Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав: особенности сделок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Как передается документ?
После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?
— Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.
— Квитанции об оплате.
— Предоставляются учредительная документация.
— Непосредственно сам договор-переуступка.
— Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.
— Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.
Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.
Как грамотно осуществить процедуру?
Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.
- Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
- После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
- Соглашение об аренде.
- Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
- Бумаги на объект.
- Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Нюансы при замене арендатора
Переуступка прав аренды имеет свои особенности:
- Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
- Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
- Необходимо согласие собственника.
- Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.
Последовательность действий
Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.
Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.
Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:
| В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии | когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу |
| В случае принятия одобрения комиссией | стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой |
| Организация аукциона является обязанностью арендатора | порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135 |
| Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается | арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги |
| Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды | вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии |
Переуступка прав аренды (ППА) – что это такое
Переуступка прав аренды
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.
Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски
Последние изменения: Январь 2020
Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.
Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.
Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.
- Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
- В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Переуступка права аренды земельного участка 2020
- Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.
- Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.
Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.
Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.
В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.
Новый арендатор наделяется правами:
- передача недвижимости в субаренду;
- перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
- передача прав по долгам в залог;
- предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.
Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.
Образец договора уступки права аренды нежилого помещения
Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:
- Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
- При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
- Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
- Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
- Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.
Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.
Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:
- получение одобрения на переуступку от владельца;
- подписание договора о переуступке.
Если же арендатор желает совершить переуступку прав на недвижимость, собственником которой является государство, то процесс будет состоять из трех этапов:
- получение разрешения от муниципальной службы;
- проведение аукциона (согласно ФЗ №135);
- подписание договора по переуступке.
Итак, давайте более детально рассмотрим второй способ передачи прав на недвижимость.
Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:
- недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
- участниками сделки выступают юридические лица.
Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.
| Способ поиска арендатора на недвижимость | Критерии выбора победителя |
| Аукцион | Победителем становится та компания, которая предложит большую сумму за аренду недвижимости. |
| Конкурс | Победителем становится юридическое лицо, которое предложит наиболее выгодные и интересные условия сотрудничества. |
Ппа в недвижимости что это
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. заключила договор, согласно которого переуступает права аренды . Вследствие этого занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
Опасность ППА. Овуляция и прерванный половой акт после неё
Чтобы хоть как-то использовать метод максимально эффективно, нужно помнить:
- Мужчина должен иметь опыт в ППА. Если у него имеется преждевременная эякуляция, или же он чересчур пылок, он не может заниматься таким сексом, для него способ опасен. Это касается подростков и молодых парней.
- Семяизвержение должно происходить на достаточном расстоянии от влагалища, чтобы даже капли спермы не попали на органы партнерши.
- После завершения акта обязательным является принятие душа, нужно помыть член и все его складки, опорожнить мочевой пузырь, чтобы убрать остаток спермы в уретре.
При ППА может возникнуть вероятность заражения инфекциями, передающимися половым путем, нежелательная беременность и психологический дискомфорт партнеров. Прерывание полового акта практически не имеет плюсов. Некоторые пары отмечают, что прерванное соитие избавляет от затрат на презервативы, вагинальные колпачки и другие средства контрацепции. Им нравится, что контакт не защищен, а значит, приносит более яркие ощущения.
Из минусов можно выделить:
- Даже опытные мужчины не могут контролировать выделение предсеменной жидкости. Следовательно, факт зачатия полностью исключить нельзя.
- ППА опасен при случайной сексуальной связи. Всегда есть риск заражения инфекцией, венерическим заболеванием.
- Возможны проблемы в интимной сфере. Партнеры не могут получить истинное удовольствие от сексуальной связи. В дальнейшем подобные проблемы могут повториться. Например, мужчине будет тяжело расслабиться и удовлетворить женщину, которая не просит прерывать близость. Женщине же придется искать другие способы предохранения, если новый партнер не желает практиковать ППА.
ППА вреден для здоровья и эмоционального состояния женщины. Он не позволяет ощутить сполна интимную близость. Это особенно важно для девушек, которые только начинают вести половую жизнь.
В результате прерванного полового акта женщина чувствует себя неудовлетворенной, что зачастую выражается в раздражительности, подавленном состоянии. Возможны боли и тянущие ощущения внизу живота. Длительная практика ППА повышает риск возникновения доброкачественной миомы – наиболее распространенной патологии матки в репродуктивном возрасте.
Иногда мужчина не хочет ребенка, но и не желает прибегать к другим видам контрацептивов, кроме прерванного полового акта. Женщина, в свою очередь, имеет противопоказания к приему противозачаточных средств или установке спирали. В этом случае секс воспринимается как обуза, половое влечение отсутствует. Постоянно есть страх забеременеть и вызвать недовольство партнера. В подобной ситуации лучше расстаться.
