Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли в квартире на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы предоставления меры государственной поддержки в виде средств материнского (семейного) капитала регламентируются федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, ч. 3 ст. 7 данного нормативного документа приводит перечень возможных вариантов направления МК, одним из которых в соответствии с п. 1 является улучшение жилищных условий.
Допускается ли приобретение доли квартиры или дома у родственников
Закон не содержит однозначного ответа, можно ли приобретать на МК доли, но косвенно этот ответ в правовом акте сформулирован. Объектом сделки купли-продажи может выступать только жилое помещение, которым, по Жилищному кодексу, является изолированное помещение, пригодное для проживания граждан. Но это не означает на запрет покупки доли в жилой недвижимости.
Справка! В совокупности со сложившейся судебной практикой (в частности, Определение Верховного Суда от 15.09.2015 по делу № 84-КГ15-8) допускается приобретение доли, если ее размер предполагает возможность выделения в натуре изолированной части объекта недвижимости. Т.е. на практике приобрести ½ однокомнатной квартиры не получится, поскольку половину комнаты изолировать невозможно.
В случае же родственных отношений возможна ситуация, когда один из родителей-обладателей МК является собственником доли в квартире, а собственник другой доли – бабушка или дедушка ребенка, на которого выдан сертификат. В этом случае гражданин имеет полное право приобрести долю (например, комнату) в квартире или доме, при условии, что после сделки они станут единственными владельцами недвижимости (или, как минимум, приобретаемую долю можно выделить в натуре, например, в качестве отдельной комнаты).
Какие условия нужно соблюдать при покупке доли у родственников?
Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.
Агапов обращает внимание на то, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности без распределения долей. Недопустимы сделки между мужем и женой, также нельзя покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.
Еще одно важное условие — приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения (комнаты) или всей квартиры.
Эксперт отмечает, что практика, когда приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, оформляемое в собственность детей, покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), может вызывать сомнения у органов ПФР при рассмотрении представленного пакета документов. Однако закон такие сделки не запрещает.
Особенности покупки доли
В Федеральном законе № 256 указано, что купить долю в собственности можно только в том случае, если она выделена и является изолированной частью общего помещения. Однако сотрудники ПФР весьма неохотно идут на одобрение таких сделок, так как доля по нормативам не может удовлетворять требованиям закона. Ее размеры навряд ли покроют минимальные требования квадратуры на одного человека, да и присутствие в помещении иных семей сравнимо с коммунальными условиями, что противоречит самой идеи улучшения жилищных условий.
Несмотря на это купить долю можно. Пенсионный фонд с удовольствием даст добро на проведение сделки, если приобретается последняя часть недвижимости. В результате держатель сертификата и члены его семьи становятся полноправными владельцами всей жилплощади, чем, несомненно, улучшают свои жилищные условия.
Приобретение квартиры у родни с использованием средств материнского капитала довольно проблематично, но всё-такие реально. Чтобы оформить сделку, следует отталкиваться от действующего законодательства и гражданско-правовых норм.
В этом случае выход один — оформить квартиру в собственность только держателя маткапитала с условием, что он реализует обязательство о выделении долей всем членам семьи не позднее, чем через 6 месяцев после перечисления средств господдержки.
Общие условия покупки жилой площади у родственников следующие:
- сделка не должна быть фиктивной, то есть совершённой для того, чтобы перевести маткапитал в «живые» деньги без фактического изменения порядка пользования квартирой;
- приобретение квартиры у родственника возможно только если он откажется от права собственности, и владеть жильём станет держатель сертификата, а также члены его семьи.
