Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры, полученной по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Вопросы оспаривания сделок относятся к категории имущественных споров. Решить проблемы продажи (покупки) наследственной квартиры можно только в судебной инстанции.
В большинстве случаев закон принимает сторону добросовестного приобретателя. Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому вердикт суда невозможно предопределить.
Мать оставила квартиру Б. (сыну) и Г. (дочери). Г. не сообщила брату, работающему за границей, о смерти матери и продала недвижимость. Покупатель К. приобрел жилплощадь по рыночной цене. Через два с половиной года брат обратился в Автозаводский районный суд Тольятти с требованием о восстановлении права наследования. Суд обязал сестру выплатить брату компенсацию. Право собственности на квартиру судья оставил за К., признав его добросовестным приобретателем.
В другой ситуации Ленинский суд Владимира восстановил срок вступления в права З. (преемнику первой очереди). Наследник второй очереди Д. не сообщила З. о смерти наследодателя, оформив квартиру на свое имя. В дальнейшем Д. продала недвижимость своему знакомому. В судебном заседании выяснилось, что купли-продажи фактически не было. Судья восстановил право З. на квартиру. Сделка признана мнимой.
Закон отводит наследнику шесть месяцев для обращения в суд после того, как он узнал о нарушении своих интересов. По истечении полугода гражданин теряет право вернуть наследство.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Как продать жилье, избежав уплаты налогов?
Чтобы избежать необходимости платить установленную сумму налога в установленном порядке, нужно просто подождать 3 года или 5 лет (в зависимости от того, когда было открыто наследство – до 2016 года или после этой даты). Некоторые наследники специально выжидают этот срок, чтобы не платить налог. В большинстве ситуаций такое ожидание является оправданным, поскольку удается сэкономить немалую сумму.
Необходимо учитывать и такой момент: если стоимость квартиры составляет менее 1 миллиона рублей, то ее удастся продать без налога. Чаще всего это имеет место, если предметом купли-продажи выступает не квартира, а ее часть, или же отдельная комната. Помимо этого, существуют определенные группы продавцов, в отношении которых могут применяться налоговые льготы, в их число включают:
- инвалидов детства;
- инвалидов первой и второй групп;
- пенсионеров.
Нужно ли платить пошлину за наследство
Законом предусмотрена необходимость оплачивать госпошлину за оформление свидетельства о праве на получение наследства. Размер пошлины должен сообщить нотариус, однако ее можно примерно рассчитать заранее, если наследник точно знает, какова кадастровая стоимость квартиры.
Госпошлина за наследство (данные за 2022 год)
|
Наследники |
Размер пошлины |
|
Дети, родители, супруги, сестры и братья |
0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей |
|
Другие наследники |
0,6% стоимости имущества, но не более 1 000 000 рублей |
Как рассчитывается срок владения квартирой?
Чтобы правильно отсчитать срок владения квартирой, необходимо учитывать некоторые правила:
- Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
- Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
- Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Налог на наследство по завещанию
Завещание можно составить с правом перехода имущества в собственность физлицам, юрлицам и государству. Рассмотрим случай наследования физлицами: гражданин может быть родственником, либо не иметь родства. Разделение имущества по долям устанавливается владельцем самостоятельно.
Как уже сказано, не применяется понятие налог на наследство в отношении наследуемого имущества. Применяется только госпошлина по ставке:0,3% для наследников 1 и 2 очереди, 0,6% для иных наследников (ст. 217). Данные ставки пошлины применяются также при наследовании не по завещанию, для различных типов имущества.
Для отдельных категорий наследников действует освобождение от уплаты госпошлины при получении наследства. Для остальных при получении наследства возникает обязательство по уплате налога в зависимости от типа имущества в сроки, оговоренные в законодательстве.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Граждане, продающие унаследованную недвижимость, должны заплатить налог (НДФЛ), если владели этим имуществом менее трех лет. Для сравнения: если речь идет о продаже ненаследственной недвижимости, то для освобождения от налога с продажи срок владения составляет пять лет.
Важно отметить, что при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники имеют имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн рублей цены в договоре купли-продажи. Для примера, с квартиры, проданной за 10 млн рублей, нужно выплатить 13% от 9 млн рублей – 1,17 млн рублей. Если же собственник продает квартиру за цену, не превышающую 1 млн рублей, то от налога он освобождается. Еще одно примечание: цена, указанная в договоре, не должна быть заниженной и составлять менее 70% от кадастровой собственности. В противном случае вмешается налоговая служба.
При продаже квартиры, полученной в наследство, устанавливается минимальный срок владения в три года, независимо от степени родства между наследодателем и наследником. Они могут и не состоять в родстве совсем.
Например, после смерти дяди жилое помещение перешло к племяннику. По истечение трехлетнего периода пользования он продает квартиру. В соответствии с действующим налоговым законодательством необходимый срок прошел, потому не нужно полученный от продажи доход декларировать и платить налог.
В ситуации, когда необходимо реализовать жилье ранее указанного минимального периода, придется заплатить НДФЛ с полученной по договору суммы. Единственным вариантом будет возможность воспользоваться налоговым вычетов в размере один миллион рублей.
Пример. Гражданин И. получил в виде наследства квартиру в январе 2020 года. В марте 2021 он решает ее продать за 3,3 млн. рублей. Сделку придется задекларировать и заплатить налог в размере 299000 рублей ((3300000 – 1000000) × 13%).
