Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Какой вариант уменьшения налога выбрать?
Итак, если Вы получили машину в наследство или в дар от близкого родственника, то алгоритм действий будет примерно таким:
1. Если машина стоит меньше 250 000 рублей, то можно продать ее и воспользоваться имущественным вычетом.
2. Если машина стоит дороже 250 000 рублей и есть договор предыдущего собственника о покупке машины (на сумму более 250 000 рублей), то нужно воспользоваться вариантом 3 и уменьшить доходы на сумму расходов предыдущего собственника.
3. Во всех остальных случаях можно либо подождать 3 года (тогда налога вообще не будет), либо продать автомобиль как есть, воспользовавшись имущественным вычетом 250 000 и заплатив налог с оставшейся суммы.
Удачи на дорогах!
В случае получения гражданином доходов от реализации имущества (в том числе недвижимости), необходимо предоставление дополнительной налоговой отчетности. Речь идет о заполнении декларации по форме НДФЛ-3, которая сдается в территориальный орган ФНС по месту проживания в период с 1 января до 30 апреля календарного года, следующего за отчетным налоговым годом. Способы предоставления документа в инспекцию таковы:
- личный визит;
- через представителя. Данная особа должна предоставить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указано, что человек имеет право отстаивать интересы налогоплательщика;
- отправление заказного письма через систему Почты России.
Отметим, что существует несколько способов заполнения декларации:
- вручную (бланк распечатывается с сайта ФНС и гражданин ручкой вносит информацию в графы);
- на компьютере (форма скачивается из интернета);
- с помощью специальных программ, которые разработаны ФНС (заполнение граф происходит автоматически, а человек всего лишь вносит в систему информацию).
Ставка налога, способ его расчёта и оплаты, сроки
В п. 2 ст. 220 НК РФ указано, что налоговая ставка сбора взимаемого при продаже недвижимого имущества полученного в порядке наследования равняется ставке подоходного налога, взимаемого с физических лиц. Для граждан РФ такая ставка равна 13%, а для иностранцев – 30%. Именно поэтому в том случае, когда требуется оформить в связи куплей продажей квартиры налоговую декларацию, в ней необходимо будет указать гражданство продавца.
Расчёт данного налога производится исходя из стоимости помещения, которое находится в собственности наследника. При этом не учитываются различные семейные обстоятельства и расчёт других претендентов на наследство, которым, по их мнению, должно было достаться это имущество.
Кроме того, обязательно учитывается и предоставляемый государством налоговый вычет в размере до одного миллиона рублей. Эта сумма из базовой суммы рассчитываемого налога удаляется. Непосредственно же обязанность по расчету налогов лежит на Налоговой службе, граждане только лишь должны своевременно уплачивать налоги.
Для данного вида налога, срок оплаты установлен не позднее 15 июля текущего года, а налоговая декларация по нему сдаётся с 1 января по 30 апреля включительно.
Примеры расчета налога
Ниже будут примеры, когда: 1) Продавец доли попадает под налог. 2) Он является налоговым резидентом, т.е. с налоговой ставкой в 13% и с возможностью уменьшить налог.
Пример №1: Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству. Он решил ее продать за 1 600 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 000 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 000 000 * 1/3 = 1 333 333 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 600 000 — 1 333 333) = 34 666 руб.
Пример №2: Владимир продает наследственную долю за 1 400 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель не покупал эту долю, поэтому Владимир может только вычесть стандартный 1 000 000 рублей. НДФЛ будет 13% * (1 400 000 — 1 000 000) = 52 000 руб.
Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?
В некоторых случаях совершенно не ясно, с какого момента считать срок владения при продаже квартиры, полученной по наследству. Например, такой вопрос возникает, если умер муж и часть жилья досталось в наследство жене. Как считать срок в этом случае: с момента смерти супруга или со дня покупки квартиры?
На этот счет в законодательстве все расставлено по полочкам. Можно выделить три основные ситуации с наследуемой квартирой:
- Когда наследодатель умер. В этом случае наследник, желающий продать жилье, отсчитывает время со дня смерти наследодателя. Например, если сын захочет продать квартиру своего покойного отца, то без уплаты налога он может это сделать через 3 года после скорбной даты.
- Когда наследодатель исчез. Если человек пропал без вести, и его не могут найти, то его квартира достается наследникам. Однако прежде факт пропажи должен признал суд. Тот день, когда судья вынесет вердикт, и становится точкой отсчета срока владения недвижимостью.
- Когда умер один из супругов, чья квартира в общей собственности. Здесь дата смерти не играет роли. Срок владения считают с момента, когда недвижимость была оформлена в собственность. Например, квартиру супруги покупали в 2015 году, а муж умер в 2022 году. Жена может тут же ее продать без налогов, потому что срок владения уже больше минимума.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Для продажи того или иного объекта недвижимости после вступления в наследство заключается соответствующий договор. При этом в настоящее время регистрировать его у нотариуса необязательно.
