Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оплата за объект недвижимости часто становится частью сделки купли-продажи, но в ряде случаев практикуется передача денежных средств после регистрации права собственности. Так поступают, чтобы гарантировать успешное завершение дела. Поэтому рассмотрим вариант, что делать после покупки квартиры, в этом контексте.
Что нужно делать после покупки квартиры? Собственники имущества, которые отчисляют официально НДФЛ 13%, могут запросить налоговый вычет. При приобретении жилья без кредита максимальный размер выплат достигает 260 000 рублей, а в случае с ипотекой — 390 000.
Сначала придется справиться со всеми перечисленными ранее задачами. Далее гражданин должен обратиться в местный налоговый орган. При себе придется иметь:
- справки о доходах;
- паспорта всех собственников жилья (и их свидетельства о рождении);
- ходатайство на предоставление вычета;
- договор купли-продажи или ипотеки;
- выписки о передаче денег за операцию;
- брачный контракт и справку о заключении брака (при наличии);
- реквизиты счета, на который хочется получить деньги;
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Этого должно быть достаточно. Заявление о предоставлении налогового вычета обычно рассматривается 2 месяца. Еще порядка 60 суток отводится на перевод денег за сделку.
Важно: в ФНС могут отказать в вычете на законных основаниях. Отказ предоставляется в письменном виде с обоснованием того или иного решения.
В качестве гаранта безопасности может выступать незаинтересованный в результатах сделки и независимый посредник, которым может оказаться физическое или юридическое лицо. Чаще всего выбор падает на второй вариант, и посредником выступает финансово-кредитное учреждение, то есть банк. Он может предложить клиентам три варианта:
- Банковская ячейка;
- Аккредитив;
- Эскроу-счет.
Если сделка купли-продажи была оформлена по закону, обе стороны обычно защищены этим самым законом. Однако даже соблюдение всех формальностей порой не спасает от неприятных сюрпризов. К ним может относиться:
- Оспаривание права собственности – такое может произойти при покупке наследственной квартиры или части квартиры;
- Признание сделки недействительной – важно знать критерии, при которых заключенная сделка будет действительной, и если они не соблюдены, отказаться от покупки, в противном случае сделка может быть оспорена, и вы потеряете жилье;
- Обременения – важно удостовериться, что на приобретаемое жилье не наложен арест, оно не в залоге у банка и не имеет других обременений, о которых «забыл» сообщить продавец;
- Нежелание прошлого владельца выписаться из квартиры – тут закон будет на стороне покупателя, но суды могут изрядно потрепать нервы.
Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?
Покупателю квартиры разрешено применить имущественный вычет в размере 2 миллионов рублей. Это означает, что налог на доходы физических лиц будет браться не со всего полученного дохода, а за минусом этой суммы. Если налог уже уплачен, то можно вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более чем от двух миллионов рублей. То есть до 260 тысяч рублей.
Для этого в ФНС надо подтвердить расходы на покупку квартиры, предоставить пакет документов и декларацию по форме 3-НДФЛ. При этом не имеет значение, куплено жилье в старом или новом фонде.
Если жилье куплено в ипотеку, то согласно п. 3, 11 статьи 220 Налогового Кодекса можно применить вычет по процентам за ипотеку, причем лимит вычета – 3 миллиона.
Если купленная квартира, стоит менее 2 миллионов рублей:
- до 2014 года, налог возвращается из расчета стоимости квартиры. Остаток вычета на другие купленные квартиры не переносится.
- с 2014 года, остаток вычета переносится на другие приобретенные объекты недвижимости, пока не будет выбран весь лимит.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Подать документы в Росреестр
Переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Чтобы стать полноправным собственником квартиры, гражданин должен не только передать деньги за объект, подписать договор купли-продажи, но и подать необходимый и достаточный пакет документов в регистрирующий орган для осуществления регистрации права собственности на квартиру.
Подать документы можно несколькими способами.
В соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации заявители (физические и юридические лица) вправе представить документы на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом одним из следующих способов:
- Обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ.
- Посредством почтового отправления.
- С помощью нотариуса.
- В электронном виде.
- В порядке выездного приема.
