Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.

Условия договора дарения

Согласно статье 574 ГК РФ письменная форма договор дарения обязательна, если:

• дарение будет совершено в будущем;
• в дар передается объект недвижимости;
• дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара больше 3 000 рублей.

Тем не менее, если в дар передается ценная вещь или одариваемый хочет получить подтверждение того, что вещь ему действительна передана безвозмездно, сторонам во всех случаях стоит заключить договор дарения в письменной форме.

Существенным условием договора дарения будет подробное описание предмета дара. Как мы уже говорили выше, передать в дар можно вещь, в том числе недвижимую, деньги, ценные бумаги, акции, долю в уставном капитале. Если в дар передается имущественное право, то в описании предмета дара нужно указать договор, на основании которого у дарителя возникло право требования.

Например, так: «Даритель обязуется безвозмездно передать Одаряемому право требования дебиторской задолженности за товары в сумме 150 000 рублей по договору поставки № 14 от 10.03.2015, заключенному между ООО “Альфа” и ООО “Омега”».

Описание дара с указанием индивидуальных характеристик вещи может быть приведено не только в тексте самого договора, но и в приложении -спецификации. Даритель должен гарантировать в предмете договора, что дар принадлежит ему на правах собственности, не находится под арестом, под залогом, не обременен правами третьих лиц.

Если даритель обещает подарить все свое имущества или его часть, не указывая при этом на конкретные вещи, то такое дарение ничтожно (статья 572 ГК РФ).

Стороны должны прописать сроки и порядок передачи дара. Как правило, составляется обычный акт приема-передачи в произвольной форме, с описанием имущества, его количества и стоимости.

Дополнительно нужно согласовать условия, относительно которых Гражданский кодекс дает право выбора сторонам (диспозитивные нормы):

• переход обязанностей дарителя к его наследникам и правопреемникам;
• право дарителя отменить обещанное дарение, если он переживет одаряемого;
• условия досудебного урегулирования споров;
• другие, обычные для гражданских договоров, условия.

Особенности договора дарения в предпринимательской деятельности

Выше мы уже говорили, что дарение между коммерческими организациями (к ним же, в этих целях, приравнивают и ИП) дара, стоимостью выше 3 000 рублей, не разрешается. Однако дарение, когда только одна из сторон договора является таким субъектом, допускается.

Если в качестве одаряемого выступает субъект предпринимательской деятельности, то безвозмездно переданное имущество (имущественное право) признается внереализационным доходом и облагается налогом на прибыль или единым налогом УСН. Исключением из этого правила является получение в дар имущества от участника организации, имеющего более 50% в уставном капитале. Такой дар налогом не облагается, но при условии, что полученное имущество не будет передано в течение одного года третьим лицам.

Что касается подарков (в том числе, в виде денежных сумм) самой организации или ИП, которые они делают работникам, то здесь есть свои особенности. По общему правилу, такие подарки не могут быть включены в расходы при расчете налога на прибыль или единого на УСН Доходы минус расходы.

Что такое договор дарения?

Договор дарения (правильное название «дарственной», так как именно этот термин фигурирует в законодательстве, но мы будем использовать в тексте оба понятия, так как в быту установилась практика их использования) – это документ, который подтверждает процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного лица другому. Речь в данном случае прежде всего идет о людях, связанных родством, поскольку в противном случае могут быть подозрения в том, что под процессом «передачи в дар» скрывается обычная сделка купли-продажи или проводится без свободного волеизъявления собственника имущества.

Договор дарения закрепляет, что одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Договор считается договором дарения только в том случае, если принимающая сторона не предлагает в свою очередь за подарок деньги, услуги или другую недвижимость. То есть, безвозмездность, о которой мы уже упоминали выше, является ключевой характеристикой такой передачи недвижимости.

Кстати! Обещание передать недвижимость в дар другому человеку в будущем признается договором дарения. Если подобное обещание выражено в надлежащей юридической форме и содержит ясно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу конкретного имущества, оно считается оформленным как договор дарения.

Когда можно оспорить дарение

Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками, в принципе, возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в суде.

Кроме того, оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной, и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал какие-то услуги, и так далее.

Обратите внимание! Доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости (за исключением дарения между членами семьи или близкими родственниками), облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него документов и сведений.

Кроме того не стоит забывать, что став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц и (или) земельного налога.

