Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВСЯ ПРАВДА О РАСТОРЖЕНИИ ДДУ ПО ИНИЦИАТИВЕ ДОЛЬЩИКА». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Сколько составляет исковая давность по неустойке ДДУ?
В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:
- исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
- отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).
Чаще всего суды руководствуются ст. 220 Гражданского кодекса РФ, согласно которой срок давности отсчитывается с момента, когда обязательство должно быть исполнено – то есть, отсчет ведется от даты передачи недвижимости на 3 года назад.
Вне зависимости от методики расчета исковой давности, получается, что взыскать неустойку за срок, превышающий 3 года, невозможно. Однако на практике дольщик имеет такую возможность: в исковом заявлении указывается требование взыскать неустойку за полный срок нарушения условий договора, а исковая давность может примениться только в том случае, если об этом заявит представитель застройщика. На практике подобные судебные тяжбы часто игнорируются строительной компанией, и суд может взыскать полную сумму компенсации.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Рекомендации дольщикам, у которых прошло более трех лет с даты передачи квартиры по ДДУ.
В иске заявить неустойку за весь период просрочки, т.к. для применения судом сроков исковой давности нужно соответствующее заявление от ответчика.
Статистически есть вероятность, что такое заявление не будет подано по невнимательности представителя застройщика.
Если такое заявление от застройщика поступит, уточнить исковые требования с учетом срока исковой давности, и потребовать взыскать неустойку за трехлетний период, предшествующий подаче иска.
Судебная практика по таким искам есть и довольно большая.
В обоснование своей позиции сослаться на пп. 24, 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах. об исковой давности».
Согласно разъяснениям, срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Это значит, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки должен исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.
Другими словами, юристу нужно будет доказать суду, что просрочка исполнения обязательства по передаче дольщику квартиры представляет собой правонарушение, носящее длящийся характер.
Чтобы узнать подробности жмите на желтую кнопку!
Однако, нет гарантии, что судом будут учтены указанные обоснования дольщика.
Суд в данном вопросе может встать на сторону ответчика.
Есть вероятность отказа со ссылкой на п. 1 ст. 207 ГК РФ, согласно которому, с истечением срока исковой давности по главному требованию (передача квартиры дольщику) считается истекшим срок исковой давности и по неустойке, возникшей после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Таким образом, дольщику нужно заблаговременно подать иск к застройщику, не дожидаясь, когда истечет три года с даты передачи квартиры по условиям ДДУ.
Поскольку вас интересует срок исковой давности, значит срок просрочки застройщика довольно большой.
Чтобы рассчитать неустойку правильно, можно воспользоваться онлайн калькулятором неустойки по ДДУ.
Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.
Где можно посмотреть вашу судебную практику?
Результаты нашей работы: судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре: судебная практика по ДДУ.
Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про НДФЛ.
Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье: взыскание убытков.
Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье: вопросы и ответы юриста.
Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
уступку прав требования.
Срок исковой давности при дду сколько составляет?
При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения.
Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков.
- Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает отказ от выплаты процентовза пользование чужими денежными средствами.
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?
Процедура взыскания неустойки возможна двумя путями: посредством письменной претензии на имя застройщика или через суд. Первый вариант намного проще и не требует затрат времени и сил: достаточно составить претензию, отправить ее рекомендованным письмом на юридический адрес строительной компании и дождаться ответа. Часто застройщик соглашается с требованиями дольщика или предлагает переговоры с целью уменьшения суммы компенсации, и здесь решение зависит от участника ДДУ – устраивают ли его предлагаемые варианты. Если достойного варианта компания предложить не может, или претензия проигнорирована, можно переходить к судебному взысканию неустойки с застройщика.
Судебный путь хоть и более сложный, обычно он приносит для дольщика реальные результаты, если подойти к процедуре ответственно и соблюсти все требования законодательства.
