Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Здание стоит на чужой земле. Что учитывать собственнику объекта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает право осуществлять без указания сроков владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в ГК РФ относится к вещным правам лиц, не являющихся его собственниками (ст. 216 ГК РФ). Земельные участки в нашей стране пока в значительной мере находятся в государственной и муниципальной собственности.
Права и обязанности сторон
Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:
| Арендодатель | Арендатор | ||
| Права | Обязанности | Права | Обязанности |
| Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок | Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок | Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) | Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен |
| Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий | Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц | Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) | Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок |
| Ограничивать возможные цели использования | Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий | Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния | |
| Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли | Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) | Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли | |
| Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами) | |||
| Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого) |
Нюансы получения прав на землю, принадлежащую государству
Основания возникновения прав постоянного пользования земельным участком, так же как и прав собственности, могут появляться у граждан или компаний по отношению к земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Для этого важно, чтобы земля не была изъята или ограничена в обороте.
Существует следующая классификация оснований возникновения прав на земельные участки при таких условиях:
- принятие решение государственными или местными органами о том, чтобы предоставить участок земли гражданину или компании в бессрочное пользование или в собственность, для чего осуществляется процедура приватизации;
- составление и подписание соглашения, по которому частное лицо или фирма приобретают землю, причем цена обычно оценивается заранее на основании кадастровой стоимости объекта;
- если передается территория в аренду, то составляется арендный договор, содержащий размер платы, а также срок, на который передается земля, причем обычно данная процедура реализуется через торги.
Если имеются основания возникновения права постоянного пользования земельным участком, то такое применение территории является бессрочным. При этом могут пользователи возводить на территории разные капитальные объекты. При таких условиях в будущем у них появляется преимущественное право выкупа земли.
Все решения в отношении земли, принадлежащей государству или муниципалитету, принимаются только после проведения торгов. На них должно быть зарегистрировано не меньше двух участников. Если у какого-либо человека или фирмы имеется преимущественное право выкупа, то аукцион не проводится.
Какие понадобятся документы?
Если имеются общие основания возникновения прав на земельные участки, позволяющие оформлять их в собственность, то для правильного процесса регистрации понадобятся документы:
- правильно составленное заявление;
- квитанция на оплату госпошлины;
- паспорт заявителя;
- если обращается в Росреестр представитель, то у него должен иметься не только паспорт, но и доверенность, заверенная у нотариуса;
- учредительные бумаги компании;
- решение совета директоров на проведение сделки с землей;
- справка фирмы, в которой указываются все активы, принадлежащие ей;
- правоустанавливающие документы на участок;
- договор, на основании которого переходит право на землю;
- другие документы при необходимости.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Основания и процедура перехода права собственности по наследству
После сметри владельца ЗУ, при предоставлении соответствующего свидетельства, открывается наследство. Претенденты на вступление в имущественное правопреемство по степени близости родства и лица, указанные в завещании, подают заявление на вступление в наследование.
Если ЗУ отчуждается лицу на основании завещательного распоряжения, ему выдаётся свидетельство о наследовании. То же происходит при условии наличия единственного наследника по закону, которым может являться близкий (или иной) родственник. С обозначенным свидетельством наследники обращаются в Росреестр для проведения регистрации. После регистрации к свидетельству о наследовании прилагаются свидетельства о праве собственности и кадастровые паспорта ЗУ, что гарантирует полную юридическую правоспособность новых собственников.
Если наследников больше одного – земля передаётся наряду с иным имуществом в виде наследственной массы. Свидетельство о собственности передаётся наследникам, с приложением перечня наследуемого имущества.
После получения свидетельства требуется составить соглашение о разделе имущества. В данном случае появляются варианты оформления ЗУ в собственность:
- совместную, общую собственность, с распределением долей или без их распределения.
- Выделив ЗУ одному из участников, взамен иного имущества, которое переходит остальным.
- Передав ЗУ одному участнику, с условием последующей выплаты стоимости долей остальным.
Соглашение составляется при добровольном распределении наследственной массы, по договорённости. При условии отсутствия единого мнения, вопрос рассматривается в суде. В этом случае вместо соглашения используется решение суда о разделе имущества.