В каких случаях переписать недвижимость по дарственной не получится

Договор дарения родственникам — это удобный способ управления имуществом, когда нужно минимизировать налоговую нагрузку. Несмотря на то, что его можно использовать не только в отношении родственников, ряд ограничений на оформление дарственной всё же существует:

• Дети до 14 лет, если они недееспособные или их представители не могут дарить недвижимость и долю в ней.
• Пациенты учреждений соцзащиты: их супруги и родственники не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений.
• Госслужащие не могут принимать недвижимость по договору дарения, если он не от близких родственников.
• Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу. Но физическому лицу могут, как и физическое лицо организации.
• Владелец квартиры, в отношении которого действуют ограничения по управлению имуществом, наложенные военкоматом, не может дарить свою недвижимость. Соответствующее изменение не вступило в силу, но его уже приняли в Госдуме и Совете Федерации.

Комментарии к ст. 572 ГК РФ

1. В комментируемой статье дано определение договора дарения, определены его основные признаки. Согласно указанной норме дарением признается также факт обещания передать вещь, имущественные права к себе или освобождение от имущественной обязанности в будущем. Исходя из сказанного, момент перехода права собственности, имущественного права или имущественной обязанности не всегда совпадает с моментом заключения договора дарения.

2. Наличие встречного обязательства означает, что стороны заключили не договор дарения, а иной договор. Обещание дарения — это ничем не обусловлено обязательство дарителя по передаче вещи или имущественных прав или обязанностей. Мотивы дарения для заключения сделки значения не имеют. Дарение — сделка безвозмездная. Однако она отличается от таких односторонних сделок, как прощение долга, тем, что вторая сторона, одаряемый, обязуется принять дар, дает свое согласие на его получение. Также следует отличать дарение от завещания, которое предполагает передачу имущества или имущественных прав и обязанностей только после смерти настоящего собственника.

3. Одним из основных условий правомерности договора дарения является наличие в нем указания на конкретную вещь или имущественное право или обязанность. Согласно п. 2 комментируемой статьи, обещание передать не определенную вещь или имущественное право, а имущество или имущественное право вообще, ведет к признанию договора дарения ничтожным. Предмет дарения должен иметь возможность свободного обращения, т.е. должен быть не изъят из оборота.

4. Договор дарения должен быть выражен в определенной форме. Комментируемая статья отсылает нас к п. 2 ст. 574, в которой перечислены случаи заключения договора дарения в письменной форме. В остальных случаях этот договор может быть устным.

5. Сторонами договора дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В первом случае необходимым условием является дееспособность физического лица. Исключение составляют случаи, перечисленные в статьях 26 и 28 ГК РФ. В частности, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать любые сделки, в том числе и дарение, в пределах своего заработка, стипендии или иных доходов в случае превышения стоимости сделки указанных размеров, несовершеннолетние обязаны получить согласие своих законных представителей. Несовершеннолетние в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно выступать стороной договора дарения, одаряемым, если не требуется нотариальное удостоверение сделки или его государственная регистрация.

Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм

Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:

• Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
• Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
• Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.

Предмет, фо‬рма‬, мо‬мент за‬ключени‬я со‬гла‬шени‬я

Осно‬вным но‬рма‬ти‬вно‬-пра‬во‬вым а‬кто‬м, ко‬то‬рый регули‬рует до‬го‬во‬рно‬е пра‬во‬ является Гра‬жда‬нски‬й ко‬декс РФ. По‬ло‬жени‬я да‬нно‬го‬ до‬го‬во‬ра‬ регла‬менти‬ро‬ва‬ны Гла‬во‬й 32.

До‬го‬во‬р да‬рени‬я — это‬ безво‬змездна‬я переда‬ча‬ и‬ли‬ о‬бяза‬нно‬сть по‬ переда‬че да‬ри‬телем о‬да‬ряемо‬му вещи на‬ пра‬ве со‬бственно‬сти‬ и‬ли‬ и‬мущественного пра‬ва‬ к себе и‬ли‬ третьи‬м ли‬ца‬м, и‬ли‬ о‬сво‬бо‬ждени‬е ли‬ца‬ о‬т и‬мущественно‬й о‬бяза‬нно‬сти‬ перед да‬ри‬телем и‬ли‬ третьи‬м ли‬цо‬м.