Весь процесс можно разделить на следующие этапы:
необходимо собрать все документальные доказательства, подтверждающие, что вы имеете право на компенсацию – это обычно копия ДДУ, подтверждение того, что стоимость квартиры полностью выплачена (выписка из банка, чеки и т.д.), а также копия претензии и ответ застройщика (если он был). Все копии должны быть заверены нотариально;
текст иска составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать сведения об истце и ответчике, наименование суда, обстоятельства дела (когда был установлен срок передачи квартир, насколько он нарушен, была ли попытка уладить спор в досудебном порядке и т.д.), требования (кроме неустойки, исковые требования могут включать моральный и материальный ущерб, а также штраф за нарушение закона о защите прав пользователей в части досудебного урегулирования споров), перечень документов, которые прилагаются к иску. Также рекомендуется указывать ссылки на законы и нормативные акты, подтверждающие вашу позицию, а сумму требований подкрепить расчетами согласно действующего законодательства. Заявление подается в суд общей юрисдикции по местонахождению компании-застройщика;
когда спор будет рассматриваться, необходимо донести свою позицию, изложенную в иске, и убедить судью в том, что ваши права действительно нарушены действиями (бездействием) застройщика. Если это удастся, решение суда будет в вашу пользу. Стоит отметить, что размер компенсации может быть изменен по усмотрению суда, если будут причины для такого пересмотра.
Рекомендуется привлечь к подготовке и собственно процессу юриста по ДДУ. Опытный специалист не только проконсультирует, какие документы потребуются, как их правильно оформлять, но и сможет представлять ваши интересы в суде, что не только сэкономит ваше время, но и повысит шансы на положительный исход спора.
Риски для участника долевого строительства
Указанная норма обусловливает возможность злоупотреблений для недобросовестного застройщика. Росреестр не проверяет, действительно ли участник долевого строительства просрочил оплату. По закону Росреестр не должен получать от участника долевого строительства доказательство оплаты или подтверждение наличия задолженности.
Следовательно, недобросовестный застройщик может расторгнуть договор и с участником долевого строительства, у которого все оплачено. Россрестр может слишком поздно направить уведомление или не исполнить эту обязанность вовсе, или по каким-либо иным причинам участник долевого строительства не получит уведомление от Росреестра и не узнает о том, что подано заявление об исключении из ЕГРП записи о регистрации договора. Он может не получить информацию и от застройщика, который может добиться этого различными способами (понятно, какие это способы).
В этом случае договор будет расторгнут, а участник долевого строительства окажется в неведении.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика
Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:
- Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
- Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
- Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.
Договор долевого участия фиксирует гражданско-правовые отношения между продавцом и покупателем. Продавец — застройщик, у него есть права и обязанности. Его право — составить проект договора, проект объекта, выбрать материалы для строительства, выбрать подрядную организацию для выполнения работ, выбрать срок сдачи. Покупатель — клиент, участник долевого участия. Его право — согласиться или не согласиться с условиями договора, в случае нарушений обязательств продавца взыскать с продавца неустойку и штраф.
По ДДУ неустойка и штраф может применяться ввиду неисполнения обязательств одной из сторон. Например, застройщик может обратиться в суд, в случае если покупатель не подписывает акт передачи, не вносит оговоренную сумму за недвижимость на счет эскроу. В свою очередь, покупатель имеет право заявить о нарушении в договорных отношениях, например, дом сдан с дефектом или сдан не вовремя.
Обе стороны имеют право на этапе строительства расторгнуть договор без существенных последствий для себя. Застройщик может заявить о расторжении в случае, если покупатель не вносит или вносит платежи, но несвоевременно. Закон предусмотрел для дольщика больше возможностей для отказа от участия в строительстве.
Уменьшение стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве
В пункте 3 обзора указано, что передача участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором участия в долевом строительстве, является нарушением обязательств застройщика и позволяет дольщику требовать пропорционального уменьшения цены передаваемого жилья. В указанном случае участник долевого строительства может вправе потребовать пересмотра договора в сторону уменьшения стоимости квартиры, а застройщик обязан пересмотреть договор и снизить цену.
Больше о передаче жилого помещения, читайте здесь: Застройщик уменьшил площадь квартиры – что делать?
При этом данную позицию нельзя признать новой, поскольку она ранее была неоднократно озвучена Верховным судом и активно применяется в судебной практике. Так, в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 15.05.2018 N 81-КГ18-3 говорится, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.