Прерванный половой акт – метод предохранения, который практиковали пары много веков назад. Скорее всего, он также будет популярен в будущем. Однако его сторонники должны знать о том, что возможность стать родителями при этом не исключена, а вред для здоровья достаточно серьезный.
При прерванном половом акте мужчина должен постоянно контролировать себя, прислушиваться к ощущениям. Это не позволяет расслабиться полностью и получить удовольствие. Постоянный самоконтроль также приводит к застою секрета в простате. Частая практика ППА грозит ускоренной эякуляцией, нарушением эрекции и даже импотенцией. Кроме того, метод контрацепции ненадежен. Врачи рекомендуют не использовать подобный метод и отказаться от близости.
Хронический простатит — наиболее распространенная проблема, которая может возникнуть у мужчин, практикующих метод прерванного до эякуляции полового акта. Он может сопровождаться повышением температуры тела, болью в пояснице и паховой области, в некоторых случаях признаками общей интоксикации организма.
Последствия воспалительного процесса в предстательной железе достаточно серьезные. Они могут привести к эректильной дисфункции, аденоме, злокачественным патологиям органов репродуктивной системы. На видео можно ознакомиться с мнением специалистов по поводу влияния прерванного акта на мужское здоровье.
Достаточно часто можно услышать о том, что прерванный моловой акт для мужчин может причинять большой вред. Постоянный контроль над семяизвержением очень сильно истощает и расшатывает психику, приводя к дальнейшему ее нарушению.
Врачи клиники репродукции «Интайм» говорят, что прерывание полового акта может негативно сказаться не только на эмоциональном состоянии, но и привести к снижению сосудистого тонуса полового члена, что в последствие перерастает в половое бессилие либо, напротив, в преждевременную эякуляцию.
Женщины также находятся не в самом лучшем положении. Мало того, что не забеременеть прерванный половой акт не всегда помогает, так еще 50% из них из-за такого способа контрацепции лишены возможности испытывать оргазм. А это, как и в случае с мужчинами, последствия прерванного полового акта для женщин – пагубное влияние на их психическое и эмоциональное состояние.
Поэтому мы рекомендуем ознакомиться со всеми за и против ппа и прибегнуть к использованию других, более надежных способов контрацепции. Чтобы подобрать способ контрацепции, подходящий именно вам, желательно придти на прием к гинекологу и получить все необходимые рекомендации. Врачи клиники «Интайм» с радость помогут в решении вашей проблемы.
Дедовский метод сказывается на сексуальной жизни и здоровье обоих партнеров. Если пара интересуется вопросом, можно ли прерывать половой акт, ей стоит ознакомиться со списком возможных осложнений.
- В случае многолетнего использования прерванный половой акт для мужчин чреват гипертрофией предстательной железы, снижением потенции, нарушением формирования оргазма.
- Не так безобиден этот метод и для женщин. Контрацепция прерыванием полового акта может стать причиной фригидности. По данным специалистов, 6 из 10 женщин не испытывают оргазма во время секса. Во многом это объясняется нервным напряжением. Женщина понимает, насколько велики риски, осознает, что возможна беременность, поэтому ей сложно расслабиться. Разумеется, сексуальная неудовлетворенность — это не единственная проблема, с которой можно столкнуться в результате такого метода предохранения. Если женщина забеременела после прерванного полового акта, и рождение ребенка не входит в ее планы, придется сделать прерывание беременности. А это дополнительные риски для здоровья. Искусственное прерывание беременности может стать причиной многих осложнений: кровотечения, воспалительных заболеваний, бесплодия, привычного невынашивания. Даже если дедовский метод не подводит в течение длительного времени, тоже возможны проблемы со здоровьем. Прерванный половой акт может привести к застойным явлениям в малом тазу, а также дисфункции яичников. Это чревато нарушением менструального цикла и развитием бесплодия. Кстати, специалисты считают: если прерванный половой акт не дает «осечки» многие годы, паре нужно пройти обследование. Возможно, успешное применение такой контрацепции объясняется бесплодием.
PPA: что это такое и в чем выгода
Есть определенные компании, для которых модель PPA подходит наилучшим образом. Это те заказчики, которым нужна реклама товаров, и у которых большая часть продаж происходит через интернет. Обычно на таких сайтах есть целевые страницы. С них поступают лиды, звонки, письма, пользователи оставляют на этих страницах заявки и делают заказы. Вот примерный список клиентов, для которых PPA – самое удачное решение:
- Лиды.
- Пользователь посетил несколько страниц сайта.
- Пользователь посетил целевую страницу.
- Оформлена покупка.
- Посетитель загрузил файл с сайта или посмотрел ролик.
- Пользователь просмотрел прайс-лист.
- Потенциальный клиент оставил информацию о себе в форме заказа или обратной связи.