Вещи‬ выступа‬ют предмето‬м до‬го‬во‬ра‬. К ни‬м о‬тно‬сятся по‬да‬рки‬, сто‬и‬мо‬стью менее 5 ми‬ни‬ма‬льных за‬ра‬бо‬тных пла‬т (п. 2 ст.ст. 574-575 ГК РФ) и о‬тно‬си‬тельно‬ невысо‬ко‬й сто‬и‬мо‬сти‬ (п.1 ст. 576, ст. 579 ГК РФ).

Предмето‬м та‬кже выступа‬ет и‬мущественно‬е пра‬во‬ требо‬ва‬ни‬я, ка‬к к да‬ри‬телю, та‬к и‬ к третьему ли‬цу (по‬лучени‬е о‬да‬ряемым го‬но‬ра‬ра‬ о‬т и‬зда‬тельства‬ за‬ о‬публи‬ко‬ва‬ни‬е кни‬ги‬ да‬ри‬телем) и‬ли‬ мо‬жет выра‬жа‬ться в о‬сво‬бо‬ждени‬и‬ о‬да‬ряемо‬го‬ о‬т выпо‬лнени‬я и‬мущественных о‬бяза‬нно‬стей по‬ о‬тно‬шени‬ю к да‬ри‬телю и‬ли‬ третьему ли‬цу.

В документе нео‬бхо‬ди‬мо‬ бо‬лее дета‬льно‬ про‬пи‬сыва‬ть, что‬ и‬менно‬ выступа‬ет подаренным предмето‬м‬. Если‬ в соглашении не ука‬за‬на ко‬нкретна‬я вещь и‬ли‬ и‬мущественно‬е пра‬во‬, такая сделка мо‬жет быть при‬зна‬на ни‬что‬жной.

За‬ко‬но‬да‬тельство‬ предусма‬три‬ва‬ет устную и‬ пи‬сьменную фо‬рмы соглашения. (ст. 574 ГК РФ).

Про‬ста‬я пи‬сьменна‬я фо‬рма‬ при‬меняется в случа‬е, если ‬да‬ри‬тель — юри‬ди‬ческо‬е ли‬цо‬ и сто‬и‬мо‬сть да‬рено‬й вещи‬ в 5 ра‬з бо‬льше ми‬ни‬ма‬льно‬й за‬ра‬бо‬тно‬й пла‬ты, а также если предмето‬м до‬го‬во‬ра‬ выступа‬ет о‬беща‬ни‬е в будущем по‬да‬ри‬ть дви‬жи‬мо‬е и‬мущество‬.

Сделка при‬зна‬ется ни‬что‬жной, в случа‬е за‬ключени‬я ее‬ по‬ вышеука‬за‬нным о‬сно‬ва‬ни‬ям в устно‬й фо‬рме. До‬го‬во‬р да‬рени‬я недви‬жи‬мо‬сти‬ по‬длежи‬т за‬ключени‬ю в пи‬сьменно‬й фо‬рме с по‬следующей го‬суда‬рственно‬й реги‬стра‬ци‬ей.

Соглашение но‬си‬т безво‬змездный ха‬ра‬ктер в си‬лу то‬го‬, что‬ о‬да‬ряемый в сво‬ю о‬чередь ни‬чего‬ не переда‬ет да‬ри‬телю.

В случа‬е переда‬чи‬ да‬ри‬телю вещи‬ и‬ли‬ и‬мущественно‬го‬ пра‬ва‬, соглашение счи‬та‬ется недействи‬тельным и‬ к нему при‬меняются но‬рмы о‬ со‬вершени‬и‬ при‬тво‬рно‬й сделки‬, т. е. о‬на‬ была‬ за‬ключена‬ с целью при‬крыти‬я друго‬й сделки‬, на‬ са‬мо‬м деле ко‬то‬рую сто‬ро‬ны хо‬тели‬ за‬ключи‬ть.

Данные участников договора

В документе, подтверждающем дарение недвижимости, должны указываться следующие сведения.

• Ф. И. О. каждой стороны, паспортные данные, адреса регистрации.
• Характеристики недвижимости, обозначенные в поэтажном плане, экспликации.
• Адрес расположения подарка.
• Кадастровый, инвентарный номера.
• Площадь участка, квадратура квартиры.

Указывается также, на каком основании даритель может считаться правообладателем этой недвижимости. Он мог предоставляемый в дар объект:

• приватизировать;
• купить;
• унаследовать;
• получить в виде такого же подарка.

