Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать участок ИЖС на землях промышленности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательно стоит обратить внимание, как осуществляется доступ к земельному участку. Проходы и проезды могут пролегать через соседние участки, которые принадлежат государству или частным лицам. По закону доступ к участку не может быть ограничен, однако здесь может возникнуть ряд сложностей.
Коммуникации: инженерная подготовленность участка земли
Один из наиболее сложных вопросов, с которым сталкивается будущий собственник, как обеспечить землю инженерными коммуникациями. Инженерно подготовленных земельных участков, особенно под производство, очень мало.
Покупатель земли берет на себя большой риск при покупке земли, так как запросить технические условия в сбытовых компаниях он может только после получения собственности. Если предыдущий владелец никогда не занимался данным вопросом, то есть вероятность получить участок, для которого выделенных лимитов будет недостаточно при подключении электричества и других коммуникаций. В таком случае новому собственнику для размещения своего производства, например, придется строить свою подстанцию и вкладывать большие инвестиции и временные затраты для обеспечения участка нужными коммуникациями.
Кто может обратиться с запросом о переводе участка ИЖС в промышленное назначение?
Вот список лиц, которым принадлежит право обратиться с запросом о переводе участка ИЖС в промышленное назначение:
- Собственник участка ИЖС: Приобретение права собственности на участок ИЖС дает собственнику право обратиться с запросом о его переводе в промышленное назначение. Однако, в таком случае, необходимо учитывать все юридические и технические аспекты данного процесса.
- Кадастровый инженер: Законодательство предоставляет право кадастровому инженеру обратиться с запросом о переводе участка ИЖС в промышленное назначение в случае, если такое перевод необходим в рамках регионального развития или для реализации стратегических промышленных проектов.
- Органы местного самоуправления: Органы городского или сельского поселения, а также администрации муниципальных образований вправе обратиться с запросом о переводе участка ИЖС в промышленное назначение в целях улучшения инфраструктуры, развития промышленности на территории, создания новых рабочих мест и других социально-экономических целей.
Важно отметить, что каждый запрос о переводе участка ИЖС в промышленное назначение рассматривается индивидуально и требует соблюдения определенных процедур, согласования с различными органами и получения необходимых разрешительных документов.
Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.
Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.
Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!
Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.
Как из земельного участка выделить участок под коммерческую застройку
Одной из самых больших проблем, возникающих при попытке перевода землевладения из категории индивидуального жилищного строительства, является множество процедур согласования, через которые нужно пройти, а также необходимость привести в соответствие с генеральным планом и ПЗЗ пожелания гражданина, заказывающего подобную услугу.
Первоочередная задача – получение согласия владельцев прилегающих наделов на проведение подобного мероприятия. В том случае, если большинство собственников поддержат инициативу постройки магазина на данной территории, на решение соответствующей комиссии это повлияет положительно.
Кроме согласия соседей, получите разрешения от следующих государственных служб: Архнадзора, Водоканала, Роспотребнадзора, Экологов и некоторых других организаций. Запрос на перевод земель должен соответствовать зонированию местности, а также соблюдать правила землепользования и застройки, установленные в данном регионе.
До того, как начать мероприятия по переводу земель в другую категорию землепользования, подумайте о том, позволят ли возможности землевладения получить положительное решение по данному вопросу, то есть разрешение на постройку сооружения, можно ли разместить коммерческий объект с соблюдением всех санитарных норм и требований ГПЗУ.
Для перевода землевладения, находящегося в категории ИЖС, в коммерческую произведите следующие действия:
- В первую очередь, согласуйте саму возможность данного перехода. Чтобы это сделать, подайте ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в отдел архитектуры. Часто данная возможность отсутствует. Самая главная причина этого кроется в том, что на территории участка возведено здание, для строительства которого не было получено разрешение. В этом случае «узаконьте» постройку через суд, для чего придется доказать право собственности либо снесите мешающее строение;
- Если имеется вероятность перевода строения – приступайте к сбору необходимых для проведения данной процедуры бумаг;
- Подайте заявление на перевод земельного надела, в которое обязательно внесите сведения о номере, под которым участок зарегистрирован в государственном кадастре, и номере паспорта землевладения, находящегося в статусе ИЖС;
- Далее проведите необходимые экспертизы – на участок приедет соответствующая комиссия, которая даст оценку состоянию землевладения и грунта и их соответствию имеющимся документам, качеству и соответствию имеющихся зданий проекту строительства, проведет проверку границ и их правильного определения. Стоит учесть, что собственник землевладения приглашает работников различных отделов администрации, а также пожарного инспектора. Если все существующие обстоятельства соответствуют документам, то вы получите разрешение на переход;
- Иногда необходимо будет присутствовать на публичных слушаниях;
- На последнем этапе, если на руках имеются все подтверждающие документы, подайте бумаги, необходимые для получения нового статуса.
