Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора управления домом по инициативе собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.
Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации
Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:
-
Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.
-
Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.
- Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.
Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.
- Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.
После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.
Основания и их формулировка
Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.
Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:
- Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
- Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.
Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция
Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.
Итак, алгоритм действий:
- Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
- Подготовка необходимых документов и отчётности
- Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
- Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
- Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
- Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.
Расторжение договора управления многоквартирным домом
В данном вопросе интересна вот какая ситуация.
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Часть 8.
2 той же статьи предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. (часть 8.1 статьи 162 не упоминаю, чтоб не путать ситуацию).
Положения части 2 статьи 198 ЖК РФ обязывают управляющие организации, ТСЖ и прочих субъектов деятельности по управлению многоквартирными домами в случаях заключения, прекращения, расторжения договора управления в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения договора разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Насчет заключения договора управления впервые — ясно. Были без управления, собрались, на собрании избрали «упрпавленца», определили дату начала управления.
Прекращение — тоже более-менее ситуация понятна. Одна из сторон уведомила другую за 2 месяца до истечения срока действия договора о его непродлении. Наступил определенный срок, и договор прекратил свое действие.
А вот расторжение…
Вроде всё ясно: сосбственники на собрании решили перейти в другую УО или создать ТСЖ, или наоборот — ТСЖ поменять на УО и т.д. и т.п. В протоколе указали дату расторжения договора — например, 30 апреля, а с 01 мая — новый договор с новым субъектом управления.
Однако до принятия органами жилищного надзора решения о внесении изменений в реестр лицензий вне зависимости от даты, указанной в протоколе собрания, управление осуществляет предыдущий лицензиат.
А, например, новая управляющая организация начинает исполнять договор управления с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст.
162 ЖК РФ).
Получается, что в протоколе определен один срок, а по факту управление продолжается спустя несколько жней, недель и даже месяцев (такова практика).
Кроме того, в силу пункта 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 начало и окончание срока действия договора управления многоквартирным домом определяется фактом внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.
Непонятно, обязана ли «старая» УО размещать сведения и сообщать в органы жилнахзора о расторжении договора? И в какой срок это необходимо сделать?
Ведь по факту дата, указанная в протоколе, расторгает договор формально, а на практике он продолжает действовать вплоть до исключения дома из реестра одного субъекта и включению в реестр другого.
Помимо всего законодательство обязывает старых «управленцев» передавать новым техдокументацию в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления (ч. 10 ст. 162). На практике возникают случаи, когда документация передана новому субъекту, а управление в силу законодательства обязан осуществлять старый.
Если всё делать, беря за основу даты, указанные в протоколе, то с учетом сроков рассмотрения документов госжилнадзором возможно оставление дома без управления, что является недопустимым.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке
При заключении соглашения с какой-либо из управляющих компаний люди, имеющие жилые помещения на праве собственности, считают, что при оплате ими денежных средств все пункты соглашения будут исполняться беспрекословно. При этом собственники зачастую отказываются помнить о законных правах и интересах управляющей компании.
По итогам подсчета имеющихся на настоящее время сведений, работники таких компаний не получают заработную плату. Она заменяется вознаграждением, которое, в свою очередь, не достигает прожиточного минимума, так как жильцы не вносят в срок деньги по оплате коммунальных услуг и обслуживания. По этой причине управляющая компания сталкивается с трудностями.
УК приходится регулировать сложные отношения с большинством подрядчиков и предприятий или же вообще прекратить сотрудничество с жильцами.
На данный момент увеличивается число рассматриваемых дел в суде по отказу УК от обслуживания жилых помещений. Некоторые разбирательства не рассматриваются судом вообще, а некоторые впоследствии становятся предметом обжалования.
В связи с возрастанием ситуаций отказа управляющей компании от исполнения соглашения и собственники жилых помещений, и компании понимают, как защищать свои права. УК при этом при невыполнении другой стороны действий по договору видят смысл отказаться от сотрудничества.
Устанавливаются причины, по которым такие фирмы могут отказаться от соглашения, двумя нормативными актами Российской Федерации. К таким относится, прежде всего, Жилищный Кодекс. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ является отсылочной нормой, которая гласит, что для изучения оснований по отказу следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ.
ГК РФ раскрывает более подробно необходимую информацию в статье 450. Данная статья утверждает, что разорвать отношения можно лишь по соглашению между сторонами. Однако для этого правила установлены исключения.