Прежде чем совершать подобного рода сделки, рекомендуется обратиться в Пенсионный Фонд России и проконсультироваться. Необходимо осветить все нюансы сделки, чтобы избежать дальнейших проблем и сложностей в процессе покупки жилища.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
Порядок проведения сделки: ключевые этапы
Владельцу именного сертификата понадобится в обязательном порядке обратиться в территориальное отделение ПФР. Сюда приносятся следующие материалы:
- стандартно составленное заявление о распоряжении средствами МСК, где однозначно указывается цель их взятия – «улучшение жилищных условий»;
- оригинал именного сертификата, дающего право на получение МСК;
- паспорт владельца именно сертификата;
- СНИЛС владельца именного сертификата;
- свидетельство о браке с супругом;
- свидетельства о рождении всех детей;
- судебные решения об усыновлении усыновленных детей;
- договор купли-продажи квартиры (оригинал или копия);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности Продавца на отчуждаемую квартиру;
- кадастровый и технический паспорта на квартиру;
- письменное и нотариально заверенное обязательство об оформлении жилья в долевую собственность;
- реквизиты расчетного счета Продавца, куда должны быть переведены средства в случае одобрения заявления сотрудниками ПФР;
- другие документы, которые работники ПФР могут запросить в каждом отдельно взятом случае.
Есть ли подводные камни?
Подводными камнями сделки купли-продажи недвижимости, при которой используется МК, заключается в особенностях российского законодательства.
- Срок ожидания перечисления денежных средств МК. Далеко не каждый родственник согласится ожидать несколько месяцев, в течение которых ПФР будет проводить проверку сделки, а уже затем перечислять средства МК на специальный счет, с которого будет произведена частичная оплата недвижимости. В таком случае чаще всего оформляют ипотечный кредит в банке, а маткапитал идет на погашение процентов по нему.
- Одобрение сделки уполномоченными органами. Родство между продавцом и покупателем недвижимости за МК может стать причиной отказа ПФР в совершении сделки купли-продажи. Можно обратиться в судебную инстанцию и обжаловать решение, но практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев, суд оставляет решение без изменений.
- Претенденты на собственность квартиры. После оформления сделки могут появиться третьи лица, которые претендуют на часть жилой площади. В момент оформления эти лица (лицо) могли отбывать наказание в местах лишения свободы. В данном случае следует тщательно проверять всех родственников, которые имеют близкое родство с продавцом. Лучшим вариантом будет привлечение для оформления всей документации опытного юриста, компетентного в данных вопросах.
- Наличие у продавца психического заболевания. Если продавец-родственник стоит на учете у психиатра, то по закону такая сделка может быть признана недействительной, помните об этом при оформлении бумаг.
- Занижение стоимости жилья. Такая процедура не редкость, так как продавец «по родственному» занижает стоимость квартиры, чтобы угодить покупателю. Если стоимость будет ниже оценочной кадастровой стоимости, то такая сделка будет признана недействительной и ПФР не даст одобрение на ее проведение.
Как и всегда, самое важное в деле материнского капитала — это объект.
Если будете покупать у родных дом, то придется покупать его целиком. Купить часть дома, то есть долю в нем — не получится.
Как вариант — покупка до целого, например, если вам уже принадлежит половина дома. Тогда проблем не возникнет.
Проблемы возникнут с покупкой доли в доме — Пенсионный фонд не одобряет подобные сделки.
Это связано с требованиями государства к долям:
- Доля должна быть обособленной или изолированной, в случае дома — иметь отдельный вход.
- Также должны быть отдельными кухни, ванные комнаты и туалеты.
Как купить долю за сертификат
Стоимость недвижимости по российским городам постоянно растёт. И зачастую, за счёт материнского капитала, целую квартиру, купить невозможно. Поэтому люди решаются приобрести у родственников половину дома или небольшую долю в квартире.
Важно, чтобы квартира была многокомнатной, а её комнаты были изолированными или чтобы семья выкупала все доли одновременно. Например, молодая семья проживает в однокомнатной квартире, ей напополам владеют жена и её брат. Родственник не желает жить в квартире. Он решает продать свою половину, после чего недвижимость становится имуществом женщины, её мужа и их будущих детей. Если помещение не обособлено, за средства государственной поддержки, возможно, будет приобрести непроходную комнату в двухкомнатной или трёхкомнатной квартире исключительно по вердикту суда.