Снижение налогового размера
Уменьшить размер налога можно даже до ноля рублей в том случае, если стоимость жилья невелика. В этой ситуации нет необходимости терпеть три года, но все же возни с декларациями не миновать. Итак, непосредственно процедура удешевления налогов довольно проста. От базовой цифры стоимости продажи жилья отнимается так называемый налоговый вычет. Его величина составляет один миллион рублей. Либо вычитаются приобретательские расходы, то есть траты на вступление в наследство, а кроме того, оформление собственности. Далее полученный результат следует умножить на тринадцать процентов. Как правило, расходы составляют меньше 1 млн рублей, поэтому все пользуются этим вычетом. Отнимать можно либо вычет, либо расходы, что зависит от выбора продавца-налогоплательщика.
Продажа квартиры: документы
В рамках сделки по купле-продаже наследственной недвижимости следует внимательно изучить документацию на жилище:
- Каковы права наследства на квартиру после смерти собственника? Что это означает? Правоустанавливающая документация наряду со свидетельством о наследстве, соглашением о разделе долей, договорами по купле-продаже, дарении, приватизации и тому подобное.
- Документация, подтверждающая права (свидетельство о госрегистрации собственности и выписка из реестра).
- Техническая документация. Здесь речь идет о паспорте БТИ, техническом плане. Также требуется кадастровый паспорт наряду с постановлением об узаконивании перепланировки.
- Нотариально заверенное согласие от остальных собственников объекта недвижимости в том случае, если продажу осуществляют наследники долей в квартире.
- Расширенная справка с информацией о прописанных гражданах.
- Справка о семейном составе по месту проживания.
- Выписка из госреестра, которая должна содержать историю сделок, проведенных по объекту.
- Справки из жилищно-эксплуатационного управления, а кроме того, из ТСЖ об отсутствии какой-либо задолженности.
- Справки из наркологического, а кроме того, психиатрического диспансера.
- Разрешение, полученное от опекунского совета в том случае, если собственником является ребенок, а также если он просто прописан по данному адресу.
В первую очередь весьма важно разобраться, когда именно состоялась передача наследства. В том случае, если прошел всего один год, то риски покупателя вполне реальны. Неоспоримость результата подобной операции гарантируется тогда, когда преемник владеет собственностью в течение пяти лет и более. Помимо этого стоит обращать свое внимание на соответствие полученных от собственника сведений документам, а кроме того, на отсутствие ошибок или каких-либо противоречий в самой документации. Должны быть соблюдены сроки продажи квартиры после вступления в наследство.
Отчуждение долевой собственности
При наличии нескольких наследников, один объект недвижимости может перейти во владение нескольких субъектов на правах долевого пользования. В связи с чем возникает вопрос, можно ли продать квартиру после вступления в права наследования.
ВниманиеЗаконом определено, что изначальное право на покупку имущества имеют владельцы других частей недвижимости, поэтому прежде, чем предлагать сделку третьим лицам, важно получить отказ от других совладельцев.
Для этого каждому субъекту направляется письменное обращение с предложением купить часть жилья по установленной цене. На раздумья у сторон есть 1 месяц. Если по истечении этого срока получен письменный ответ с отказом от приобретения, продавец может привлекать покупателя со стороны.
Ежели в дальнейшем возникнет несогласие у дольщиков, то продажа с нарушением процедуры будет подлежать аннулированию.
Все сделки с недвижимостью, учитывая размер финансовых затрат, должны быть проверены всеми сторонами. Потому как даже последующее решение споров в судебной инстанции не является гарантией возврата вложенных денежных средств.
Вопрос первый: Если мой дедушка умер в 2013 году, а свидетельство на унаследованную от него квартиру я оформила только в 2017 году. То сколько мне нужно выждать для того чтоб продать ее безе НДФЛ?
Ответ: Доставшуюся от дедушки квартиру вы можете продать без погашения налога уже в 2017 году. Период «льготной» продажи начиняется после трех лет с момента смены собственника, в вашем случае после смерти дедушки.Вопрос второй: Рыночная стоимость квартиры моей бабушки составила 3 млн. 400 тыс. руб. Умерла бабушка в 2016 году, а в 2017 я хочу продать недвижимость. Сколько мне придется уплатить налога при учете налогового вычета?
Ответ: Размер кадастровой цены помещения в вашем случае ниже рыночной стоимости. Это дает вам право на послабление. Определим доход, который будет облагаться налогом: 3 400 000 руб. (цена на реализацию) – 1 000 000 руб. (послабление) = 2 400 000 руб.Теперь посчитаем сумму налога с учетом послабления: 2 400 000 руб. * 13% = 312 000 руб.
Вопрос третий: Мой брат владеет жильем менее года. Он его решил продать по цене 4,5 млн. руб. Кадастровый показатель ниже продажной цены. При этом он понес расходы на покупку и ремонт дома, совокупный расход составил 3 600 000 руб. Сколько ему придется уплатить налога?
Ответ: Определим облагаемую налогом сумму с учетом расхода: 4 500 000 руб. – 3 600 000 руб. = 900 000 руб. Сбор с этой суммы составит 117 000 руб., результат мы получили в ходе такого расчета: 900 000 * 13%= 117 000.
Кто может не платить?
Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.
А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.
Но есть и некоторые исключения из правил.
Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:
- Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
- Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).
Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:
- инвалиды детства;
- люди пенсионного возраста;
- лица с инвалидностью 1 и 2 группы.
Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.