Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор ренты. Договор ренты на квартиру между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как сделать так, чтобы сумма ежемесячного платежа устраивала получателя ренты?
Связанные с договорами ренты споры довольно часто становятся предметами рассмотрения судами различных инстанций. Обычно сущность определяется тем, что получатель ренты стремится разорвать договор. Причиной для этого может быть либо несоблюдение договорных обязательств плательщиком, либо изначальное составление договора без учёта законов, действующих на момент заключения сделки. Едва ли не основными поводами является пропуск плательщиком срока перечисления денег и указание фиксированной суммы платежа, которая выходит за рамки размера МРОТ по региону.
Здесь довольно важное значение имеет постановление от 29 сентября 2015 г. по делу № 5-КГ15-103. ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции. Кроме прочего в постановлении говорилось о том, что минимальные требования к размеру пожизненной ренты вступают в силу только в том случае, если отчуждение имущества происходит бесплатно, а в договоре пожизненной ренты предусмотрена передача квартиры за плату. Поэтому ВС РФ сделал вывод о том, что невозможно применить правило п. 2 ст. 597 ГК РФ. Это нужно иметь в виду будущим получателям ренты. Им не следует надеяться на то, что в любом случае закон окажется на их стороне и стремиться к тому, чтобы устраивающие их условия были отражены в самом договоре.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- услуги юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право на квартиру ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальные услуги оцениваются в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому; услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.
Признание соглашения о ренте недействительным
Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям — рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
- получатель ренты действовал неосознанно;
- находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
- его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
- кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
- хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.
Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
- медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
- документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
- материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
- выписки с банковского счета покойного; прочими документами.
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз () — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Пример расчета бессрочной ренты
Соответствующие формулы применимы для решения различных задач.
К примеру, вам вздумалось поддержать финансово каких-нибудь дальних родственников. На эти цели вы готовы расходовать 2 тыс. долл. ежемесячно.
Действующая процентная ставка в долгосрочной перспективе будет равняться 12 %.
Возникает вопрос: какую сумму вам следует отложить на реализацию своего плана?
Очевидно, размер этой суммы будет равняться размеру приведенной стоимости денежного потока (бессрочной ренты):
PV =
C/r= 2000 долл. / 0,12 = 16667 долл.
Именно такую сумму вам потребуется отложить, чтобы ваши родственники в обозримом будущем были вам благодарны…
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
При рассмотрении налоговых аспектов операций по договору ренты отметим, что в налогооблагаемую базу по тем или иным налогам включаются как периодические рентные платежи, так и сумма, выплачиваемая плательщиком ренты за передачу права собственности на имущество. Первая составляющая представляет интерес с точки зрения формирования налоговой базы по налогу на прибыль, единому социальному налогу и налогу на доходы физических лиц. Плата за передачу права собственности на имущество, являющееся предметом договора ренты, включается в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц у получателя и может участвовать в формировании налоговой базы по налогу на прибыль у плательщика ренты. Рассмотрим последовательно налоговые обязательства, возникающие у каждого субъекта рентных отношений.
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Основания для расторжения пожизненной ренты
При анализе гражданского законодательства можно найти целый ряд оснований к расторжению договоров пожизненной ренты и схожих сделок. Основные положения закреплены в ст. №№ 166, 170, 450, 587, 599 и 605 ГК РФ.
- Соглашение сторон. Обе стороны готовы и хотят расторгнуть пожизненную ренту (иной схожий договор).
- Уклонение (неисполнение, неполное исполнение по иным причинам) условий договора ренты плательщиком по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель платежей.
- Существенное нарушение условий договора ренты, влекущее за собой право получателя в одностороннем порядке выйти из сделки с требованием о выкупе, либо возврате имущества, в т.ч. за вычетом его цены в счет стоимости ренты.
- Ничтожность, оспоримость, мнимость договора. Предоставляет право обеим сторонам, их правопреемникам досрочно расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 593 ГК РФ рентополучатель вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком.
По инициативе получателя ренты
Главное основание прописано в ст. 599 ГК РФ и привязано оно к существенным нарушениям обязательств со стороны плательщика ренты. Самыми распространенными из них является отсутствие денежных поступлений в течение нескольких месяцев, игнорирование обязанностей по уходу, уплате коммунальных платежей.
Тогда у получателя материального обеспечения имеется выбор. В частности, он вправе потребовать выкупа ренты на условиях, предусмотренных соглашением. Другим вариантом будет его расторжение с компенсацией всех нанесенных убытков.
Отдельные правила предусмотрены на случай, если речь идет о жилой недвижимости, переданной в собственность бесплатно. Здесь получатель наделен правами настаивать на передаче имущества назад. При этом его стоимость засчитывается в счет выкупной цены.
Если спор доходит до суда, зачастую плательщики соглашаются с выдвинутыми требованиями. Тогда судебный акт выносится с поправкой на признание иска. В качестве одного из примеров стоит привести решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области по делу № 2-1644/2020.