Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Задаток: понятие, особенности, отличие от аванса
Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.
Важно! Расписка и соглашение о задатке – дополнение предварительного договора. Если они составлены неправильно возврат денег будет затруднительным. Стоит пригласить юриста уже на этапе составления допсоглашения или расписки. Неграмотное оформление документов снижает вероятность возврата в будущем. Мы много работает с клиентами с подобной проблемой. Часто в соглашении плохо описывается предмет (например, есть площадь, адрес, но нет кадастрового номера), не проставляются дата заключения основного договора и т.д. В этой ситуации сторонам становится сложнее реализовать свои права.
Цель передачи денег подтвердить серьезность намерений и готовность подписать основной договор. Задаток дает уверенность обеим сторонам: покупатель уверен, что продавец не будет искать другого покупателя, а продавец знает, что продажа состоится.
Другие особенности этого инструмента:
- Всегда имеет денежную форму.
- Передача денег оформляется в письменной форме – в виде соглашения или в виде расписки. На заметку! К обоим документам предъявляются требования. И в расписке, и в договоре обязательно должно быть указано слово «задаток», также отражены информация о сторонах предварительной сделки, сумме задатка, предмете соглашения. Можно не заверять документ у нотариуса. Если расписка оформлена юридически грамотно, то в споре между сторонами она будет иметь большой вес.
- Инструмент используется преимущественно в сделках с недвижимостью, транспортными средствами.
- Размер задатка не установлен законодательно. Его определяют стороны сделки. Важно, чтобы в этом вопросе они пришли к согласию, иначе будет считаться, что договор не заключен на законных основаниях.
- Задаток идет в счет стоимости предмета сделки.
Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору
Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).
Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).
Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).
Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства
Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.
Минусы задатка:
1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.
2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.
Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:
— задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;
— задатком обеспечиваются только действующие договоры;
— задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.
3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.
Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:
— в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.
— задаток удобный способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.
— все названные минусы задатка могут быть устранены изменением судебной практики или корректировки действующего ГК.
Возможное решение проблемы
По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.
В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.
Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.
Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.
В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.
Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается «виновников» несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно. Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно. Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.
Как правильно составить договор задатка?
Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.
Обязательные реквизиты соглашения о задатке:
- Дата и место составления договора.
- Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
- Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
- Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:
- почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- площадь помещения;
- полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
- и иные технические характеристики.
- Способ и порядок передачи задатка.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
- Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
- Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.
Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.
Условия соглашения (или договора) о задатке
Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).
Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.
Обязательно ли составлять соглашение о задатке при покупке квартиры
Многие думают, что отдельное соглашение о задатке не обязательно. Передают деньги по расписке, в которой просто указана сумма. С такими документами стоит быть осторожнее – суд посчитает такую денежную сумму авансом, что влечет несколько иные последствия. И это правило прямо предусмотрено ст. 380 Гражданского кодекса РФ.
Соглашение о задатке всегда должно быть оформлено в письменном виде. В то же время оно может быть составной частью предварительного договора (подробнее – соглашение о намерениях).
Какой бы вид документа Вы не выбрали – письменная расписка, отдельное соглашение (как в нашем примере), в составе предварительного договора или дополнительного соглашения, передаваемые денежные средства обязательно должны быть обозначены как задаток.
Когда невозможно получить задаток обратно
Возврата задатка не происходит в том случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя. При грамотном оформлении передачи денег за приобретаемое имущество и нарушении условий, содержащихся в предварительном договоре, получить назад задаток нельзя.
Сложности при возврате переданных денежных средств возникают в случае утраты предварительного соглашения. Покупатель, который отказался от подписания договора, может через суд попробовать вернуть задаток.
В некоторых случаях, уместно ссылаться на 451 статью Гражданского кодекса. Согласно данной норме, к уважительным причинам относится неожиданная смена ситуации. Трактовать статью можно так: если бы человек предполагал, что обстоятельства поменяются настолько серьезно, то он не согласился бы на сделку на указанных в документе условиях.
Как дать деньги в долг под расписку от частного лица?
Как оформлять предварительный договор
Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора.
Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.
Например, в этом случае у каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Как правило, это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения.
Если кроме этого, передача денег происходит в присутствии нотариуса и у вас на руках заверенный договор – это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.
Когда невозможно получить деньги обратно
Задаток не будет возвращён, если покупатель сам виноват в срыве сделки или нарушении установленных в договоре условий. Это действует в случае, если само соглашение передачи денежных средств было составлено правильно. Никаких законных оснований вернуть предоставленную им сумму в таком случае не будет. К тому же, вернуть деньги будет проблематично в тех случаях, когда договор был утерян.
При этом, если покупатель не смог провести планируемую сделку, решил отказаться от исполнения обязательств и вернуть задаток, в ходе судебного разбирательства он может ссылаться на статью 451 ГК РФ, в которой указано, что резко поменявшаяся ситуация является уважительной причиной. Поскольку, если бы он знал или мог предугадать, что в будущем обстоятельства изменятся настолько резко, он бы не подписывал соглашение или заключил бы его, но на других условиях.
Сумма задатка при купле-продаже недвижимости
В Гражданском кодексе и другом российском законодательстве точный размер задатка не установлен. Он определяется по соглашению сторон. При покупке-продаже квартир или других объектов недвижимости в настоящее время сложилась практика брать задаток в размере 5-10 % от общей стоимости недвижимого имущества.
Если продавец или покупатель настаивают на серьезном изменении суммы задатка в сторону уменьшения или увеличения, у другой стороны есть повод задуматься. Как правило, покупатель настаивает на снижении суммы задатка тогда, когда он еще не определился с выбором. Именно поэтому он пытается снизить сумму задатка, чтобы потерять как можно меньше, если найдется более подходящий вариант для покупки.
Обратная ситуация, когда продавец настаивает на серьезном увеличении суммы задатка, может говорить о том, что цена квартиры завышена. И, наконец, третий вариант, когда продавец настаивает на снижении задатка, может свидетельствовать о том, что он ждет более выгодных предложений от других покупателей.