Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 223 Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Другой комментарий к Ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.
2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте — его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения — как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.
Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).
Комментарий к статье.
- Договор является наиболее распространенным производным основанием возникновения права собственности на вещи. В п. 1 комментируемой статьи закреплено общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору: оно связывается с передачей вещи (о передаче вещи см. комментарий к ст. 224).
- Норма п. 1 комментируемой статьи диспозитивна. Стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие о моменте перехода права собственности. К примеру, в договоре может быть предусмотрено отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности (ст. 157 ГК). Если право собственности на вещь еще не перешло к покупателю, т.е. договор не был исполнен, в случае его расторжения по какой-либо причине вещь остается у продавца.
- Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен законом. Например, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК).
- Пункт 2 устанавливает исключение из общего правила о моменте возникновения права собственности по договору: если товаром является недвижимая вещь, право собственности на нее возникает с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Так, государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости, тесно связанные с землей, осуществляется в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Согласно п. 2 комментируемой статьи право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом. С указанным моментом связано и решение вопроса о том, кто несет убытки, если имела место случайная (при отсутствии чьей-либо вины) гибель или порча передаваемого имущества.
По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре момент перехода права собственности может быть определен моментом достижения соглашения, моментом уплаты цены и т.д. - В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Согласно указанной статье если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
При рассмотрении объекта налогообложения, которым является доход физического лица, является важным определение даты, когда такой доход считается полученным.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ определено, что при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 НК РФ при получении дохода в виде оплаты труда датой фактического получения налогоплательщиком такого дохода признается последний день месяца, за который ему был начислен доход за выполненные трудовые обязанности в соответствии с трудовым договором.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Основания приобретения права собственности – это юридические факты, порождающие право собственности у данного лица. Их традиционно подразделяют на две группы: первоначальные и производные основания.
Первоначальные основания характеризуются тем, что при этом не происходит правопреемства, права и бремя собственника не переходят от прежнего собственника, а как бы возникают вновь. При этом новый собственник приобретает право собственности, как правило, независимо от воли предшествующего собственника либо такого (прежнего) собственника не существовала.
К первоначальным относятся нижеследующие основания.
1. Изготовление или создание новой вещи для себя (п.1 ст. 218 ГК РФ).
При этом право собственности приобретается лицом, создавшим вещь, если он ее создавал в соответствии с законами и иными правовыми актами. Так, на самовольную постройку право собственности не возникает, и она подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако закон предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, что можно признать особым основанием возникновения права собственности.
2. Самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ)
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке (имеется в виду прежде всего так называемая «дачная амнистия»), за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан
3. Изготовление вещи путем переработки принадлежащих другому лицу материалов (ст.220 ГК РФ). При этом право собственности приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.
Получение плодов, продукции, доходов в результате использования имущества (п.1 ст. 218 ГК Ф). Право собственности приобретается лицом, использующим имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.
4. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК РФ).
В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем на определенной территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.
5. Основания приобретения права собственности на бесхозяйную вещь
Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Существуют ряд первоначальных оснований приобретения права собственности на бесхозяйную вещь:
1) приобретение права собственности на вещи, от которых собственник отказался (ст. 225, 226ГК РФ);
2) находка (ст. 227и228ГК РФ);
3) задержание безнадзорных животных (ст. 230и231ГК РФ);
4) клад (ст. 233ГК РФ);
5) приобретательная давность (ст. 224 ГК РФ). Перед правилами о приобретательной давности имеют приоритет правила предыдущих пунктов.
1) Приобретение права собственности на вещи, от которых собственник отказался
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Федеральным законом от 9 февраля 2009 г. № 7-ФЗ ст. 225 ГК РФ дополнена пунктом 4, в котором для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установлены те же правила, только указанные полномочия органов местного самоуправления возлагаются на государственные органы этих городов, и имущество может поступить не в муниципальную собственность, а в собственность этих городов.
Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность в следующем порядке: лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.
Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными.
2) Находка
Нашедший потерянную вещь обязан немедленно уведомить об этом лицо, потерявшее ее, или собственника вещи или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право получить ее, и возвратить найденную вещь этому лицу.
Если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит сдаче лицу, представляющему владельца этого помещения или средства транспорта. В этом случае лицо, которому сдана находка, приобретает права и несет обязанности лица, нашедшего вещь.
Если лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его пребывания неизвестны, нашедший вещь обязан заявить о находке в милицию или в орган местного самоуправления.
Нашедший вещь вправе хранить ее у себя либо сдать на хранение в милицию, орган местного самоуправления или указанному ими лицу.
Скоропортящаяся вещь или вещь, издержки по хранению которой несоизмеримо велики по сравнению с ее стоимостью, может быть реализована нашедшим вещь с получением письменных доказательств, удостоверяющих сумму выручки. Деньги, вырученные от продажи найденной вещи, подлежат возврату лицу, управомоченному на ее получение.
Нашедший вещь отвечает за ее утрату или повреждение лишь в случае умысла или грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи.
Что такое движимое и недвижимое имущество
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом (пункт 2 статьи 130 ГК).
Федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество (согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, к недвижимости относятся все виды жилых помещений (жилой дом (в том числе многоквартирный) и его часть, квартира и ее часть, комната). В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к объектам, регистрируемым в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), относятся жилые строения (пункт 9 части 5 статьи 8). В приложении к Федеральному закону от 10.01.2003 № 19-ФЗ «О выборах Президента Российской Федерации» к недвижимости отнесены дачи и гаражи.