В договоре нужно указывать реальную цену, в том числе, Задаток, который был внесен ранее. Это убережет покупателя от споров в случае судебного разбирательства. Дело в том, что покупатель вправе рассчитывать лишь на сумму, указанную в договоре.
Продавцы стремятся прописать более низкую сумму при продаже квартиры, которая числилась в собственности меньше 3-х лет. Ведь, если прописать сумму менее 1-го млн. руб., то подоходного налога платить не потребуется.
Для увеличения налоговых сборов с начала 2016 года было принято решение о том, что при стоимости, сильно отличающейся от рыночной в меньшую сторону, налог станет рассчитываться не с суммы, прописанной в договоре, а исходя из кадастровой стоимости. Она приближена к рыночной, и умножена на коэффициент, равный 0,7.
В договоре должна содержаться следующая информация:
- данные об участниках сделки;
- цена квартиры;
- ее описание (адрес, тех. информация в соответствии с кадастровым паспортом);
- срок и метод передачи денежных средств.
После того, как были обсуждены условия и урегулированы спорные моменты, договор заключается, а затем регистрируется в государственной инстанции. После этой стадии сделка считается завершенной.
Являясь одним из способов получения в собственность недвижимости, наследство подчиняется общим законам Налогового Кодекса РФ. Вам не придется платить дополнительный налог или высчитывать проценты, достаточно знать основы.
- По статье 220 части 1 НК РФ при продаже квартиры, находящейся в собственности владельца более трех лет, налог не взимается. Срок в три года должен пройти с момента смерти наследодателя и не зависит от даты фактического принятия.
- Если квартира находится в собственности менее трех лет, необходимо оплатить подоходный налог.
- Если сумма сделки меньше одного миллиона рублей, налог не взимается.
- Если сумма сделки больше одного миллиона рублей, налог высчитывается, исходя из превышающей суммы, и составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. Продавай собственность за два миллиона, заплатить налог вы должны только с одного (2-1=1).
Иными словами, если с момента смерти человека, оставившего наследства, прошло много времени ( больше трех лет), можно смело продавать квартиру – платить налог за нее не нужно. Это же относится к недвижимости стоимостью меньше миллиона рублей. Если срок еще не прошел, а стоимость превышает лимит, следует выплатить 13% государству. Налог оплачивается в местном территориальном налоговом органе после предоставления декларации. Внести его необходимо до 30 апреля последующего года.
Некоторые граждане имеют льготы при оплате налогов. К ним относятся:
- Пенсионеры;
- Инвалиды 1 и 2 групп и инвалиды детства.
Им необходимо подать заявление в налоговую инспекцию, приложив копии документов, подтверждающих возраст или инвалидность и через некоторое время получить подтверждение.
Некоторые продавцы, стремясь уйти от налога, сознательно занижают стоимость, делая ее меньше одного миллиона. В первую очередь от этого страдают покупатели, которые лишаются налогового послабления, положенного владельцам нового жилья: им приходится платить 130 тысяч рублей. Кроме того, налоговые органы отлично осведомлены об этом способе мошенничества и могут привлечь за необоснованное обогащение, так что заплатить придется намного больше.
Как происходит продажа доли в квартире, переданной по наследству
Продажа доли в наследной квартире — более сложный вопрос, чем реализация целикового имущества. Так, каждый покупатель, приобретая, например, половину или треть квадратных метров, должен быть уверен в том, что ему достанется строго пропорциональная часть общей площади жилья. Однако все проблемы решаемы, если следовать следующей пошаговой инструкции:
- Необходимо вступить в законное право наследника, обратившись в нотариальную контору к юристу, являющемуся распределителем имущества, если имеется завещания, либо в ближайшее учреждение по месту прописки покойного.
- Далее силами Росреестра обретается свидетельство о собственности, где на одной жилой площади зарегистрировано сразу несколько собственников, согласно их правопреемственности.
- Если между собственниками достигнуто добровольное соглашение о перераспределении площади жилья в натуре, например, каждому из них достаётся отдельная жилая комната, все прочие наследники дают согласие друг другу на закрепление за каждым из них права собственности.
- Если же договориться мирным способом не удаётся, возможно обращение в суд одним из правопреемников с написанием ходатайства со стороны истца, когда прочие потенциальные собственники выступают в качестве ответчиков. При обращении в орган власти с подобным вопросом требуется предварительная экспертиза помещения аккредитованным инженерным бюро, показывающая возможность натурального вычленения в квартире равных долей.
- Первые лица, кому может быть предложена покупка доли после её регистрации, — это прочие собственники помещения, обладающие определённой привилегией в данных правовых действиях. Так, лицо, желающее продать свою часть квартиры, обязано предложить этим людям оформить договор купли-продажи, а те могут либо согласиться, либо нет.
- Если все прочие владельцы отказались от покупки, происходит поиск будущего собственника на рынке РФ, после чего собственность отчуждается в пользу покупателя в законном порядке.
Порядок продажи квартиры
Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.
Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
- кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
- справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.