К таким можно отнести ситуации, в которых жильцы или УК не исполняют обязательства по договору, из-за чего другая сторона получает убытки. В другом случае управляющая компания может изменить соглашение по своему волеизъявлению при существенном изменении соглашения, которое не совпадает с заключенными условиями.
Хоть эти положения описаны достаточно размыто и не дают конкретики, можно сделать вывод о том, что Гражданский Кодекс гарантирует управляющей компании право на расторжение договора по своему волеизъявлению при существенных условиях.
Помимо этого, вышеуказанная статья 162 ЖК РФ дает ознакомиться с частью 8.2, которая гласит, что отказ от соглашения возможен в том случае, если одна сторона разъяснит это другой и получит ее согласие. Для таких действий нужно провести собрание, на котором собственники выскажут свое одобрение.
Как взыскать ущерб с управляющей компании?
Расторжение в судебном порядке
В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.
При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.
Форма документа несложная:
- наименование суда (полное)
- реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
- наименование документа
- изложение претензий по пунктам
- просьба расторгнуть соглашение
- перечень документации в приложении
- подпись (с расшифровкой) председателя собрания
- место и дата составления
В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция
Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.
Ответ:
Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д.
Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.
Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие – договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь – это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый – уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного “управителя” к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать – это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры – на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Односторонний отказ от договора
Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом. Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них. Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.
Важно! Законодательство не обозначает точное время на расторжение документа. Согласно 162 статье ЖК РФ управляющая организация в течение месяца должна передать документацию дома в новую компанию, которая будет осуществлять управление недвижимостью после аннулирования договора.
В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.
Конституционный суд решил, норма ЖК РФ о праве собственников на одностороннее расторжение договора управления при нарушении УО его условий, соответствует Конституции РФ.
Попытка гражданина Ч.С.Б. признать не соответствующей Конституции РФ норму пункта 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) не увенчалась успехом. Конституционный суд РФ в своем Определении от 24 апреля 2021 г. № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ч.С.Б. на нарушение его конституционных прав частью 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ» отказал в рассмотрении заявления в связи с тем, что она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее — Закон о КС РФ), в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
Также КС РФ указал:
«…Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, …предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторондоговора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права Ч.С.Б. в указанном им в жалобе аспекте».
Суд посчитал, что рассмотрение и оценка фактических обстоятельств дела Ч.С.Б. не может быть предметом рассмотрения КС РФ в силу закона о КС РФ.
Предыстории дела нет. Можно предположить, что заявитель являлся ответчиком по делу об обжаловании общего собрания собственников МКД, его инициатором (читай — лояльным собственником вновь пришедшей на дом управляющей организации (УО) МКД), по инициативе которого прошло общее собрание собственников МКД. На этом собрании, по-видимому, было принято решение отказаться от действующей управляющей организации. Решение общего собрания собственников (ОСС) суды первой и апелляционной инстанции признали незаконным, так как не было доказано, что УО нарушала договор управления.
Тогда Ч.С.Б. обратился в КС РФ с просьбой признать положение ЖК РФ, которое дает возможность отказаться от УО только при невыполнении ею договора, не соответствующим Конституции РФ. По его мнению, оно создает препятствия для отказа от управляющей компании собственниками. Возможно, не был соблюден порядок процессуального судопроизводства, а возможно — что-то иное послужило причиной такого отказа Конституционного суда в рассмотрении дела по существу.
Ранее в судебной правоприменительной практике чаще встречались решения, когда суды признавали незаконными решения ОСС о расторжении договора управления без существенных нарушений со стороны управляющей организации. Но чаще, конечно, суды не применяют эту норму, а считают, что собственники имеют право в любое время расторгнуть договор управления, изменив способ управления МКД или выбрав новую УО, расширительно применяя при этом норму п. 3 ст. 161 ЖК РФ об изменении в любое время способа управления МКД.
Хотя в ЖК РФ отсутствует прямая норма о праве на одностороннее расторжение договора управления в любое время собственниками помещений в МКД без всяких на то оснований и нарушений ДУ со стороны УО. Но суды, они такие суды, и принимают решения именно вот так… то есть, толкуют норму ЖК РФ об изменении способа управления расширительно — как право на односторонний отказ от договора управления со стороны собственников до истечения его срока и в любое время.
