Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение государственной регистрации договора залога объекта недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление кредита — самая распространенная причина для заключения договора залога. Банки, которые выступают в роли кредиторов, должны быть полностью уверены в платежеспособности заемщика, а потому часто требуют заключения договора залога. Какие бывают цели кредита и предметы договора залога?
Преимущества оформления договора залога через нотариуса
Данное соглашение, заверенное в нашей нотариальной конторе, обладает рядом преимуществ:
- Бесплатная консультация по рассматриваемому вопросу у наших специалистов;
- Удобное время приема без очередей и проволочек;
- Проверка вашего договора на соответствие законодательству РФ и исключение ошибок в тексте документа;
- Экономия времени. Наш нотариус сможет самостоятельно запросить часть необходимых документов, и самостоятельно подать данные на регистрацию сделки в государственные органы;
- Неоспариваемость в суде;
- Проверка полномочий сторон;
- Нотариус, регистрируя сделку проверяет правоспособность, дееспособность, а также вменяемость участников соглашения.
Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.
Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки
Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.
Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.
Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:
✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.
Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?
Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.
Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.
Какие документы нужны для ипотеки
Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:
- Заявление.
- Паспорт.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Трудовой договор и документ, подтверждающий доход.
- СНИЛС.
Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.
Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:
- Правоустанавливающие документы.
- Схема и характеристика жилого помещения.
- Стоимость недвижимости.
- Выписка из ЕГРП.
Что такое договор ипотеки?
Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.
Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.
Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.
Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.
Нотариальная доверенность
Физические лица и военнослужащие в том числе могут доверить право проведения сделки от своего имени любому лицу. Это может быть как член семьи или иной родственник, так и просто знакомый или риэлтор.
Если вы планируете оформлять кредит по военной ипотеке, то для начала рекомендуем уточнить в банке, возможна ли нотариальная форма сделки и не потребуется ли на этапе подписания кредитного и (или) основного договора вашего личного присутствия.
В каких случаях требуется доверенность.
Это прежде всего случаи, когда военнослужащий планирует приобрести жилье в регионе, отличном от места его службы (так называемая «удаленная сделка»), а также когда по роду служебной деятельности военнослужащий часто находится в командировках или не может выделить время для общения с продавцом, посещения банка и МФЦ.
ФГКУ «Росвоенипотека» разработана рекомендуемая форма доверенности:
§ 2. Особенности ипотеки
Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (см. также § 8 гл. 10).
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, право аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, право аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК)[156].
Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка (например, обладает им на праве постоянного пользования либо на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), то правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке, применению не подлежит.
Если предметом ипотеки является не здание или сооружение, а иной объект недвижимого имущества (в частности, нежилые и жилые помещения, встроенно-пристроенные помещения в жилых домах и т.п.), то рассматриваемое правило ст. 340 ГК (ст. 69 Закона об ипотеке) также применению не подлежит.
Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника) (см. также § 3 гл. 10).
При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке).
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.
Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношения с этим лицом переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК).
Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК).
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность договора (п. п. 2 – 4 ст. 339 ГК). Государственная регистрация ипотеки также осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 2 ст. 19 Закона об ипотеке) (см. также § 7 гл. 10).
На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:
– во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество;
– во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст. 165 ГК);
– в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность соглашения (ч. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).
Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 – 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспечения ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, если соответствующее право залогодержателя предусмотрено закладной.
Закладная является ценной бумагой. Возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Допускается залог закладной.
Владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо – его наименование и место нахождения. Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной. Такое уведомление направляется должнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной.
Владелец закладной может передать свои права по закладной другому лицу. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права. В том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Передача прав по закладной происходит путем совершения сделки в простой письменной форме. На закладной лицо, предающее права по ней, делает пометку о новом владельце:
– имя (наименование) лица, которому переданы права;
– основание передачи.
Эта отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если уступка права не является первой – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Закладная может быть передана в залог на основании договора. Сторонами договора являются, с одной стороны, первоначальный залогодержатель или иной законный владелец (ипотечный залогодержатель), а с другой – кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной).
