Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно арендовать у города помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключать договоры аренды с городом могут как юридические, так и физические лица. Организации любых организационно-правовых форм участвуют в торгах наравне с индивидуальными предпринимателями и гражданами. Различие заключается в пакете документов, который необходимо собрать и предоставить для участия в торгах по выбранному помещению. Естественно, что список для физических лиц намного меньше, чем для ООО.
Подводные камни при аренде муниципального имущества
Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:
- Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
- Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней. Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
- Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату. Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие — до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.
Какие права имеет арендатор государственного здания или его части?
Юридическое лицо, заключившее договор аренды с государством, имеет следующий перечень прав:
- Сделать переуступку прав аренды за дополнительную плату.
- Выкупить используемое помещение через три года аренды.
- Отремонтировать за свой счет и сделать перепланировку помещения после письменного согласования с арендодателем.
- Социально значимые организации (имеющее в штате не менее 50% инвалидов, оказывающие услуги в сфере сохранения здоровья, спорта или культуры и т.д.) имеют право на длительный договор аренды, пользуясь льготами. По льготе возможно получение скидки на арендную плату от 40 до 100%.
Читайте о заключении договора аренды части нежилого помещения в этом материале.
Нужно ли регистрировать договор?
Договор, длительностью до года не требует регистрации. При длительности более года необходима регистрации в Росреестре. Не принципиально, кто будет подавать требуемые на регистрацию документы – арендатор или арендодатель.
В территориальный отдел Росреестра при обращении необходимо предоставить следующее:
- заявку о государственной регистрации;
- договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
- техпаспорт;
- учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
- выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
- общегражданский паспорт заявителя;
- документальное подтверждение оплаты пошлины.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Порно: кто за, кто против
Все как всегда. Женщины определённых поколений категорически против порно. Это сопротивление может быть обосновано несколькими причинами.
В первом случае, начинаются истерики по поводу детей и интернета. Ну не хотят у нас родители нести ответственность за своих детей. За их детей ответственность должны почему-то нести все остальные. А значит: все запретить. И всех посадить.
Вторая (более прогрессивная) точка зрения, это феминистки. Внезапно. Сексуальная объективация женщин ими порицается, как может. Порно, в их системе счисления, это не только объективация. Но и угнетение, эксплуатация и много чего еще. Они мало чем отличаются от первого лагеря. Разве что пытаются бороться с этим в играх. И одновременно, пытаются бороться со следствием. Грубо говоря, пока один лагерь феминисток пытается закрыть грудь у игрового персонажа. Другие расхаживают с открытой грудью по Манхеттену. Ну и устраивают другие голые забастовки.
С мужским сообществом, все немного по-другому. Против всегда религиозные институты. Так как с их позиции, это страшный грех.
Против, некоторые околорелигиозные или традиционные, консервативные философские течения. Тут уже аргументация опирается на то, что порнография разлагает морально-нравственные устои общества.
Выбираем локацию: на что обращать внимание
Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:
Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.
Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.
Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.
Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.
Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.
Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.
А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.
Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.
Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.
Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.
Теперь поговорим о том, из чего складывается арендная ставка. В неё входят три компонента:
- Фиксированная часть. Это статичная сумма, закреплённая в договоре. На неё не влияют никакие внешние факторы — например, размер выручки за месяц. Объём фиксированной части в первую очередь определяется двумя аспектами: удалённостью от центра и классом здания, в котором находится помещение.
- Коммунальные услуги. Обычно расходы на них покрываются арендатором. Есть услуги обязательные — например, водоснабжение или электричество — а есть опциональные. К последним относятся клининг, доступ в интернет и другие позиции, без которых ведение бизнеса возможно, но нежелательно.
- Переменная часть. Это процент от продаж, уплачиваемый сверх фиксированной части. Его запрашивают не все арендодатели, но если вы ведёте переговоры именно на таких условиях, попытайтесь удержать ставку на уровне не выше 15%.
Как быть, если выкупная цена завышена?