Обозначаются данные этого правоустанавливающего документа. Дарственная, касающаяся недвижимости, может быть оформлена только письменно и по желанию сторон заверена нотариально.

Дополнительные условия договора дарения

Помимо существенных условий, в договоре дарения важно указать и дополнительные условия, которые позволять избежать нежелательных последствий или неоговоренных ситуаций. Дополнительными могут выступать условия, регламентированные нормативными актами. К ним можно отнести следующее:

• срок перехода прав на подаренный объект (в случае, если в договоре не указан период или срок для перехода прав на подаренное имущество, одаряемый вступает в права собственности на такое имущество в реальный срок);
• условия возврата подаренного дарителя в случае (например, в случае, если даритель переживет одаряемого или одаряемый совершит покушение на жизнь дарителя или членов его семьи);
• информацию о правах третьих лиц;
• основания возникновения прав у наследников одаряемого на обещанный дар (ст. 581 ГК РФ установлено, что при обещании дарения, у наследников одаряемого не возникает права на данный дар, если такое условие не прописано в самом договоре обещания дарения).

Дополнительные условия могут быть определены сторонами самостоятельно, однако они не должны противоречить законодательству.

Что можно подарить по договору дарения?

По ДД дарится любой подарок, принадлежащий дарителю: дом, квартира, земельный участок, доля в уставном капитале, деньги, акции и другое имущество. Но везде есть особенности, касающиеся условий сделки в зависимости от того, что дарится:

1. Недвижимость. Если она куплена в браке и находится в совместной собственности супругов, для отчуждения понадобится нотариальное согласие супруга дарителя (ст. 35 СК РФ);
2. Доля в ООО. Законодательство не обязывает брать согласие остальных собственников на отчуждение доли в уставном капитале, но, если это предусмотрено Уставом, им придется заручиться;
3. Транспортное средство. По закону письменный ДД оформлять необязательно, но в данном случае он потребуется: сотрудники ГИБДД попросят одаряемого представить его при постановке автомобиля на учет.

Есть и условие, касающееся дарения недвижимости между супругами. Если она куплена до регистрации брака или между сторонами заключен брачный договор, согласно которому даримое имущество принадлежит исключительно дарителю, проблем не возникнет. Ситуация выглядит иначе, когда один супруг хочет подарить другую общенажитую квартиру. По закону она находится в совместной собственности без выделения долей, формально это 50/50 на каждого. Придется выделять доли, и только после этого заключать ДД.

Дарственный договор на дарение недвижимого имущества: Существенные условия

Передача в дар жилплощади или участка земли, включает в себя существенные, условия установленные законом.

К ним относят следующие пункты:

• сделка обязательно должна быть безвозмездной;
• жилплощадь должна быть приватизирована;
• должно присутствовать согласие одаряемого на сделку, а точнее, на прием в дар жилой недвижимости или земли;
• следует провести процедуру регистрации перехода имущественных прав от дарителя к одаряемому;
• в договоре не должно быть обещания передачи имущественных прав на жилье после смерти дарителя, иначе он будет признан недействительным;
• следует приложить письменное согласие всех совладельцев жилья, заверенное нотариально. Эта процедура необходима, только в том случае, если квартира принадлежит не только собственнику, но и другим лицам;
• оформление дарственного договора на недвижимость отдельно от земли, на которой она построена, как и дарение самого участка без строения запрещается.

Недопустимость встречного обязательства в договоре дарения

Как известно, основной квалифицирующей характеристикой сделки дарения, является ее безвозмездность, означающая возможность определения обязательств, исключительно с одной стороны — дарителя (п. 1 ст. 572 ГК, п. 2 ст. 423 ГК). Наличие встречного имущественного обязательства или представления со стороны одаряемого недопустимо — их наличие неизбежно влечет притворность договора, что согласно п. 2 ст. 170 ГК делает сделку ничтожной.

К сведению

В качестве встречного представления или обязательства нельзя воспринимать символическую плату, передаваемую одаряемым дарителю, если она обусловлена местными традициями или этническими обычаями и народными приметами.

Учитывая вышесказанное отметим, что дарение является односторонне обязывающей сделкой, ввиду недопустимости встречного обязательства одаряемого, вытекающего из заключенного сторонами договора. Притворность сделки, вытекающая при наличии встречного обязательства, являет собой прикрытие одной сделки другой, в целях маскировки подлинных намерений сторон, например, прикрытие купли-продажи дарением.