Когда недвижимость – общее имущество, то для начала необходимо решить вопрос о распределении долей на жилплощади каждому члену семьи, проживающему здесь. Такое решение нужно зафиксировать документально, после чего семье выдадут свидетельство о собственности на назначенную часть от дома или квартиры.
При реализации доли жилой площади родным, собственник продающий недвижимость, должен оповестить всех участников совместного имущества. В своём заявлении ему нужно прописать стоимость доли и обозначить условия реализации квартиры. Когда хозяин «рассказал» официально о продаже доли, у всех участников договора есть 30 дней для аннулирования своего решения. После наступления отмеченного по документам времени можно будет завершить сделку, то есть купить жильё за деньги материнского сертификата. Это можно сделать двумя легальными способами – приобрести именно у хозяина доли или выкупить с помощью кредита:
- чтобы приобрести у хозяина нужно провести сделку купли-продажи, а после пойти в отделение Пенсионного Фонда и попросить перечислить средства на расчётный счёт продавца. Однако разрешение могут дать, только если ребёнку уже исполнилось три года. Стоит помнить, что для реализации любых сделок, в которых «присутствуют» дети, следует брать разрешение из попечительского совета. Когда покупку доли одобрят, то сделка пройдёт регистрацию;
- также для семьи будет возможно приобрести долю в квартире за счёт кредита. Банк переведёт необходимую сумму, а для возвращения кредита используют средства сертификата. Тогда не нужно ожидать указанного срока для завершения сделки. Но нужно помнить, что не каждый банк переведёт деньги для покупки доли, ну и проценты по кредитам тоже сыграют важную роль.
Такая сделка практически ничем не отличается от других сделок с покупкой жилплощади, поэтому проблем возникнуть не должно. Процесс можно разделить на несколько этапов:
- вначале необходимо подобрать квартиру;
- собрать требуемые документы;
- покупателю необходимо прийти в Пенсионный Фонд, чтобы написать заявление о возможности распорядиться материнским капиталом;
- далее составляется договор купли-продажи недвижимости;
- покупатель получает право собственности на квартиру.
Касаемо договора купли-продажи, то в нем обязательно должно быть прописано, что оплата будет осуществляться посредством материнского капитала.
ВНИМАНИЕ! Должно быть указано и то, что до момента, пока средства не переведут на лицевой счет продавца, квартира будет находиться у него в залоге. Уходит обычно на это несколько месяцев.
В договоре также содержится и другая информация:
- подробные данные об участниках сделки;
- данные о приобретаемом жилье;
- стоимость жилья;
- права и обязанности участников сделки;
- дата оформления и подписи сторон.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры у родителей и родственников
К достоинствам покупки жилплощади у близких родственников с использованием маткапитала относятся:
- Доверительные отношения, что снижает риск мошенничества.
- Возможность договориться о рассрочке, оформить расписку.
- Уверенность, что сделка не будет отменена другой стороной или изменены условия в последний момент;.
- Возможность купить объект по более низкой цене.
Недостатками проведения сделки с близкими родственниками считаются:
- Длительность проверки ПФ.
- Высокая вероятность отказа.
- Необходимость предоставления аргументов, доказывающих отсутствие мошеннических схем.
- Возможные проблемы с законом, если сотрудникам сделка покажется подозрительной.
Варианты покупки родительской квартиры
Приобрести квартиру за счет средств материнского капитала у близких родственников нельзя. Однако нельзя говорить так однозначно. Если следовать нормам гражданского права, то совершить сделку законно вполне реально.
Существует условие, при котором держатель материнского капитала имеет право использовать его на приобретение недвижимости у близких родственников:
- держатель МК обязуется выделить каждому члену семьи долю,
- выделение долей происходит не позднее, чем после шести месяцев с момента выделения бюджетных средств,
- сделка не носит фиксированный характер,
- держатель сам не должен видеть средств капитала, то есть обналичивать его.
