Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снос или штраф? Какова ответственность за самовольное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Как осуществляется незаконное завладение землей
Граждане могут разными способами присваивать себе чужие земельные наделы. Объектами их посягательств становятся как приватные территории, так и общественные аграрные угодья. К примеру, кем-то из соседей осуществляется самовольная постройка с захватом земли общего пользования. Построив на ней сооружения для личных целей, нарушитель сужает проезд к участкам других землевладельцев и попирает их право на беспрепятственный доступ транспорта к дому.
Землевладельцы, права которых были нарушены, сообщают о действиях захватчиков в органы местной власти, а те реагируют на них соответствующим образом.
Самовольное присвоение земель, находящихся в собственности других граждан, случается значительно реже, чем самозахват земли общего пользования, поскольку такие случаи устанавливаются очень быстро и могут быть оспорены в судебном порядке.
Ужесточение ответственности для местных властей
Неоднократно озвучивалась на совещании идея дополнительной ответственности для руководства муниципалитетов, на территории которых появляется самострой. «Мы готовы вносить нужные уточнения в законы в интересах граждан, рассматривать возможности для сохранения самовольных построек, где живут люди. Но важно искоренить условия, дающие возможность появления новых самостроев, — отметил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. — На что бы я обратил особое внимание — каждый глава муниципалитета, каждый заместитель руководителя всегда точно знает, что происходит у него на территории. Нужна прямая ответственность за самострои для глав муниципалитетов и их замов, отвечающих за строительство».
«Нет таких застройщиков-безумцев, кто бы занимался самостроями, понимая, что за это грозит тюрьма. Это происходит, только если есть кулуарные договоренности на местном уровне, — отметил руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Я поддерживаю идею амнистии для самостроев, но нужно и усилить ответственность для глав муниципалитетов. Здесь явная коррупционная составляющая».
Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Чем грозит непризнание права на самовольную постройку
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Суть гаражной амнистии 2022 года
Суть гаражной амнистии заключается в том, что пользователям предоставляются упрощенные условия для регистрации гаражных помещений или земли, что дана под гараж. Владельцу эта амнистия предлагает много преимуществ, поскольку позволяет не платить за оформление. Право будет передано без проблем, так что не придется выкупать его у госорганом или муниципальных властей. Вы станете официальным владельцем, как только оформите гараж на свое имя.
Кроме того, ваша недвижимость будет узаконена с минимальной нервотрепкой. Дальше эту собственность можно использовать по своему усмотрению. В том числе продать, подарить, передать по наследству. Снести гараж без вашего участия не смогут, а если это понадобится, чтобы построить жилье или дорогу, государство будет вынуждено заплатить за это внушительную сумму.
Государство также получает свою долю выгоды, поскольку будут поставлены на учет миллиарды объектов, что раньше были невидимы для правовой системы. Это значит, что на гаражи можно будет наложить налоги, пополняя государственную казну. Кроме того, территорию будет проще обустраивать. Если незаконные постройки принадлежать непонятно кому, нет возможности притянуть к ответственности людей, которые нарушают правила благоустройства. После амнистии это проблема отпадет.
Штраф за неоформленный дом
Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ. В «работу» на 2022 год взяты 6 районов и 9 городских округов. Всего проверят около 2 миллионов объектов недвижимости. По предварительным оценкам, от 20 до 40 процентов из них не вовлечены в налоговый оборот.
В свое оправдание многие участники проверок, у которых уже найдены такие постройки, поясняют, что просто не знакомы с процедурами регистрации — не знают, какие документы необходимо подготовить, куда обратиться, не владеют информацией по изменениям в законодательстве, которые могут повлечь за собой утрату собственности. Аргументы эти, когда дело идет об уплате налогов, в расчет, естественно, не берутся.
Как происходит регистрация дачного дома: порядок, документы и надо ли это делать
Однако в 2022 году вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2022 № 218-ФЗ, разработка которого велась уже несколько лет. В результате его принятия, дачные строения, как и другие виды недвижимости, полностью лишились территориальной привязанности. Подобные нововведения имеют как плюсы, так и минусы.
Важно! Регистрация дачного дома через многофункциональные центры (МФЦ) занимает больше времени, чем прямое обращение в Росреестр. Объясняется это тем, что сотрудники МФЦ выступают только посредниками, им нужно время, чтобы отправить полученные документы в регистрирующий орган и получить их обратно. Поэтому те, кому важен срок, могут провести регистрацию дачного дома через Росреестр, а не в МФЦ.
Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.
Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!
С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.
В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:
- воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2021 года;
- воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.
Продление произошло в марте 2021 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.
Что считается незаконным строительством?
Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается
строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.
Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений
- отсутствует разрешение на строительство;
- постройка не соответствует основному назначению земельного участка;
- при возведении сооружения были нарушены строительные нормы;
- строительство ведется на участке без предварительного получения права на владение им.
Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).
В вопросе ответственности за выполнение строительных и других видов работ без разрешительной документации стоит учесть ряд моментов, которые относятся к административной части действующих законов. Так, возведение объекта допускается при выполнении следующих шагов:
- Оформление с учетом действующего законодательства права на участок земли, где планируется строительство сооружения. Многие считает такие бумаги малозначительными и откладывают их оформление. На практике именно эта документация подлежит первостепенной проверке. Отсутствие таких бумаг на руках неизбежно приводит к отказу в предоставлении разрешения.
- Оформление проектной документации на будущий объект. На основании таких бумаг застройщик ведет строительные (восстановительные) работы. Главное требование — поручение задачи профессионалам, ведь от полученных результатов зависит качество постройки и легкость получения разрешения на ввод сооружения в работу.
- Согласование проектной документации. Не менее важная часть касается согласовательных работ. Это требование является следствием того, что описано выше. Чем надежнее и качественнее исполнитель, тем меньше вероятность появления ошибок в документации и тем проще на завершающем этапе оформить разрешение. Если сэкономить на этапе создания проекта, итоговый результат может быть неудовлетворительным, а сам процесс согласования затянется.
- Разрешение. Если уполномоченные органы рассмотрели переданный пакет бумаг и не имеют к нему претензий, выдается разрешение. Такой документ позволяет приступить к выполнению строительных работ.
- Получение ордера. Не менее важная часть — оформление ордера, согласно которому застройщик вправе приступать к строительным работам. Это последний этап, после которого можно начинать строительство.
Приведенный алгоритм действий является приблизительным, но каждый из этих этапов придется пройти до начала строительных работ. В каждом из шагов предусмотрены промежуточные меры, на описание которых можно использовать много листов.
В целом бюрократическая составляющая занимает до 30 дней, поэтому застройщики пытаются упростить себе жизнь и приступают к работам без оформления документов.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Как действовать в рамках закона
Если вы только решили делать пристройку, лучше сразу соблюсти все требования закона. В уведомительном порядке сделать это не сложно.
По этому порядку согласование и регистрация проходят в несколько этапов:
- Подать уведомление в местную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию дома. В нем нужно заполнить все поля и сделать эскиз работа, которые планируется провести.
- Дождаться решения. В случае положительного решения вы получите ответное уведомление. Если администрация по какой-то причине отказала – обоснованный отказ. После получения положительного ответа, можно начинать строить.
- Подать уведомление об окончании (о соответствии) реконструкции. Это нужно сделать после того, как пристройка будет полностью возведена. К уведомлению прилагаем техплан. Технический план может подготовить только кадастровый инженер. Заказать документ можно в нашей компании.
- После того, как администрация получит все документы о том, что реконструкция закончена, специалисты начинают проверку соответствия. Проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленным характеристикам. Если никаких нарушений нет – вы получаете ответ от администрации. Больше от вас не требуется никаких действий. Все уведомления муниципалитет сам передает в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Штраф и наказание за строительство без разрешения
КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации
- Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
- Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
- Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей
При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Человек, построивший дом незаконно, должен понимать, что сносить его он может по собственному желанию или по решению суда.
Рекомендации администрации и всевозможные предписания чиновников не являются поводом для сноса.
Решение суда выполнять придется. Помимо сноса незаконного строения, суд может назначить штраф, размер которого может отличаться:
- если нарушение было допущено физическим лицом и не имеет серьезных последствий, то сумма штрафа составит 2-5 тыс. рублей.
- индивидуальные предприниматели и ответственные сотрудники будут наказаны штрафом в размере 20-50 тыс. рублей.
- юридическое лицо может быть оштрафовано судом на сумму от 500 тысяч до 1 млн. рублей.
Стоит отметить, что суд, вынося решение о сносе, должен учитывать все обстоятельства дела. В первую очередь, судьи должны уточнить, была ли попытка узаконить «самострой». Для этого ответчик должен был подать соответствующее заявление и дождаться решения уполномоченного органа. Если чиновники игнорировали заявление, суд может стать на сторону ответчика, а если был получен отказ в получении разрешения, иск о признании строения незаконным чаще всего удовлетворяется. Помните, что вы имеете право на апелляцию, а помочь в этом вопросе могут профессиональные юристы.