Залог закладной осуществляется с передачей ее залогодержателю закладной или без такой передачи. В зависимости от этого различается правовое регулирование отношений, возникающих при залоге закладной.
При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной действует общее правило гражданского законодательства (ст. 349 ГК) об обращении взыскания на заложенное имущество (см. § 10 гл. 10).
Если производится залог закладной с передачей ее залогодержателю закладной, то стороны могут предусмотреть:
1) обращение взыскания на закладную – осуществляется по правилам, установленным ст. 349 ГК;
2) передачу прав по закладной в соответствии с ранее указывавшимися условиями, порядком и последствиями;
3) осуществление ипотечным кредитором по закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
Особенности установления порядка предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья регулируются «Правилами предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы» от 13 мая 2006 г. № 285 (в ред. постановления Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. № 821). B частности, уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства, а также выполнения в 2006 г. обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями — участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг., утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 августа 2002 г. № 638, при рождении (усыновлении) ребенка.
Осуществление общего руководства и контроля за реализацией подпрограммы производит государственный заказчик. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, участвующие в реализации подпрограммы, представляют ежеквартально государственному заказчику сведения о ходе ее реализации. Государственный заказчик обобщает эти сведения и представляет ежеквартально отчеты государственному заказчику — координатору Федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной на 2002—2010 гг., а также ежегодно информирует Правительство РФ о внесении предложений по совершенствованию реализации подпрограммы.
Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав Федеральной целевой программы «Жилище» (2002—2010 гг.), предусматривает создание системы государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в целях стимулирования и закрепления положительных тенденций в изменении демографической ситуации в Российской Федерации.
B начальный период проведения экономических реформ неоднократно подчеркивались важность учета демографического аспекта государственной политики в развитии экономики страны и необходимость оказания помощи молодым гражданам в решении их жилищных проблем. Однако до настоящего времени не удалось создать и внедрить в широком масштабе в практику субъектов Российской Федерации приемлемых экономических механизмов государственной поддержки молодых семей в целях обеспечения их жильем.
Документ, удостоверяющий право на получение социальной выплаты, — «свидетельство», которое не является ценной бумагой. Данное свидетельство выдается органом местного самоуправления, на основании решения которого молодая семья включена в список участников подпрограммы (приложение № 1). Изготовление бланков свидетельств осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации за счет средств его бюджета, предусматриваемых на финансирование подпрограммы. Срок действия свидетельства составляет не более девяти месяцев с даты выдачи, указанной в свидетельстве.
Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры
Порядок государственной регистрации договора об ипотеке квартиры установлен ст. 10 ФЗ № 102. Эта статья обязывает стороны заключить сделку в письменной форме, а также произвести соответствующую регистрацию. Для того чтобы осуществить вышеуказанный процесс недостаточно лишь письменно оформить такой документ, необходимо также наличие всех тех условий, которые указаны в ст. 9 ФЗ № 102. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание такой сделки ничтожной.
Кроме этого, если договор об ипотеке подразумевает удостоверение прав залогодержателя закладной, то в орган, осуществляющий вышеуказанную регистрацию, подается также и сама закладная.
Предмет и стороны договора
К наиболее существенному условию ДЗ относится предмет ДЗ, которым является недвижимое имущество, передаваемое залогодателем в качестве обеспечения взятого на себя обязательства. При этом, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ отдельные виды имущества не могут выступать в качестве залога.
Сторонами ДЗ являются залогодержатель и залогодатель. При этом, в качестве залогодателя может находиться не только заемщик, но и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).
Кроме того, залогодатель обязан подтвердить принадлежность ему передаваемого имущества.
Залогодержателем является сторона, принимающая недвижимость для обеспечения выдаваемого займа.
Сторонами ДЗ могут быть, как физ., так и юр. лица.
Примечание. Сторонами ДЗ не могут быть недееспособные лица или граждане с ограниченными способностями.