Часто имеют место случаи, когда владельцы земельных наделов нарушают последовательность действий, а также халатно относятся к заполнению необходимых документов, допуская ошибки еще раньше. Например, получив разрешение на постройку дома, его владелец не ввел данное сооружение после окончания работ в эксплуатацию.
Характеристика коммерческого земельного участка
Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:
- АЗС, станций автотранспортного ТО;
- офисных, производственных зданий;
- торговых центров;
- спорткомплексов, социальных объектов.
Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:
- Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
- Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
- Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
- Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
- Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.
По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.
Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
ИЖС и другая терминология
Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.
Подыскивая ЗУ, граждане должны выбирать подходящие варианты по виду разрешенного использования. В число областей применения входит и ИЖС; расшифровка земельных участков выглядит следующим образом:
- ИЖС. Предполагается, что территория выделяется под индивидуальное жилищное строительство. На ней разрешается возведение капитальных объектов, а сам надел находится в городской черте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ. Под личным подсобным хозяйством понимается натуральное хозяйство с крестьянскими корнями. Под него выделяют угодья с/х назначения, служащие источником личного пропитания.
- СНТ и ДНП. Два типа некоммерческих предприятий: садовое товарищество и дачное партнерство. Владельцы объединяются по принципу использования: для ведения с/х деятельности и управления общими ресурсами.
Что вы можете возвести на участке под ИЖС
Приступить к возведению жилого дома можно после получения разрешения, а для этого необходимо сначала согласовать проект. Тут вступают в действие разнообразные нормативы для участка ИЖС; что это значит, понятно из следующих (выборочных) правил:
- Максимальная этажность: три этажа (капитальных).
- Максимальная общая площадь: 1500 квадратов.
- Ограничение высоты потолков: от 2,5 м.
- Ограничения минимальной площади помещений. Так, для санузла это 2,7 квадрата, для спальни – 8, для гостиной – 12 квадратов.
- Если используется газ, топливо размещают вне дома.
Действуют многочисленные нормативы по положению жилого дома, например:
- Дистанция между кирпичными сооружениями не менее 6 м. Для деревянного дома она возрастает до 15 м.
- Между жилым строением и подсобными постройками оставляют минимум 4 м.
Почему участки в ДНП и СНТ стоят дешевле ИЖС?
Для начала определимся с понятиями и различиями этих видов земель.
ДНП — это дачное некоммерческое объединение всех владельцев участков. Оно подлежит государственной регистрации, а земли под него отводятся администрацией местного самоуправления.
Земли ДНП бывают двух видов: те, которые располагаются в черте населенного пункта и сельскохозяйственные угодья. Причем, на освоение земли дается 3 года после создания товарищества.
Большинство Садовых Некоммерческих товариществ (СНТ) представляют собой «нарезку» из небольших участков размером от 4 до 6 соток, на которых еще в прошлом веке велось хозяйство и строительство.
ДНП является более современной формой объединения. Площадь участков в них составляет, как правило, 10-15 соток.
Можно ли арендовать, перевести в собственность и при каких условиях?
На земли промышленного назначения могут распространяться договоры:
- купли – продажи;
- аренды;
- безвозмездного пользования;
- дарения и другие допустимые соглашения, касающиеся недвижимого имущества.
- невозможны какие-либо воздействия на промышленные земли если выполняются соглашения международного характера;
- происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
- если участок изымается в соответствии с судебным постановлением;
- при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.
ВАЖНО! Участок промышленного назначения обойдется дешевле сельскохозяйственного участка. Стоимость сильно зависит от его расположения в том или ином регионе, приближенность к пунктам населения, отсутствие или наличие коммуникационного оснащения.
На 2015 год налоговая ставка составила 1,5% от стоимости участка, указанную в кадастровой карте, но регион, в котором он расположен, может ввести и понижающий ее коэффициент. Узнать подробнее о понижающем коэффициенте и его наличие можно в администрации определенного района.
Благодаря тому, что промышленные участки являются основой абсолютно любого производства, их цена с каждым годом будет повышаться.