От такого обязательства следует отличать условие об извлечении дарителем полезных свойств из подаренного блага, например — дарение недвижимости с правом проживания дарителя. Данное условие не порождает обязательств одаряемого, а лишь является предшествующим дарению обременением подарка, приводящим его в такое специфическое состояние.

От встречного представления и обязательства также нужно отличать условие об обещании передачи подарка, обусловленном наступлением события, прямо зависящего от одаряемого. Подобная конструкция будет либо договором с определенным сроком исполнения, либо совершенным под отлагательным условием.

По своей сути, договор может содержать любое условие, даже направленное на совершение одаряемым некоторых действий — главное, чтоб они не имели направленности на удовлетворение имущественного интереса дарителя. Даже если их совершение в некоторой степени будет выгодно дарителю, это не сможет повлечь притворность и ничтожность сделки.

Нередко договор дарения дома заключается уже после дарения земельного участка под ним. Так как строение и участок связаны единой судьбой, дарение их по разным договорам или разным лицам допускается только в исключительных случаях. На практике, надел и дом указываются предметом одного и того же договора.

В случае указания в дарственной нескольких объектов недвижимости (например, земля и дом) государственная пошлина уплачивается отдельно на каждый из указанных объектов.

Как и в случае с квартирой, в соглашении следует указать все характеристики из реестра ЕГРН – адрес, точное месторасположение дома, общую площадь, состав правообладателей, число этажей, комнат, тип используемых при постройке материалов.

Что можно подарить по договору дарения?

По ДД дарится любой подарок, принадлежащий дарителю: дом, квартира, земельный участок, доля в уставном капитале, деньги, акции и другое имущество. Но везде есть особенности, касающиеся условий сделки в зависимости от того, что дарится:

1. Недвижимость. Если она куплена в браке и находится в совместной собственности супругов, для отчуждения понадобится нотариальное согласие супруга дарителя (ст. 35 СК РФ);
2. Доля в ООО. Законодательство не обязывает брать согласие остальных собственников на отчуждение доли в уставном капитале, но, если это предусмотрено Уставом, им придется заручиться;
3. Транспортное средство. По закону письменный ДД оформлять необязательно, но в данном случае он потребуется: сотрудники ГИБДД попросят одаряемого представить его при постановке автомобиля на учет.

Есть и условие, касающееся дарения недвижимости между супругами. Если она куплена до регистрации брака или между сторонами заключен брачный договор, согласно которому даримое имущество принадлежит исключительно дарителю, проблем не возникнет. Ситуация выглядит иначе, когда один супруг хочет подарить другую общенажитую квартиру. По закону она находится в совместной собственности без выделения долей, формально это 50/50 на каждого. Придется выделять доли, и только после этого заключать ДД.

Перечень необходимых бумаг

Что нужно для оформления дарственной на квартиру? Чтобы сделка была юридически правильной, в состав должны входить данные определенных документов, среди них:

1. паспорта представителей обеих сторон договора;
2. свидетельство о рождении, документ, подтверждающий право представления интересов и документ, удостоверяющий личность законного представителя (для случаев, когда в роли одариваемого выступает ребенок);
3. доверенность, заверенная нотариально и данные доверительного лица (для случаев, когда договор передачи квартиры осуществляется постороннее лицо);
4. документы о праве владения квартирой;
5. документ, подтверждающий регистрацию недвижимости (может быть справка из ЕГРН);
6. техническая документация на жилье, которая содержит информацию о месте расположения квартиры, ее метраже, количестве комнат и т.д.;
7. заверенное в нотариальной конторе разрешение от одного из супругов, если другой супруг дарит квартиру, которая считается совместно нажитой;
8. документальное подтверждение того, что квартира не находится под залогом и не имеет задолженности по коммунальным платежам;
9. выписку с домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире (при этом после вступления в права нового хозяина, он имеет право выписать данных граждан, поскольку, не смотря на регистрацию, права на жилье они не имеют).

Похожие записи:

• Госпошлина за дубликат свидетельства о браке 2024 году реквизиты петербург
• Сколько получают инвалиды 2 группы в 2023 в Москве
• Маткапитал в 2023 году: сколько можно получить и на что потратить