
— стоимость доли земельного участка;
— средства, которые перечислялись на капремонт, если он не проводился;
— средства, потраченные собственником на переезд (аренда жилья, перевозка вещей, транспортные услуги);
— расходы на оплату госпошлин (при регистрации права собственности на новую квартиру и т. д.);
— компенсация упущенной выгоды (если собственник сдавал квартиру и досрочно расторг договор найма);
— траты на независимую оценочную экспертизу дома.
Важно! Собственник аварийного жилья может сам выбирать вариант возмещения — компенсацию или новую квартиру. Если муниципалитет ограничивает это право, то нужно обращаться в суд.
Формула расчета выкупной цены
СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где
СЖ – рыночная стоимость жилья,
СДОИ – стоимость доли в общем имуществе,
СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок,
У – убытки собственника.
Пример
Елене принадлежит «двушка» в доме, который признали аварийным. Квартира сдавалась в аренду за 15 тыс. руб. в месяц. Когда муниципалитет приступил к расселению жильцов, до конца срока действия договора найма оставалось 5 месяцев.
Рыночная стоимость жилья Елены составила 3 млн руб., доли в общем имуществе — 200 тыс. руб., в праве на землю — 400 тыс. руб., досрочное расторжение договора аренды — 75 тыс. руб. Складываем все суммы, и получается, что Елена должна получить на руки по соглашению с муниципалитетом 3 млн 675 тыс. руб.
Что делать, если выкупная стоимость занижена
Судебная практика показывает, что администрация часто намерено занижает рыночную стоимость аварийного дома, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации юристы рекомендуют заказать независимую экспертизу жилья.
Отчет нужно представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны. Если у вас не получится договориться с чиновниками, обращайтесь в суд с исковым заявлением о признании выкупной цены жилого помещения заниженной.
Важно! Если суд удовлетворит иск владельца аварийного жилья, то размер компенсации будет определен на основании независимой экспертизы. Муниципалитет обяжут заключить соглашение на условиях собственника.
Порядок выселения из аварийного жилья
Порядок, по которому проводится выселение граждан следующий:
- Подается заявление и необходимые документы в комиссию. Подать заявление вправе и сам собственник жилья. К нему он прикладывает следующие документы: копию правоустанавливающих документов и договор соцнайма, план и техпаспорт, заключение о повреждениях от проектной компании.
- После этого формируется межведомственная комиссия. Такая комиссия состоит их представителей с различных ведомств. Ее работа начинается с подачи заявления, либо акта от госорганов.
- Принятие комиссией решения, вынесение заключения. Комиссия может принять следующие решения: признать дом пригодным к проживанию, либо непригодным для жилья с обязательным сносом.
- Признание жилья аварийным. Процесс признания жилья аварийным представляет собой следующее: комиссия оценивает жилье по пожарным, санитарным, эпидемиологическим и прочим нормам. После этого проводят изучение нарушение конструкции дома как видимых, так и скрытых. Разрушения могут быть связаны, например, с природными катаклизмами, либо авариями, а также простым износом каркаса. После проведение всех необходимых процедур комиссия выносит окончательное решение.
Порядок принудительного выселения
Даже несмотря на угрозу своей жизни или здоровья, некоторые граждане отказываются покидать свои квартиры и дома. В этом случае законодательство предусматривает принудительное выселение с помощью привлекаемых судебных приставов. Порядок, соблюдаемый при принудительном выселении регламентирован ЖК РФ. В первую очередь при отказе жильца от выселения, госорган обращается в суд и подает исковое заявление на владельца жилья. На основании решения суда у владельца изымается квартира, при этом ему возмещаются некоторые убытки:
- Цена квартиры, исходя из ее рыночной стоимости;
- Оплата жилья, которым собственник аварийного жилья будет пользоваться на период выселения;
- Возмещение затрат, связанных с поиском и оформление нового жилья;
- Убытки, понесенные собственником в связи с переездом;
- Упущенная собственником жилья выгода.
Иным вариантом решения разногласий между собственником и госорганами является предоставление первому равноценного жилья.
Что полагается опекаемым
При переселении из ветхого или аварийного жилья опекаемые граждане обладают равными правами, наряду с другими жильцами ветхого дома. Так как опекуны выступают законными представителями опекаемых, они представляют их интересы во всех уполномоченных органах на каждом этапе процедуры расселения аварийного (ветхого) объекта.