Примечание: проектом закона Минэкономразвития России предложил не считать легкие строения, временные и вспомогательные сооружения, капитальные заборы, оборудование и асфальтобетонные площадки объектами недвижимости. Законопроектом предлагается считать, что любое сооружение или постройка, которая не обладает свойством капитальности (а это определяется через градостроительное законодательство), не является недвижимой вещью, а представляет собой часть земельного участка. Законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в ЕГРН с назначением «жилое», «жилое строение». Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (т.е. если такие объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из ЕГРН по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.
Порядок оформления недвижимости в Росреестре
Независимо от того, каким из вышеперечисленных способов гражданин получил недвижимость в собственность, он обязан оформить сделку в Росреестре. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности должностные лица ведомства внесут соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого новый владелец сможет распоряжаться объектом в полной мере.
Сейчас государственная услуга по приему документов на государственную регистрацию прав на недвижимость предоставляется многофункциональными центрами (МФЦ), которые созданы практически в любом городе и даже в сельских районных центрах. Это позволило избежать очередей и непосредственного контакта с государственными чиновниками. Теперь зарегистрировать сделку можно в комфортных условиях, взяв талон в электронной очереди.
Кроме того, с недавнего времени нет привязки к региону нахождения недвижимости. Сдать документы можно в любой МФЦ на территории России, независимо от места нахождения объекта. Это очень удобно, так как, например, для оформления полученной по наследству квартиры не нужно ехать в другой конец страны.
Законодательное регулирование
Значимый правовой нюанс, касающийся сделок с недвижимым имуществом, относится к фактической дате, когда возникает право собственности на недвижимость. Первостепенная важность связана не только с получением полновластного распоряжения и совершения всех значимых сделок, но и возникновения налоговых обязательств, определяемых периодом и началом отсчёта нахождения объекта в составе активов нового собственника.
Порядок перерегистрации собственности
Завершающий этап сделки по передаче недвижимого имущества, позволяющий владельцу стать полноправным собственником – государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, фиксирующаяся выдачей выписки из реестра.
Нормативное регулирование
Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.
Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.
Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:
- взыскания по обязательствам;
- отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла;
- изъятия участка;
- выкупа культурных ценностей;
- конфискации;
- реквизиции;
- по решению суда.
По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.
Передача квартиры в собственность нередко проводится с помощью купли-продажи. Этот способ считается возмездным оформлением недвижимости, поскольку покупатель предоставляет за нее плату. Ее размер устанавливается индивидуально. По этому документу новый владелец получает свидетельство о праве.
Раньше нужно было регистрировать договор между сторонами, что осуществлялось в учреждении юстиции. Только после регистрации сделка была завершенной. Но с 1 марта 2013 года этого делать не нужно, так как в ГК РФ появились соответствующие изменения. Документ, свидетельствующий о купле-продаже, подписывается застройщиком и покупателем. Тогда он будет договором долевого строительства, поэтому после постройки происходит передача права собственности.
Налоговый кодекс РФ предполагает оплату налога на квартиру, который равен 13%. Но продажа имущества часто выполняется не для получения прибыли, а для улучшения условий проживания. Но есть исключения, когда происходит освобождение от налога при переводе квартиры в собственность. Это касается сделок с суммами до 1 млн. рублей, а также случаев, когда имущество считалось собственностью продавца от 3 лет. Тогда ему не требуется оплачивать налог.
Подобным вариантом передачи права собственности на квартиру родственнику считается договор мены. Сделка совершается тогда, когда владельцы хотят обменяться имуществом. Если между сторонами подписаны документы, цены обоих объектом будет равнозначной, если в тексте не прописаны иные правила. Иначе при обмене одна сторона доплачивает другой разницу. Права и обязанности при этой сделке такие же, как и при купле-продаже, что подтверждено статье 567 ГК РФ.
Правила составления и существенные условия договора цессии
Договор о передаче прав заключается в письменном виде при обязательном присутствии цедента, цессионария и представителя строительной фирмы. По закону присутствие специалиста от компании-застройщика не обязательно, но нужно уведомить его о состоявшемся договоре. Однако в будущем это может привести к проблемам при сдаче дома в эксплуатацию. Застройщик может затягивать передачу на основании того, что ДДУ изначально заключен с другим лицом, поэтому лучше заранее заручиться его согласием.
Нотариальное удостоверение соглашения не требуется. Чаще всего договор составляется юристами строительной фирмы, с образцом можно заранее ознакомиться у них в офисе. Перед оформлением сделки покупателю необходимо внимательно проверить документы застройщика и удостовериться в отсутствии задолженности по квартире. После заключения соглашения его следует зарегистрировать в Росреестре.
Должен ли продавец оплачивать подоходный налог от переуступки квартиры? Согласно НК РФ, он обязуется внести 13% от полученной прибыли. В подобных обстоятельствах выгодно воспользоваться расходным вычетом, то есть из суммы, за которую покупалось жилье, вычесть сумму, за которую она продана, и рассчитать налог от остатка.
Статья 220. Переработка
1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.
Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.
2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.
3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.
Статья 225. Бесхозяйные вещи
1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
4. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на данную вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
(п. 4 введен Федеральным законом от 09.02.2009 N 7-ФЗ)
Когда возникает право собственности?
Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:
| Приобретение | Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи. |
| Дарение | Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе. |
| Наследование | Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство. |
Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.
Когда возникает право собственности на недвижимость
Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Важно! Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).
Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.
Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.
При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Вывод! Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган.
Основания возникновения права собственности на самовольную постройку
В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.
Важно! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).
Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).
Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).
Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности
Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.
Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.
Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».
По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство — земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.
А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.