Учтите! Приобрести квартиру у близкого родственника можно только после того, как тот отказался от своего права собственности на недвижимость в пользу постороннего лица, например, подарил ее.
После завершения процедуры дарения держатель материнского капитала имеет право приобрести квартиру, но уже не у своего близкого родственника, а у совершенно постороннего человека. Таким образом, можно обойти правила, установленные законодательством, совершенно законно.
Однако оформление сделки подобным образом связано с некоторыми рисками. Человек, на которого оформлен договор дарения, не захочет продавать квартиру за счет средств материнского капитала и по той стоимости, по которой заранее договорились родственники.
Как осуществить покупку жилья у родни
Для приобретения квартиры у близких родственников за счет средств материнского капитала необходимо обратиться в территориальное подразделение Пенсионного фонда Российской Федерации, предоставив пакет необходимых документов:
- заявление по форме ПФ РФ о возможности использования средств МК,
- оригинал сертификата МК,
- паспорт гражданина РФ, держателя МК,
- свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС),
- свидетельство о заключение брака,
- договор купли-продажи лили его копия,
- справка из единого государственного реестра недвижимости,
- документ, подтверждающий распределение долей между членами семьи,
- результаты технической оценки имущества из БТИ,
- оценочные документы экспертной комиссии.
Важно! Квартира в обязательном порядке оформляется в общее долевое владение на всех членов семьи, в том числе и на каждого ребенка.
Документ о выделении долей предоставляется в нотариально заверенной форме. Иначе в использовании средств материнского капитала будет отказано.
Сделка с роднёй по закону
Российское законодательство строго контролирует покупку жилья за счёт материнского сертификата. Такой надзор связан с частыми попытками недобросовестных людей «провернуть» аферу и не покупать необходимую жилую площадь, а попросту обналичить деньги. Иногда продавец после сделки возвращает полученные средства покупателю, а последний не вступает в права обладания купленной квартиры. Также покупатель может не законно получить налоговый вычет, который он «понарошку» потратил сверх суммы сертификата.
Но всё же заключать договор на куплю-продажу квартиры между родственниками возможно, при соблюдении условий:
- недвижимость построена на землях РФ;
- каждая из сторон заключаемой сделки дееспособна и правоспособна (то есть достигли 18-летнего возраста и не состоят на учёте в психдиспансере);
- у каждого члена семейства появляется своя доля в купленной квартире (даже у детей);
- люди, состоящие в браке, не могут друг другу продавать недвижимость (например, жена мужу или наоборот).
Подписание соглашения
У договора о приобретении жилья с участием семейного сертификата особенный способ оплаты. Поскольку как только покупатель получает право владения домом, он передаёт всю документацию Пенсионному Фонду. Здесь документы проходят тщательную проверку, и только после этого происходит окончательный расчёт со второй стороной. Поэтому такая покупка считается соглашением с отсрочкой оплаты.
В соглашении стороны пропишут, что часть стоимости квартиры будет оплачена сертификатом. Поэтому в документе нужно указать реквизиты сертификата: дату, когда его выдали, номер и серию. Здесь же следует написать реквизиты получателя денег, номер его расчётного счёта и отделение банка. Составление договора можно поручить специалистам, а можно подготовить самим. Заверения нотариуса здесь не понадобиться.
Особенности покупки доли
В Федеральном законе № 256 указано, что купить долю в собственности можно только в том случае, если она выделена и является изолированной частью общего помещения. Однако сотрудники ПФР весьма неохотно идут на одобрение таких сделок, так как доля по нормативам не может удовлетворять требованиям закона. Ее размеры навряд ли покроют минимальные требования квадратуры на одного человека, да и присутствие в помещении иных семей сравнимо с коммунальными условиями, что противоречит самой идеи улучшения жилищных условий.
Несмотря на это купить долю можно. Пенсионный фонд с удовольствием даст добро на проведение сделки, если приобретается последняя часть недвижимости. В результате держатель сертификата и члены его семьи становятся полноправными владельцами всей жилплощади, чем, несомненно, улучшают свои жилищные условия.