Если предоставляемая квартира имеет худшие условия для проживания, опекун имеет право отказаться от переселения в интересах опекаемого гражданина. В этом случае составляется акт проверки обоих жилых помещений, который будет являться основанием для подтверждения факта такого несоответствия, если начнется процедура принудительного выселения.
Процесс выселения из аварийного дома
Инициировать этот процесс, точнее подать запрос на возможность осуществления этой процедуры могут как сами жильцы, так и государственные службы, призванные контролировать состояние жилфонда.
Извещаются власти путем составления заявления. К нему необходимо приложить ряд документов:
- правоустанавливающие документы, которые позволяют считать заявителя собственником/нанимателем квартиры в этом доме;
- технический паспорт объекта и его строительный план;
- заключение надзирающих органов, которые считают, что данный объект должен быть признан аварийным;
- составленный сотрудником БТИ или другой проектной организацией акт осмотра, подтверждающий серьезный износ конструкции;
- заключение от природоохранных служб, свидетельствующее о неприемлемой для проживания экологической обстановке вокруг дома;
- другие документы, указывающие на плачевное состояние дома.
После того, как заявление было принято, формируется межведомственная комиссия, которая должна будет принять окончательное решение по объекту. Действия этого органа по установлению истинного положения вещей регламентированы все тем же Постановлением Правительства № 47. Они предписывают:
- проверить правильность составленного заявления и подлинность приложенных документов;
- запросить, при необходимости, дополнительные бумаги у заявителя;
- на этом этапе определяется точный состав комиссии, исходя из ее нужд (требуются ли строители, экологи, специалисты по жилищному праву и т.д.);
- комиссия проводит осмотр (если нужно) самого жилья и выносит экспертное заключение;
- происходит принятие решения по запросу.
Вариантов действий, которые доступны для межведомственной комиссии, по завершению проверки, не много. Они следующие:
- отказ от требования расселить дом или провести в нем необходимый ремонт, т.к. для этого отсутствуют причины;
- жилье признается ветхим и предписывается провести его капитальный ремонт, либо со временем расселить жильцов;
- выполнить поверхностные или частичные ремонтные работы;
- признать жилье непригодным для проживания, в соответствии с действующими, установленными законом, нормами;
- признать дом аварийным и потребовать его сноса;
- инициировать реконструкцию дома, а не сносить его.
Нюансы получения другого жилья
По ст. 87 и ст. 89 ЖК при расселении людей, проживающих в аварийном доме, им предлагаются другие квартиры, которые должны обладать одинаковой площадью с прошлой жилплощадью.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Такой вариант выбирается для всех людей, проживающих в квартирах на основании договора соцнайма. Допускается получение более качественной и большой квартиры, если ранее наниматель состоял на учете, чтобы ему была выдана более качественная жилплощадь.
Важно! Предоставляемые объекты обязаны быть хорошо благоустроенными, пригодными для проживания и качественными, а также для определенных граждан учитывается норма на всех членов семьи, поэтому на одного человека не должно быть меньше, чем 18 кв. м.
Если предлагается жилье, не соответствующее прошлой квадратуре, то наниматели могут подать иск в суд, причем обычно суды становятся на сторону истцов, поэтому муниципальные власти обязуются найти оптимальное жилье для граждан.
Как происходит расселение коммунальных квартир? Особенности и законодательная база тут.
○ Принудительное выселение из служебного жилья.
Служебное помещение – отдельная категория жилья, которая предоставляется государством определенной категории граждан, осуществляющих конкретную трудовую деятельность (сотрудники ФСТ, МФД, военные и т.д.).
Служебное жилье не находится в собственности проживающего, поэтому заставить его покинуть квартиру не так и сложно.
- «1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
- 2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ)».