Полный список документов, который необходимо подавать на государственную регистрацию перехода права, можно уточнить на сайте Росреестра или у специалистов нашей компании.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Что нужно делать после того, как заключили сделку о продаже недвижимости?
Первое, что нужно сделать новому собственнику после приобретения квартиры – это зарегистрироваться в Росреестре. Покупатель с пакетом документов, которые подтверждают факт передачи прав собственности на недвижимость и свершение сделки купли-продаже, должен обратиться в соответствующий орган для официальной регистрации его прав собственность на приобретенную недвижимость.
Если этого не сделать сразу, то новый владелец недвижимости может столкнуться с неприятностями, так как без регистрации его права собственность законно не признают.
Обратиться в Росреестр можно по-разному:
- Оплатить выезд сотрудника организации на дом.
- Прийти на территориальный участок данной организации самостоятельно.
- Подать запрос в Многофункциональный центр.
- Подать запрос в форме письма с приложенными нотариально заверенными документами.
- Через официальный сайт в электронном виде. После ответа на запрос все равно нужно будет прийти в территориальное отделение данного органа.
Нюансы с приобретением недвижимости в ипотеку
Прежде всего, надо понимать, что такая недвижимость будет являться официальным залогом для банка до того периода, как на нее не выплатят ипотеку полностью.
По факту полной выплаты все задолженности по ипотеке нужно сделать следующее:
- Обратиться в Росреестр с заявлением.
- В пакет необходимых документов приложить справку о погашении кредитной задолженности.
Снятие обременений с владельца квартиры проводится в течение 3 суток, при этом уплачивать государственную пошлину не нужно.
Если ипотека была оформлена на одно физическое лицо, а после снятия обременения планируется перевести недвижимость в собственность нескольких физических лиц, жилье необходимо оформить в качестве деловой собственности.
Что делать, когда приобретенная квартира находится в ново построенном доме?
Чтобы купить жилье в новом построенном доме необходимо:
- В кадастровой палате или БТИ получить паспорт и кадастровый план на данную недвижимость;
- В Росреестре зарегистрировать права собственности.
- В данном случае акт о передаче будет оформлен на строительную фирму и нового владельца квартиры. Данный документ оформляется по факту проведения тщательного осмотра жилой площади и наличия доступа к ней все необходимых ресурсов (вода, свет, газ).
Проблемы, которые могут возникнуть после покупки жилья
Могут возникнуть ситуации, когда придется оспаривать права собственности на недвижимость. Такая ситуация возникает, если при выкупе части квартиры ее владелец передал постороннему лицу, а не первоочередным претендентам. Если продавец владеет только частью жилплощади, он обязан остальных ее владельцев уведомить о своих планах на продажу. Это дает возможность остальным владельцам выкупить эту часть жилой площади в течение месяца.
Если такой операции не провести, то остальные владельцы имеют полное право обратиться в судебные органы с заявлением на переоформление проданной части жилплощади на их имя. В такой ситуации новый обладатель жилья не сможет отстоять свои права. Поэтому, перед оформлением все документов после покупки части жилплощади и перед заключением договора необходимо проверить наличие согласия на такие операции от остальных жильцов дома.
Если жилье покупается в ипотеку, то до того, как она не будет полностью выплаченной, перед владельцем новой квартиры может появиться ряд обременений, о которых он будет заранее уведомлен.
Какие документы получает собственник после приобретения недвижимости?
В список обязательных бумаг входят следующие:
- Передаточный акт.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровый паспорт.
- Свидетельство о собственности.
- Техпаспорт из БТИ.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Домовая книга.
- Справка от ТСЖ об отсутствии долгов по членским взносам.
Чтобы заняться оформлением государственной регистрации на приобретенную недвижимость, следует предоставить определенный список бумаг включающий:
- Заявление от нового владельца с просьбой регистрации его права на купленную недвижимость (для заполнения существует специальный бланк, который можно получить по месту обращения или скачать с официального ресурса Росреестре).
- Документ, на основании коего у гражданина возникло право владения указанной недвижимостью (договор купли-продажи).
- Паспорт и кадастровый план.
- Идентификатор заявителя и личный паспорт (если имеются совладельцы, их документы также необходимы).