Но этого нельзя сказать о правах УО на расторжение договора управления в одностороннем порядке до истечения его срока. Нормы жилищного законодательства такого права УО не содержат. Хотя, как мы выяснили, такое право собственникам законом также не предоставлено — без причины и нарушений со стороны УО при исполнении договора его расторгнуть в любое время. Но некоторые суды и участники судебных процессов уже взяли на вооружение указанное Определение КС РФ.
Постановление АС Северо-Западного округа от 6 августа 2021 г. по делу № А21-7453/2017 (по истребованию технической документации):
«…Между тем системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Прекращение отношений между собственниками помещений МКД и управляющей компанией должно быть произведено по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации: либо путем изменения способа управления, перечень которых приведен в части 2 статьи 161 ЖК РФ, либо путем расторжения договора по основаниям, приведенным в частях 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ.
…Судом первой инстанции оставлено без внимания, что в пункте 3 протокола от 14.03.2017 № 1 содержатся сведения о расторжении договора от 01.02.2017, заключенного по итогам конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на территории Советского городского округа, то есть перед заключением договора собственниками помещений в МКД с Центром был заключен договор с иной управляющей компанией по итогам конкурса. С учетом указанного, собственниками в течение 2021 года было заключено три договора на управление МКД.
Вопрос о принятии компетентным органом — собранием собственников — решения относительно прекращения правоотношений с Центром по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации судами двух инстанций не рассмотрен. Между тем управление многоквартирным домом одновременно двумя управляющими организациями недопустимо в силу части 9 статьи 161 ЖК РФ.
Согласно позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ч.С.Б. на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, что способствует обеспечению реализации принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильности соответствующих правоотношений, а также соблюдению справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом». Дело направлено на новой рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление АС Северо-Западного округа от 15 февраля 2021 г. по делу № А56-18804/2018 (по обжалованию отказа органа ГЖН включить дома в реестр лицензий новой УО):
«…В рассматриваемом случае выводы судебных инстанций не согласуются с системной оценкой приведенных нормативных положений, основанной на балансе интересов всех участников жилищных правоотношений и учитывающей публичный интерес в организации и проведении соответствующих конкурсных затратных процедур с целью предоставления победителю конкурса реальной возможности проявить себя в управлении МКД в течение определенного значимого срока после подведения итогов конкурса. Правильное системное толкование закона призвано не лишать конкурсную процедуру результативности по одной лишь воле собственников помещений, выраженной после конкурсной процедуры, а не до ее проведения. В сложившейся ситуации речь идет о собственниках помещений, не дождавшихся исполнения победителем конкурса своих договорных обязанностей, в условиях, когда победитель конкурса не мог (не успел и не мог успеть) проявить себя как профессиональный либо нерадивый управленец.
- Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу N А11-10021/2008.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу N А12-10555/2008.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-2603/11-136-15.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2011 года по делу N А65-32220/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2011 года по делу N А57-10897/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа, от 21 октября 2009 года по делу N А65-4601/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2011 года по делу N А54-4550/2010-С16.
- Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11.
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.
- Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2010 года N ВАС-15819/10.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 года по делу N А40-16297/09-6-189.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2010 года по делу N А12-15747/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2010 года по делу N А12-14498/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2011 года N Ф09-11413/10-С5.
- Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года N 115-О.
- Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 года N Ф03-7834/2010 по делу N А16-460/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2006 года по делу N А23-781/06Г-8-101.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2004 года N КГ-А40/2936-04.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 года N КГ-А40/11276-03.
- Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 года N Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006.
- Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 года N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 года по делу N А29-12281/2005-2э.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу N А63-2036/2008-С3-16.
Что необходимо делать после?
После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.
О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.
Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.
Подводя итоги, можно отметить, что процесс выхода из УК – это несложная процедура. Однако есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить. По любым возникшим вопросам лучше обратиться к грамотным юристам и получить консультацию.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Документация, необходимая при расторжении договора с УК
При отказе жителей дома от услуг обслуживающей организации рекомендуется подготовить пакет документов, в состав которого входят:
- копии всех письменных жалоб на УК со стороны собственников квартир;
- все обращения в контролирующие органы;
- акты, подтверждающие халатное исполнение фирмой своих обязанностей;
- документация, выявляющая нецелевое направление средств представителями УК (если имеются основания);
- уведомление УК о расторжении с ней договора;
- протокол собрания, подтверждающий намерение жильцов отказаться от услуг компании;
- персональные заявления от собственников квартир о прекращении отношений с УК.