Если предприниматель не согласен со стоимостью сделки, то может её оспорить в досудебном или судебном порядке. Как это делается? После получения от ДГИ проекта договора необходимо составить протокол разногласий, в котором указывается реальная рыночная стоимость. Важно предварительно самостоятельно провести рыночную оценку в авторитетной оценочной компании, но нужно это сделать не до подачи заявления в уполномоченный орган, а после получения проекта от него.
Если ДГИ отказывает в корректировке завышенной стоимости и снижении её до объективных показателей, то арендатор имеет право обратиться в Арбитражный суд. Окончательная стоимость сделки будет установлена по его решению. В этой ситуации важно обратиться к профессионалам. Они помогут не только собрать полный пакет документов, но и окажут ряд смежных услуг: представительство в Арбитражном суде, сопровождение рассмотрения документов, оценку снижения перспектив снижения выкупной стоимости, предварительную независимую оценку выкупаемого имущества и др.
Чтобы взять в аренду земельный участок под торговлю (павильон, киоск, магазин и тд) или любую другую коммерческую деятельность (автомойку, АЗС, парковку и тд) нужно:
- Целевое назначение участка должно соответствовать предполагаемому виду деятельности. Например, под строительство АЗС.
- Деятельность от имени физ лица следует указывать коммерческую. Разница между физ и юр лицом в расчете стоимости аренды.
- Получите сначала участок, затем начинайте оформлять разрешительную документацию связанную с ведением коммерческой деятельности. Оформление документации под деятельность связанную с АЗС отличается от процедуры оформления земли под торговлю.
✅ Процедура оформления. Что нужно сделать:
✔️ Обратиться в Межведомственную комиссию (при Департаменте городского имущества) населенного пункта с заявлением о предоставлении имущественной поддержки при аренде определенного здания (помещения).
✔️ Представить на рассмотрение:
- копию договора аренды выбранного здания;
- подтверждение целевого назначения помещения, используемого для аренды;
- документальное подтверждение разрешения на осуществление какого-либо вида деятельности (например, лицензии).
✔️ Ваше заявление будет рассматриваться около месяца, так как служащие Департамента городского имущества будут проверять подлинность всех представленных вами бумаг:
- нет ли субаренды;
- правильно ли составлен договор об аренде;
- действительно ли арендуемое здание может использоваться по целевому назначению;
- есть ли основания для предоставления вам как представителю малого бизнеса льготных условий.
Преимущества аренды у города
Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:
- возможность быстро начать бизнес;
- возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
- быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
- если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
- конкурентоспособная стоимость;
- расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
- возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
- прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.
В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.
Муниципальная или коммерческая
— Изольда, как произошло, что вы решили арендовать помещение у города?
— Подыскивая помещение для своего клуба, я рассматривала варианты коммерческой аренды. В объявлениях часто попадалась такая формулировка, как переуступка прав аренды. Это были помещения, арендованные у города другими компаниями. Таким образом, продавая компанию, они продавали права на помещение.
— Я правильно понимаю, что люди регистрируют ООО, выигрывают тендер у города на право арендовать помещение по низкой стоимости, а потом это право продают вместе с ООО? И сколько же стоит такой вариант?
— Да, всё верно. В Москве для помещения площадью около 140 метров просят от 3 до 8 миллионов рублей.
— Миллионы рублей? Просто за переуступку права аренды? То есть, больше ничего полезного в этом ООО нет? Это не продажа готового бизнеса?
— Нет, это пустое ООО, в котором больше ничего полезного точно нет. А может быть даже вредное – какие-нибудь задолженности по налогам, обязательства перед контрагентами, всё что угодно.
Я заинтересовалась вопросом, посмотрела несколько таких вариантов. Посчитала стоимость, изучила договора, документацию. Поняла, что интересно. Там нашлось много плюсов.
— И каковы плюсы?
— Во-первых, низкая стоимость аренды – по моей оценке, в два – два с половиной раза меньше, чем коммерческая аренда. Еще один момент, который меня привлёк, — это срок договора. Он составляет 10 лет. Ты сразу можешь сделать ремонт такой, как хочется, и не опасаться, что через 11 месяцев тебя попросят съехать.