Программа переселения из аварийной жилплощади предусматривает следующий утвержденный законодательством порядок:
- принятие решения уполномоченным органом об отнесении дома к аварийным строениям;
- вынесение заключения об аварийном состоянии здания, о сносе, реконструкции или ином использовании территории;
- уведомление собственников о принятых постановлениях с предложением осуществить снос, реконструкцию старого объекта или строительство нового в соответствии с градостроительным планом (собственнику отводится с этого момента 6 месяцев для принятия решения);
- если владелец не принял решение в установленный срок, то орган принявший решение о сносе подает иск в судебные органы;
- по решению суда и проведенной оценочной экспертизой собственник получает возмещение;
- в случае отказа освободить жилье после вышеизложенных операций, помещения освобождают, привлекая службу судебных исполнителей.
Если принимается решение о том, что дом действительно находится в аварийном состоянии, то он вносится в программу. На основании нее устанавливаются сроки и очередность переселения граждан.
Процедура должна осуществляться при учете многочисленных правил:
- новое жилье обязано быть одинаковым по площади с прошлой недвижимостью граждан;
- для некоторых людей дополнительно учитываются нормы, поэтому им выдается квартира большего размера, так как на 1 человека должно выделяться не меньше 18 кв. м.;
- все новые жилплощади должны быть благоустроенными;
- не допускается отсутствие инженерных коммуникаций в новом доме;
- в последнюю очередь осуществляется переселение граждан, обладающих ветхими квартирами и владеющими дополнительными комнатами;
- если выявляется, что у людей имеется другая недвижимость, то они могут получить за квартиру только выкупную цену.
Популярные вопросы и ответы
Вопрос: Законно ли требование администрации самостоятельно снести дом?
Ответ: В силу отдельных статей жилищного законодательства жильцы имеют право на снос дома в самостоятельном порядке. Однако в случае отказа от этого муниципалитет обязан произвести его за свой счет.
Вопрос: Законно ли предложение администрации переехать в маневренный жилой фонд после выселения из старых квартир?
Ответ: В отдельных случаях, когда проживание в МКД представляет реальную опасность, администрации может начать расселение в форсированном порядке. И если новое жилье не готово, то жильцов переселят в маневренный фонд.
Вопрос: Возможна ли продажа квартиры в доме, признанным аварийным?
Ответ: Собственник вправе осуществлять сделки купли-продажи недвижимого имущества в аварийном МКД при отсутствии обременений.
Основания для признания дома непригодным для проживания
Жилой дом признается непригодным при наличии следующих оснований:
- жилое помещение расположено в доме, имеющем внутреннее деление на квартиры, который является аварийным и подлежит сносу (или же реконструкции);
- нарушение норм санитарно-эпидемиологической безопасности;
- превышение допустимого уровня шума (если окна дома выходят на проспект или магистраль, расположение вблизи аэропорта);
- расположение вблизи от очистных сооружений;
- расположение в зоне действия линий электропередач;
- расположение дома в зоне возможных разрушений из-за техногенных аварий, в зоне прилегания к воздушным линиям электропередач под высоким напряжением;
- расположение над жилым помещением устройств для очищения мусоропровода;
- крупные повреждения жилого дома вследствие пожаров, землетрясений или иных стихийных бедствий. При этом работы по восстановлению такого дома должны быть признаны невыгодными и нецелесообразными;
- расположение дома в районе схода оползней и возникновения стихийных бедствий, если предотвратить разрушения не представляется возможным.
Для органов местного самоуправления установлен срок в три месяца с момента обращения собственника в суд для подготовки документов и подачи встреченного иска.
Если осуществляется изъятие земельного участка для муниципальных нужд, то срок увеличивается до 6 месяцев.
Если по прошествии трех месяцев собственником не было подписано соглашение об изъятии имущества, местная администрация вправе выселить его в судебном порядке, возместив причиненный ущерб.
Учтите! Если гражданин не соглашается с иском, он имеет право письменно оформить свои возражения.
Основные разногласия связаны с размером и способом возмещения денежных средств за жилое помещение. Например, собственника не устраивает размер компенсационной выплаты, местная администрация предлагает иное жилое помещение взамен, а собственник желает получить денежные средства.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, собственник вправе самостоятельно выбрать жилое помещение, в которое он переселяется. Местная администрация должна предложить не менее трех вариантов жилых помещений в данном населенном пункте.
Если собственник желает жить в ином населенном пункте, то такое решение должно быть принято к сведению. При наличии доказательств, подтверждающих незаконное выселение, суд выносит решение в пользу собственников жилья.