Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для строительства дома в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Построить дом можно самостоятельно, с привлечением подрядчика или нескольких, или заключив договор с застройщиком. Выбор договора зависит от способа строительства и от того, насколько вы хотите быть вовлечены в этот процесс.
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
- Строения вспомогательного назначения, которые принадлежат гражданам ‒ хозпостройки, используемые для личных нужд (бани, гаражи, сараи);
- Вспомогательные объекты, предназначенные для реализации коммерческих целей ‒ складские помещения, ангары, выставочные площадки;
- Строения, не относящиеся к капитальным постройкам ‒ каркасные конструкции, торговые павильоны, которые можно разобрать и транспортировать.
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
- Функциональная нагрузка меньше, чем у основного ОКС;
- Вспомогательное строение не может использоваться самостоятельно без главного здания;
- Конструктивные части дополнительного строения не влияет на эксплуатацию основного объекта;
- Вспомогательная постройка обособлена от главного капстроения;
- Наличие отдельного входа.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Завершение строительства и сдача в эксплуатацию
Во-первых, важно правильно организовать завершающие работы по строительству. Это включает в себя установку отопления, прокладку электросетей и сантехники, а также отделочные работы. Качественное выполнение этих работ согласно строительным нормам и правилам позволит обеспечить комфортное проживание в доме.
Также следует обратить внимание на подведение коммуникаций. Подключение к центральным сетям водоснабжения, канализации и газоснабжения является важным шагом для обеспечения комфортных условий проживания. Организация доступа к интернету и телекоммуникационным сетям также необходима в современном мире.
Наконец, для успешного ввода дома в эксплуатацию важно пройти процедуру приемки объекта. Проверка на соответствие проекту, наличие необходимого оборудования и выполнение всех строительных норм и правил будет гарантией того, что дом будет использоваться в соответствии с предназначением безопасно и комфортно.
Завершение строительства и сдача в эксплуатацию частного дома требует согласованной и своевременной работы всех участников процесса. Правильное выполнение всех этапов позволит обеспечить комфортное проживание и безопасность жильцов.
Самовольно построенная недвижимость
В садовом товариществе или на дачном участке многие хотят иметь свой собственный жилой домик. Однако для строительства недвижимости на таких территориях существуют определенные требования и правила, которые необходимо выполнять. В противном случае появляется риск построить самовольно построенную недвижимость.
Для легального строительства жилой недвижимости на дачном участке необходимо получить соответствующие документы и разрешение. Это может быть разрешение на строительство от местных властей или органах Жилпостройкам. Также необходимо учесть требования ко всем инженерным коммуникациям, которые должны быть обеспечены на участке.
В случае если недвижимость, в том числе жилой домик, была построена самовольно без выполнения всех требований и оформления документов, владелец может столкнуться с проблемами. Такая недвижимость может быть признана нелигитимной и подлежать сносу или другим мерам воздействия со стороны местных властей или органов Жилпостройкам.
Однако существуют случаи, когда можно легализовать уже самовольно построенную недвижимость. В таких случаях владельцам придется выполнить ряд условий и предоставить необходимые документы для оформления недвижимости. Например, это могут быть договоры аренды или соглашения с дачным товариществом, судебные решения или документы, подтверждающие фактический статус недвижимости.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры.
Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии.
Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Проектная документация
Проектная документация состоит из нескольких основных разделов, включающих архитектурные решения, конструктивные решения, инженерные системы и организацию работ на строительном объекте. В каждом разделе приводятся необходимые чертежи, схемы и расчеты, которые позволяют участникам строительного процесса получить представление о предстоящем строительстве.
В архитектурном разделе определяются планировка здания, фасады, расстановка окон и дверей, а также все необходимые детали, которые определяют внешний вид и эстетические качества дома.
В конструктивном разделе приводятся чертежи основных конструктивных элементов, таких как фундамент, стены, перекрытия, кровля и т.д. Здесь определяются не только размеры и материалы, но и способы их соединения, особенности утепления и гидроизоляции.
- В инженерном разделе приводятся схемы инженерных сетей и систем, таких как водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и электроснабжение. Этот раздел также включает в себя расчеты и спецификации необходимого оборудования и материалов.