Приложив к свидетельству о наследовании решение суда или составленное добровольно соглашение, правопреемники покойного владельца ЗУ регистрируют участок в Росреестре, получая соответствующую документацию.
Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка
Российское законодательство предусмотрело возможность провести замену временного пользователя недвижимым объектом в договоре. Показательным примером в данном случае послужит регистрации сделки купли-продажи здания по конкретной стоимости, которое было в пользовании у арендатора надела, расположенного под ним.
То есть после того как была проведена процедура по регистрации перехода прав собственности, об этом свидетельствует выписка из кадастрового реестра, необходимость аренды земли у этого собственника уже не является целесообразной. Поэтому и возникает необходимость замены арендатора.
Процедура эта не сложная, но нередко проблемы возникают даже у юридически подкованных граждан. Поэтому лучше сразу воспользоваться помощью адвоката. Он подскажет, как все правильно оформить, чтобы этот процесс не затянулся на несколько незапланированных месяцев.
Передача прав по арендному соглашению требует соблюдения порядка, установленного законом, иначе сделка может быть признана недействительной. Новый арендатор обязательно должен уведомить владельца участка земли заблаговременно, и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду, либо продление акта цессии.
Тесты по теме Земельное право с ответами
+ Конституции РФ, федеральных законов, законов субъектов РФ, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, актов органов исполнительной власти субъектов РФ, актов органов местного самоуправления в пределах их компетенции;
— из Конституции РФ, Земельного кодекса РФ и других федеральных законов;
— из международных договоров РФ, Конституции РФ и федеральных законов.
2 — тест. Предметом земельного права являются:
+ общественные отношения, возникающие по поводу и в связи с предоставлением, пользованием и охраной земельных участков;
— права и обязанности субъектов земельного права;
— те направления общественной жизни, в которых действуют нормы земельного законодательства.
3. Собственник земельного участка имеет право:
+ строить сооружения и здания согласно целевому назначению участка;
— на доходы от продажи урожая арендатора своего земельного участка;
— игнорирование противопожарных нормативов при строительстве жилого дома.
4. Земельное право относится к:
5.Тест. Земельное право является:
+ самостоятельной отраслью права;
— подотраслью гражданского права;
— институтом конституционного права.
6. Земельный участок как объект права представляет собой:
+ участок земной поверхности, относящийся к категории недвижимости и обладающий признаками, которые позволяют определить его как индивидуально определенную вещь;
— часть почвы, который находится в всеобщем пользовании;
— движимое имущество, которое разрешено в гражданском обороте.
7. Что из указанного регламентируется Особенной частью земельного права?
+ Правовой режим земель запаса;
— Регулирование оборота земельных участков;
— Вещные права на земельные участки.
Тест по земельному праву
Б. Законов Российской Федерации, Указов Президента Российской Федерации и постановлений Правительства Российской Федерации.
В. Законов Российской Федерации, Указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации и нормативных актов муниципальных образований.
2.Предмет земельного права—это:
А. Общественные отношения по поводу планеты Земля.
Б. Общественные отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
В. Общественные отношения по поводу границ территориальных образований.
3.Объктами земельных отношений являются:
А. Планета Земля.
Б. Земельный фонд.
В. Земельные участки.
4.Виды государственной собственности на землю:
Б. Федеральная и субъектов Российской Федерации.
В. Субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
5. К формам земельной собственности относятся:
А. Государственная, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальная.
Б. Государственная, частная и муниципальная.
В. Частная, государственная, муниципальная и иные.
6.Правовые формы использования земельных участков—это:
А. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование.
Б. Собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование.
В. Собственность, аренда, пользование, владение.
А. Устройство земельных дамб.
Б. Мероприятия по повышению плодородия почв.
В. Мероприятия по установлению границ на местности и организации рационального использования земли гражданами и юридическими лицами.
8.Земельный участок на право пожизненного наследуемого владения:
А. Можно получить в любое время;
Б. Можно продать и совершать другие сделки;
В. Можно передавать по наследству и приобрести в собственность, другие сделки запрещаются.
9.Государственный земельный кадастр-это:
А. Реестр лиц, имеющих земельные участки на конкретной территории.