В связи с новыми противопожарными правилами дачникам с этого года также необходимо производить своевременную уборку мусора, сухой растительности и осуществлять покос травы. «Это правило касается не только собственников земельных участков, но и арендаторов. Такое требование введено в целях устранения пожароопасной ситуации в населенной местности. Границы уборки указанных территорий определяются границами земельного участка на основании кадастрового или межевого плана. Обратите внимание, что сейчас запрещено устраивать свалки отходов, в том числе горючих, на территориях общего пользования, которые прилегают к объектам, относящимся к имуществу общего пользования СНТ, а также в лесах, лесопарковых зонах и на землях сельхозназначения», — рассказал Бугров.
Вышеназванные требования будут действовать до 2026 года, отметил юрист. По его словам, ответственность за нарушение требований предусматривает:
- для граждан штраф в размере от 2 тыс. до 3 тыс. руб.;
- для должностных лиц — от 6 тыс. до 15 тыс. руб.;
- для юридических лиц — от 150 тыс. до 200 тыс. руб.
Какое строительство считается незаконным и что грозит за него
В новом законопроекте разъясняется, что и ранние самовольные постройки не имеют права на жизнь, если созданы с нарушениями, мешают соседям, «портят лицо» населенного пункта. Известно, как застройщик обходил острые углы, получал согласие соседей, соответствующих инстанций и т.д. Процедура объявления самостройки законной была несложной.
В наше новое время при определении поселковым начальством высоты частного дома не больше двух этажей трехэтажный особняк законное право на жизнь уже не получит. Органы самоуправления получили право на снесение самовольных сооружений при соблюдении следующего порядка:
- Изучить ситуацию, выявить незаконность постройки.
- Принять официальное решение о сносе.
- Довести до сведения владельца решение администрации. Дать срок исполнения (не более чем на год).
Четыре года назад была проведена законотворческая кампания о «самоволках», принятый пакет документ отличался от нынешнего проекта большей лояльностью. И в новых законах прописана возможность легализовать незаконное строительство. Но если Гражданский кодекс будет совершенствоваться в сторону запретов, любое неучтенное Госпланом строительство в один прекрасный момент будет объявленным незаконным, т.е. лишенным права на существование.
С нового года в соответствии с новшествами в законопроекте о самостройках правительство работает над поправками в соответствующих кодексах (Градостроительном и Гражданском), на что незамедлительно должна отреагировать налоговая служба, планируется автоматически обложить владельца участка двойным налогом на землю при обнаружении неразрешенной постройки.
Порядок расчета земельного налога тоже обновляется и не в сторону уменьшения.
- Что такое самострой?
- Законодательное регулирование
- Какие объекты признаются самостроем?
- Ответственность и штрафы
- Обязательные требования для легализации самостроя
- Какие документы потребуются для легализации
- Межевой план
- ГПЗУ, технические условия
- Проведение обследования самостроя
- Разработка проектов реконструкции/строительства
- Прохождение экспертизы проекта
- Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагиваются фасады)
- Получение разрешения на строительство
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
- Как узаконивание самостроя было раньше?
- Узаконивание дома/здания по новым правилам
- Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)
- Легализация самовольной постройки через комиссию по пресечению самовольного строительства
- Легализация самовольной постройки через суд
- Что делать с незаконной постройкой после суда?
- Сколько времени нужно, чтобы узаконить и легализовать самострой?
- Что делать, если отказали при регистрации дома?
- Почему важно регестрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?
- Сколько стоит узаконить недвижимость?
Легализовать самовольные постройки сложно, но возможно. Как узаконить самострой, какие объекты считаются построенными с нарушениями, последние изменения в законодательстве — эти вопросы рассмотрены в данной статье.
Итак, как оформить незаконное строение по суду?
По суду можно оформить самострой только при соблюдении четких правил и критериев:
- Земля должным образом оформлена на вас в собственности или аренде. Пример: гражданин, который около 20 лет владел пристройкой, возведенной НЕ на его собственном, а на соседнем государственном участке, обратился в суд с просьбой признать пристроенную часть дома законной и его собственной на основании «приобретательной давности» сроком более 15-ти лет. Но суд отказал именно из-за того, что земля под домом НЕ принадлежит гражданину ни на каком виде права: нет ни собственности, ни аренды. Участок был чужим — государственным.
- Земельный участок в принципе предназначен для строительства (категория земель это позволяет);
- Строение соответствует ВРИ земельного участка и не противоречит ему;
- Строение соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, которые действовали на момент появления здания. Незаконно построенный объект так же должен соответствовать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
- Построен только тот объект, и такое количество и площадь, которые разрешены во ВРИ земельного участка или оговорены в договоре аренды. Например: если в кадастровом паспорте земельного участка во ВРИ разрешено построить, например, кафе, магазин, отель или нечто подобное, а вы решили увеличить площадь имеющегося здания. Либо возвести дополнительные пристройки, либо добавить этажей магазину или кафе. То узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.