- Организация работ на строительном объекте определяет последовательность их выполнения, а также требования к временным конструкциям, схемам организации строительства и безопасности.
Все эти документы вместе образуют проектную документацию, которая является основой для строительства дома. Она не только позволяет оценить стоимость и прогнозируемые сроки строительства, но и служит основой для контроля качества работ и обеспечения безопасности на строительном объекте.
При строительстве дома важно учесть его экологическую оценку. Это необходимо для поддержания баланса с природой и минимизации негативного воздействия на окружающую среду. Экологическая оценка помогает определить степень экологической устойчивости проекта и его соответствие требованиям охраны окружающей среды.
В процессе экологической оценки анализируется влияние будущего строительства на природные ресурсы, включая землю, воду, воздух и биоразнообразие. Эксперты оценивают такие факторы, как выбор материалов, энергоэффективность, использование возобновляемых источников энергии, управление отходами и защита от загрязнений.
- Правовые требования — одним из важных аспектов экологической оценки является соответствие проекта действующему законодательству в области охраны окружающей среды. Строительные компании должны соблюдать требования по переработке отходов, рациональному использованию ресурсов и защите биоразнообразия.
- Анализ воздействия — экологическая оценка включает анализ воздействия строительства на окружающую среду. Это включает в себя оценку влияния на флору и фауну, качество воздуха, гидрологические системы и санитарные условия. Анализ позволяет определить потенциальные риски и разработать меры для их снижения.
- Социальные и экономические аспекты — помимо экологических факторов, экологическая оценка также учитывает социальные и экономические аспекты проекта. Это включает оценку влияния на местное население, экономику региона, а также социальную инфраструктуру и благосостояние сообщества.
Размеры дома в ИЖС 2024
Новые требования к ИЖС, вступающие в силу с 2024 года, включают ряд стандартов и ограничений относительно размеров домов, строящихся на таких участках. Ознакомьтесь с основными требованиями, чтобы планировать и строить дом с учетом новых нормативов.
1. Площадь дома: максимальная площадь дома на участке ИЖС не должна превышать 300 квадратных метров.
2. Количество этажей: дом на ИЖС 2024 может иметь не более трех этажей, включая подземный или мансардный этаж.
3. Высота здания: максимальная высота здания на участке ИЖС составляет 10 метров от нулевой отметки.
4. Отступы от границ участка: требуется соблюдение отступов от границы участка при строительстве дома. Фронтальный отступ должен быть не менее 5 метров, а боковые отступы — не менее 3 метров с каждой стороны.
5. Минимальные размеры комнат: в соответствии с новыми требованиями, минимальная площадь комнаты в доме составляет 9 квадратных метров. При высоте потолков менее 2,5 метра площадь комнаты должна быть увеличена пропорционально.
Виды наказания за нарушение закона
Есть перечень объектов, строительство которых можно выполнять без согласования. Но в остальных случаях нужно соблюдать требования Градостроительного кодекса. Любой объект недвижимости нельзя скрыть, рано или поздно о возведенном здании будет известно местной администрации, контролирующим органам.
ВНИМАНИЕ! Каждый новый объект постройки может стать угрозой экологии, санитарному состоянию местности, представлять безопасность для людей.
Поэтому проект строительства и другие моменты обязательно должны быть тщательно проверены. Строительство без разрешения будет наказано штрафом. В некоторых случаях суд может постановить снести возведенное здание.
Амнистия для забывчивых
Предположим, вы никого не уведомляли о строительстве, забыли. Или вообще построили втихую дом, когда ещё нужно было в обязательном порядке получать разрешение. К счастью для вас, в России пока действует дачная амнистия. Она предполагает, что дом зарегистрируют, несмотря на отсутствие предварительного уведомления.
Изначально дачная амнистия распространялась только на садовые дома, но позже её распространили и на объекты индивидуального жилищного строительства. Действуют эти правила до 1 марта 2031 года.