Б. Количественный и качественный учёт земельных участков и субъектов права землепользования.
В. Показатель стоимости земли.
10.Земельные участки на праве аренды могут иметь:
А. Только российские граждане.
Б. Российские физические и юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства;
В. Любые лица, достигшие 15-летнего возраста.
11.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в собственности юридических лиц, может предоставляться:
А. На срок договора о землепользовании.
Б. На срок не более 49 лет.
В. На период действия трудовых отношений.
12.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться:
А На срок не более 10 лет.
Б. На срок не более года.
В. На срок не более 49 лет.
13.Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в собственность физических и юридических лиц:
А. Только за плату.
В. За плату и бесплатно.
14. Земельные участки в России могут находиться в собственности:
А. Только граждан России.
Б. Граждан России, а также иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.
В. Только иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.
15. Земельные участки могут быть приобретены в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц:
А. На всей территории Российской Федерации.
Б. В границах Российской Федерации за исключением приграничных территорий и иных особо установленных территорий.
В. В специально отведённых территориях.
16.Нормы (максимальные и минимальные) предоставления земельных участков для садоводства, огородничества, дачного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности:
А. Не устанавливаются.
Б. Устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
В. Устанавливаются органами государственного и муниципального управления по заявлениям граждан.
17.Виды платы за землю, установленные законодательством:
А. Земельный налог и арендная плата.
Б. Земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли..
Б. Земельный налог, арендная плата, кадастровая стоимость, рыночная стоимость.
18.Виды земельного контроля в соответствии с земельным законодательством:
А. Государственный, производственный, муниципальный, общественный.;
Б. Государственный, ведомственный, производственный, муниципальный, общественный.;
В. Мониторинг, контроль, привлечение к ответственности.
19.Земли сельскохозяйственного назначения находятся:
А. За чертой поселений.
Б. Внутри поселения.
В. И внутри поселения, и за его чертой.
20.Виды ответственности за земельные правонарушения:
А. Гражданско-правовая, административная, уголовная.
В. Гражданско-правовая, дисциплинарная, административная, уголовная.
Виды прав на земельные участки. Субъекты, объекты и участники земельных отношений
Действующее российское земельное законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки:
- право собственности;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право аренды;
- право безвозмездного срочного пользования;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Такие права, как право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) ─ это вещные права на земельные участки. Вещные ─ субъективные гражданские права, объектом которых является вещь, способная обеспечить субъекту возможность удовлетворять свои потребности, непосредственно воздействуя на нее.
Возникновение прав на земельные участки происходит по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и соответствующими федеральными законами.
Субъекты прав на земельные участки ─ это граждане, юридические лица, государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.
Земельный участок является объектом гражданских отношений. Что такое земельный участок как объект права разъясняется в статье 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ):
«1. Объектами земельных отношений являются:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков».
Обладатели сервитута имеют право ограниченного пользования земельным участком (разумеется, чужим). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Законодательство различает частный и публичный сервитуты. Примерами публичного сервитута являются:
- проход (проезд) через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования;
- использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных коммуникаций, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и другие.
Земельный участок и дом на нем
Согласно статье 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право использования земельного участка, предоставленным таким лицом под эту недвижимость.
Если иное не предусмотрено законом, в случае перехода права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) вместе с ним переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием для прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Если граждане и юридические лица имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, именно они являются кандидатами № 1 на приобретение прав на земельный участок, где эти здания, строения, сооружения расположены.
В каких случаях права аренды передать не получится?
Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:
- Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
- Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
- На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.
Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.
На законодательном уровне действительно возможна передача части надела в аренду. Это оговаривается в 2022 году в Земельном Кодексе РФ. Однако на практике часто возникают спорные ситуации, касающиеся аренды доли земли. В некоторых случаях они доходят до судебного разбирательства.
Еще несколько лет назад была возможна аренда части участка только в том случае, если собственник
поставит ее на кадастровый учет
. Сейчас же данное правило не действует. В настоящий момент доля надела может быть арендована без особых проблем, если стороны самостоятельно определят ее
границы
.
Наиболее часто осуществляются сделки по передаче части надела в аренду в том случае, если на земле выстроено здание, принадлежащее собственнику.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.