- При подаче заявления не самым собственником, а доверенным лицом, необходим его паспорт и заверенная договоренность с периодом действия и списком доступных полномочий.
- Квитанция об уплате государственной пошлины за оформление.
На что нужно обратить внимание?
- До заключения договора о купле-продаже необходимо ознакомиться со свидетельством о собственности продавца. Проводить любые процедуры с недвижимостью имеет право лишь владелец.
- Продавец должен получить кадастровые выписки, которые выдаются в бюро технической инвентаризации по причине обновления бумаг после осмотра квартиры инженером названного ведомства.
- Затем требуется справка, гарантирующая что все ранее зарегистрированные граждане были выписаны.
- Проведите проверку лицевого счета, который послужит гарантией отсутствия долгов по коммунальным и иным обязательны платежам.
- Если имеется несколько собственников, что каждый обязан выдать нотариально подтвержденное разрешение на продажу. При наличии среди собственников недееспособных граждан, просмотрите постановление от органов опеки и попечительствах, без коего нельзя признать проведённую сделку.
- После ознакомления со всеми данными, можно заключать договор о купле-продаже. Настоящее законодательство позволяет оформлять его в обычной письменной форме, однако необходимо знать большое количество законов, которые регулируют процедуру. Поэтому желательно обратиться к нотариусу и оформить договорённость в нотариальной форме.
- Акт о приеме-передаче составляется в письменной форме. Пропишите в нем все находящееся в квартире и проведите небольшую техническую опись имущества.
Отвечает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:
Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.
После того, как застройщик получит разрешающие документы на ввод в эксплуатацию, передаст объект управляющей компании, начинается работа с участниками долевого строительства — это просмотр квартиры будущими хозяевами и двустороннее подписание акта приемки-передачи. Параллельно с этим застройщик начинает процедуру постановки дома на кадастровый учет. Сроки постановки на кадастр у всех компаний разные и зависят от многих факторов и требований Росреестра. Некоторым компаниям удается получить документы в течение 1–2 месяцев, у других работа растягивается на один-два года. На все это время жители могут оформить временную регистрацию.
После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.
Когда можно начинать ремонт в новостройке?
Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?
Где переоформить квитанции по ЖКХ?
Наиболее важным вопросом, который встает перед новым владельцем квартиры, считается переоформление договоров по коммунальным услугам.
Электроэнергия. Владелец квартиры с пакетом документов должен направиться в энергетическую компанию, где составляется заявление на оказание услуг и заключается договор. Происходит переоформление бумаг на счетчик учета электроэнергии.
Водоснабжение. Новый хозяин должен обратиться в службу Водоканала для перезаключения договора на оказание услуг. От купивших квартиру жильцов, требуется перерегистрация приборов учета воды. Устанавливается дата их последней поверки, если сроки истекли, то требуется провести данную процедуру.
Газоснабжение. Если в доме находится газовая плита, то следует обратиться в Горгаз.
Что делать при смене владельца лицевого счета? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Получение налогового вычета
Налоговый вычет — возврат некоторой части из уплаченных налогов (каковы нюансы налогообложения покупки квартиры?). Соответственно его могут получить только плательщики НДФЛ. При этом для получения деньги за квартиру должны были быть внесены непосредственно этим налогоплательщиком. Также вычет при покупке квартиры нельзя получить, если сделка по продаже осуществлялась с взаимозависимыми лицами, например, супругом или родителями/опекунами.
- Если квартира покупалась до окончания налогового периода, то для получения вычета нужно заполнить форму 3-НДФЛ. С работы также нужно взять справку о доходах — 2-НДФЛ. Потребуется и документ, подтверждающий право на собственность, и договоры купли-продажи и долевого участия. Все это нужно подавать в налоговую инспекцию вместе со вторым пакетом документов, состоящим из квитанции об оплате, банковских выписок и прочих, требуемых налоговой.
- Если же квартира приобреталась после налогового периода, то для начала необходимо уточнить саму возможность получения вычета. Для этого нужно написать заявление в налоговую на получение уведомления на вычет. Его нужно подать с документами, которые подтверждают право на получение вычета и ждать ответа. Обычно ответное уведомление на право на вычет приходит в течение одного месяца.