Стоимость по кадастру на территории промышленного назначения, которые уполномоченные органами местного самоуправления, может достигать стоимости выше рыночной, что нередко заставляет обращаться предпринимателей в органы суда за решением о понижении цены.
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?
В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению. В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие. Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.
Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью. Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку
Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.
На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.
Как поменять категорию земельного участка?
Режим земельного участка определяется не только видом разрешенного использования, но и категорией земли. Иногда для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство недостаточно изменить вид разрешенного использования – нужно также менять категорию.
Чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо обратиться с ходатайством в орган исполнительной власти (министерство, комитет, департамент, ведающие вопросами землеустройства) либо орган местного самоуправления (администрация). В какой именно орган нужно обратиться, зависит от субъекта. Список исполнительных органов и подведомственных им вопросов можно найти на сайте субъекта федерации или населенного пункта.
К ходатайству необходимо приложить:
- кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
- права на земельный участок.
- копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);
- выписка из ЕГРИП (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей – юридических лиц);
- выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.
Перечень приложений к ходатайству следует уточнить в ведомстве.
После рассмотрения (обычно в течении двух месяцев) следует получить ответ. Орган принимает акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта.
Отказ можно обжаловать в суд. Если ответ положительный – вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости.
Отказ возможен в следующих случаях:
- с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
- к ходатайству приложены документы, не соответствующие требованиям законодательства;
- установления ограничения перевода земель или земельных участков из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Изменение категории земли с сельхозназначения на земли населенных пунктов предполагает изменение границы населённого пункта. Нахождение участка вблизи населённого пункта также влияет на возможность его перевода из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Стоимость перевода земли ИЖС в коммерческую
Одним из важных факторов, влияющих на решение о переводе земли из ИЖС в коммерческую, является стоимость данной процедуры. Она может варьироваться в зависимости от ряда факторов, таких как регион, площадь земельного участка, наличие инженерной инфраструктуры и других особенностей. Переводом земли из ИЖС в коммерческую границы участка могут измениться, что непосредственно влияет на его стоимость.
Кроме того, стоимость перевода земли ИЖС в коммерческую может включать в себя такие расходы, как государственная пошлина, земельный налог, геодезические работы, юридические услуги и прочие непредвиденные расходы. Необходимо учесть, что каждый регион может иметь свои нюансы и требования к оформлению документов, что также может отразиться на стоимости данной процедуры.
Для точного определения стоимости перевода земли ИЖС в коммерческую рекомендуется обратиться к специалистам, которые окажут консультационную помощь и проведут расчеты на основе конкретных данных. Также стоит учесть, что дополнительные затраты могут возникнуть на последующем этапе использования земельного участка для коммерческих целей, включая строительство, аренду или продажу.
Какие документы нужны для перевода земли ИЖС в коммерческую
Перевод земли из категории ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в коммерческую требует выполнения определенной процедуры и предоставления соответствующих документов.
В первую очередь необходимо получить согласие местных органов власти на перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую категорию. Для этого потребуется подать заявление и предоставить ряд документов, таких как:
- Заявление о переводе земли в коммерческую категорию – документ, в котором указывается основание для перевода земли, обоснование необходимости такого перевода и прочие сведения;
- Кадастровый план и технический паспорт земельного участка – документы, удостоверяющие право собственности на землю и содержащие информацию о расположении и характеристиках участка;
- Договор аренды или субаренды (при наличии) – если земельный участок арендован или сдается в субаренду, то необходимо предоставить соответствующий документ;
- Технический план строения, реконструкции или перепланировки – в случае планируемых изменений на земельном участке, необходимо предоставить технический план работ;
- Акты обследования и осмотра участка – могут потребоваться для оценки состояния земли и наличия на ней строений;
- Документы, подтверждающие право собственности на здания и сооружения – если на земельном участке имеются здания или сооружения, необходимо предоставить соответствующие документы.
Подробные требования и перечень документов могут различаться в зависимости от места нахождения земельного участка, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в органы местного самоуправления или специализированные юридические консультации.
Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.
Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.
В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.
Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:
| Земли сельскохозяйственного назначения | участки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу |
| Земли поселений | участки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов |
| Земли особо охраняемых территорий | как правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения |
| Земли водного фонда | запасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов. |
| Земли лесного фонда | на таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса. |
| Земли запаса | к ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности |
| Земли специального назначения | на таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д. |