Изучив предложения, я увидела, что можно арендовать помещения, отвечающие требованиям МЧС и Роспотребнадзора для получения лицензии – с кабинетной планировкой, двумя санузлами и двумя выходами.
— А минусы?
— Нужно очень чётко себе представлять финансовую составляющую этого мероприятия. Прежде чем идти на аукцион, нужно приготовить сумму, эквивалентную шести месячным платежам. Плата за первые три месяца вносится при подаче заявки. Еще за три месяца (последних) надо перечислить плату, если вы выиграете тендер, в течение нескольких дней после аукциона.
Второе – как правило, помещение либо «в бетоне», либо в очень плохом состоянии. Его надо ремонтировать своими силами, никакие арендные каникулы не предоставляются, аренда начисляется с момента подписания акта приёма-передачи.
Есть еще сложности с коммуникациями. Как правило, это помещения, в которых еще никто не размещался, никаких арендаторов не было. Поэтому все вопросы, которые касаются подключения коммуникаций, ложатся на вас, ваши плечи и ваш кошелек. Это очень долгий процесс. С «Жилищником», с горячей, холодной водой и отоплением это проще. А вот с МОЭК, с электричеством, это вполне может занять полгода-год.
Это не значит, что вы этот год сидите совсем без электричества. Например, можно договориться с соседями. Есть еще такое понятие, как техническое подключение, когда электричество уже есть, можно работать, а сам договор с «Мосэнергосбытом» заключается чуть позже.
— Давайте посчитаем экономику муниципальной аренды. Низкая арендная плата — это очень привлекательно, но очевидно, что стартовые затраты гораздо больше, чем при обычной коммерческой аренде. Ведь сразу надо внести полгода арендной платы и делать дорогостоящий капитальный ремонт. Всё-таки обычно детские клубы, арендуя помещение обычным способом, снимают уже отделанное помещение, в котором надо сделать лишь косметический ремонт — например, перекрасить стены.
— Давайте. Мы платим за помещение 118 тысяч в месяц плюс около 10 тысяч коммунальных платежей. Площадь – 141 метр. Это вторая линия домов от дублера Рублевского шоссе.
Наш ремонт стоил 1,4 млн. рублей. Стоимость аренды за 2 года с учётом всех платежей по договору, включая оплату последних 3 месяцев и повышение цены во второй год, составляет около 5 млн. руб.
Коммерческое помещение аналогичной площади стоит от 250 тысяч в месяц, на второй год стоимость вырастает до 275 тысяч в месяц. Арендные каникулы предоставляются максимум на 1 месяц. При заключении договора оплачиваются первый и последний месяцы. Допустим, косметический ремонт обошелся в 300 тысяч рублей. Итого ремонт и аренда в течение двух лет в сумме дают 6,6 млн. Уже разница больше чем в 1.5 миллиона.
И потом каждый год мы экономим приблизительно 1,5 млн рублей. За 8 лет это около 12 млн. рублей.
— Заметная экономия. Ну и «в случае чего» вы можете продать это право аренды за хорошие деньги.
— По крайней мере, можно попытаться.
Основные обязательства сторон
Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:
| Администрация города (арендодатель) | Арендатор |
|---|---|
|
|
Какие могут возникнуть сложности?
- Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
- Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
- Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.
Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.
Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.
Лучший арендатор тот, кто больше платит
Это мнение многих собственников, которые только начинают арендный бизнес или которым повезло избежать проблем и опыта 90-х и нулевых. Кто платит больше, тот не всегда лучший арендатор.
Понятно, что стоимость квадратного метра в соседних коммерческих помещениях может отличаться в разы. Это бизнес. Кто, как, с кем договорился, тот столько и платит. Однако если вам предлагают существенно больше, то стоит насторожиться.
В нашей практике были арендаторы, которые занимались незаконной деятельностью под прикрытием обычного кафе. Высокие ставки идут рука об руку с правом на досрочное расторжение договора и нелегальным бизнесом.
Если говорят: “Деньги не вопрос!” — это тревожный звоночек. Таких партнеров нужно проверять тщательнее остальных.