Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Политика девелопера и количество комнат
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Какие преимущества даёт покупка квартиры на стадии котлована
Прежде всего — цена. Особенно если речь идёт о новостройках в популярных, обжитых и развитых районах, где подобных предложений не так много. На рынке можно найти множество сданных вариантов, где цена на квартиры уже практически вдвое выше заявленной при начале строительства. Сюда же можно отнести места в паркингах и на парковках в густонаселённых кварталах.
Однако работает это не всегда: если новостройка класса комфорт или бизнес в районе советской застройки или старого фонда может уверенно показать рост на 25% и более, то элитные объекты так не дорожают. Также более скромные темпы роста цен показывают варианты класса эконом. Особенно если район совершенно новый и на стадии котлована находится буквально вся недвижимость на многие километры вокруг.
В целом к преимуществам покупки квартиры на стадии котлована можно отнести:
- Выбор планировок и метража
На поздних стадиях строительства или после его завершения выбирать придётся из нераспроданного. Это будут не самые ликвидные варианты на первых и последних этажах, с угловым расположением, в удалённых от объектов инфраструктуры корпусах. Также будут уже распроданы дополнительные объекты вроде паркингов и камер хранения.
Нужно понимать, что инвестиции в недвижимость на стадии строительства всегда сопряжены с огромными рисками. Как минимум дом могут не сдать в эксплуатацию в срок, а это, как правило, дополнительные расходы и невозможность продать квартиру, когда планировал.
И даже система эскроу-счетов не защищает покупателя полностью, говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус.
«Проблема тысяч обманутых дольщиков не решена у нас в стране по сей день. Ведь вы вкладываете реальные деньги не в осязаемый материальный актив, а в чьи-то обязательства в будущем. И нужно учитывать, что застройщик всегда может не справиться с принятыми на себя обязательствами, затянуть сроки, разориться, связаться с недобросовестным подрядчиком. Процесс инвестирования в строящуюся недвижимость подобен игре на бирже или в азартные игры. Для этого нужно иметь обширные знания рынка недвижимости и экономики строительства, стальные нервы, талант к высокорисковым операциям и много удачи. Да, можно выиграть на перепродаже готовой недвижимости после завершения строительства, но играть на последние деньги я категорически не рекомендую. Велика вероятность остаться и без денег, и без крыши над головой», — подчеркивает Белоус.
В свою очередь владелец строительной компании Максим Лазовский напоминает, что цены на строительные материалы продолжают расти, а это повышает риск «долгостроя» и даже банкротства девелопера. «В результате вы потратите время и силы, вернете деньги с эскроу-счета через пару месяцев, но не получите упущенную выгоду. Ну и конъюнктуру рынка никто не отменял. Недвижимость в нашей стране в принципе не дешевеет, но могут дешеветь отдельные объекты и районы», — указывает он.
«К рискам относится вероятность получить доход ниже рассчитываемого из-за изменившейся ситуации на рынке. С момента покупки квартиры в корпусе на начальной стадии строительства до момента его ввода в эксплуатацию проходит в среднем 2-3 года. За это время может вырасти инфляция, скорректироваться спрос и предпочтения покупателей, а также появиться новые ликвидные проекты в локации. Все это приведет к тому, что реальный доход от продажи недвижимости окажется меньше, чем планируемый», — добавляет управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Аргумент против: цены растут не всегда
При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.
По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам.
Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.
Получение документов на квартиру.
Не забывайте, если Вы уже приобрели жилье, то до окончательного въезда туда еще предстоит пережить немало. Если верить статистике, то с момента покупки и до въезда может пройти до трех лет. И срок, когда Вы туда фактически должны въехать, должен быть прописан в договоре. Если эти сроки были нарушены, то компания-застройщик платит неустойку. На этапе завершения она должна зарегистрировать построенные квартиры в специальных органах и иметь на руках акт, который говорит о том, что состоялся ввод в эксплуатацию. В этом случае компания может уже продавать как жилые, так и коммерческие квартиры с помощью договора купли-продажи.