Чтобы попасть под дачную амнистию, важно, чтобы дом построили на участке под ИЖС в границах населённого пункта, а сам дом соответствовал параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
Если условия соблюдены, то вам будет достаточно следующих документов:
- заявления правообладателя участка;
- технического плана от кадастрового инженера;
- подтверждения оплаты госпошлины;
- правоустанавливающего документа на участок, если он не зарегистрирован в ЕГРН.
Месяц-другой (в худшем случае год или парочка) — и вот дом уже возвышается над вашим участком. Когда все работы завершатся, вам нужно будет вызвать кадастрового инженера. Он подготовит технические планы жилого дома и вспомогательных построек, если они есть.
Он проведёт внутренние и внешние замеры вашего дома, отметит планировку и расположение комнат. К приезду кадастрового инженера рекомендую подготовить проектную документацию, по которой строился дом.
Сделать планы самому нельзя (если только вы не профильный специалист с соответствующей квалификацией), как и обойтись без них — дом в таком случае просто не зарегистрируют. Кстати, планы инженер должен подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.
Наш герой обратился к кадастровым инженерам в апреле 2022 года. Через девять дней специалисты приехали на участок, замерили дом и все помещения внутри. Эти услуги обошлись ему в 9000 рублей, ещё 5000 рублей он заплатил за замер участка, чтобы поставить забор.
Кстати, инженеров он вызвал из Можайска — в Москве и Апрелевке неподалёку просили свыше 30 000 рублей. Все документы и диск с данными для Росреестра они подготовили к середине мая, но забрать их Станислав смог только в начале июня.
В течение месяца после завершения строительства нужно уведомить местную администрацию о том, что работы окончены. Про способы мы уже говорили: лично, почтой или через специальные сервисы. Помимо данных о застройщике, земельном участке и объекте капитального строительства (про это мы писали выше), нужно указать, что вы заплатили госпошлину за регистрацию прав.
Также пропишите, каким способом вам должны направить уведомление о регистрации.
К уведомлению приложите технический план от кадастрового инженера (в виде электронного документа). Если участок принадлежит нескольким людям или арендуется множеством лиц, то понадобится ещё и соглашение об определении их долей в новом доме.
Опять же в течение трёх рабочих дней власти решат, можно ли рассматривать ваше уведомление (то есть все ли данные в нём прописаны и все ли условия соблюдены). А в течение семи рабочих дней — проведут проверку. Они должны убедиться, что дом соответствует всем параметрам домов для ИЖС, и после этого дать вам ответ.
Если всё в порядке, то одновременно с этим власти направят уже другим чиновникам заявление о государственном кадастровом учёте и госрегистрации прав на дом (за эти процессы отвечает Росреестр). Так что лично вам делать ничего не придётся. О том, что документы направили на регистрацию, вам сообщат тем способом, о котором вы просили.
Бывает, что власти не направляют заявление в установленные сроки (вряд ли вы удивлены). В подобных случаях вы можете сделать это сами. А все нужные документы регистрирующие органы запросят у чиновников, которые согласовывали ваш дом.
Наш герой подал документы на госрегистрацию в середине июня 2022 года. Он принёс с собой паспорт, выписку ЕГРН и диск с данными от кадастровых инженеров, на котором была вся информация по дому. Пошлину в размере 350 рублей заплатил на месте. Уже через две недели ему пришла выписка ЕГРН с отметкой о регистрации дома.
Проверка согласованности проекта с градостроительными нормами
После сбора основных документов для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на ИЖС участке нужно проверить согласованность проекта с градостроительными нормами.
Это важный этап, так как проверка поможет избежать неприятностей в будущем и убедиться в том, что проект выглядит как должно быть.
- Как проверить согласованность проекта?
Для этого нужно обратиться в управление градостроительства в своем регионе. Там вам расскажут, какие документы нужно предоставить для проверки и как это делается.
- Какие сложности могут возникнуть?
Некоторые документы могут быть неполными или содержать ошибки, что может привести к задержке процесса согласования. В таком случае потребуется дополнительное время для устранения недочетов.
- Сколько времени займет проверка?
Срок проверки может варьироваться в зависимости от региона. В некоторых случаях это займет всего несколько дней, а в других – несколько недель.