На этапе его заключения сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. В наш век высоких технологий это можно сделать с помощью интернета. Когда все завершится, покупатель уже является полноправным владельцем и может распоряжаться квартирой так, как он посчитает нужным. Сюда же входит и ситуация с продажей. Поэтому сейчас на рынке можно найти не только объявления от риэлторских контор, но и от физических лиц.
Если говорить о процедуре сделки, то тут нет никаких существенных отличий. Обычно для этого обращаются к юристу или нотариусу. И со стороны покупателя важно иметь представление о том, кто фактический владелец. Именно он и должен непосредственно подписывать документы, представляя одну из сторон. Если Вы имеете дело не с застройщиком, а с таким же гражданином, как и Вы, то не забудьте уточнить, был ли он в браке, когда покупал квартиру. В этом случае нужно будет заручиться письменным согласием на продажу от второго супруга. Если его не будет, то потом можно заиметь проблемы с судебным делопроизводством, если окажется, что второй супруг и понятия не имел, что их совместно нажитое жилье продается.
Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.
В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».
Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».
Аргумент против: высокие риски
Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.
Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».
Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.
Риски при покупке квартиры на этапе котлована
Самый высокий риск – замораживание проекта. Если это случается на начальном этапе, то потеря вложенных средств практически неизбежна. Число дольщиков невелико и возможность достроить объект своими силами практически нулевая.
Один из ярких примеров в столице – ЖК «Днепровские башни», которые начали возводиться еще в 1999 году и до сих пор строительство остается замороженным.
Стоит отметить, что согласно статистике Минфина, к концу 2019 года в одном только Киеве насчитывалось 66 недостроенных домов. Всего по Украине их больше 150. При этом львиная доля долгостроев приходится на эконом-класс (порядка 65%). Эксперты утверждают, что в большинстве случаев причиной служат юридические факторы.
Элитная недвижимость гораздо более надежна, долгостроев среди нее всего 5%. Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которых не назовешь «новичками». Они ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
| Для покупателя | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
| Для продавца | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована
Цена снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом.
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%.
Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени. Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным.
Вернемся к рискам — избежать их целиком и полностью не получится, а вот уменьшить — вполне посильная задача.
Как расторгнуть сделку с застройщиком
Без уважительных причин расторжение сделки долевого участия в одностороннем порядке не проводится. К исключениям относятся следующие ситуации:
- Несоблюдение сроков строительства. При задержке более чем на два месяца дольщик вправе расторгнуть договор. На практике ситуации решаются мирно. Добросовестные застройщики заблаговременно, не менее чем за два месяца до истечения сроков, сообщают дольщикам о возможном их продлении и предлагают изменить условия договора. Если покупатель готов подождать, заключается дополнительное соглашение к договору. При повторном срыве сроков право на расторжение также актуально. Несоблюдение оговоренного времени чревато для девелопера неустойками, поэтому большинство стараются соответствовать графику.
- Качество строительства не соответствует заявленному в договоре. При приемке может быть составлен дефектный акт, по которому застройщик должен устранить недочеты в оговоренные сроки. Возможно также соразмерное снижение стоимости квартиры на стадии котлована либо материальное возмещение. Невыполнение исполнителем этих требований служит основанием для расторжения договора. Это касается претензий, предъявленных в рамках гарантийного срока, а также выявленных существенных нарушений качества.
- Нарушение условий поручительства. Через поручительство гарантируется возврат средств либо выплата неустоек. Допустимый срок процедуры должен быть на полгода больше, чем срок сдачи квартиры. Если застройщик меняет условия, он должен уведомить об этом не менее чем за месяц до фактического изменения в документах, и в течение 15 дней с даты прекращения действия договора заключается новый. При несоблюдении порядка и сроков дольщик вправе расторгнуть договор.