Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть деньги за купленную недвижимость у мошенников ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один распространенный вариант мошенничества — продажа дома, построенного буквально за день из самых дешевых материалов и с нарушением всех строительных норм. Буквально через несколько дней дом начинает разваливаться и требовать сноса.
Продажа участка с подземными коммуникациями
Купленный для индивидуально-жилищного строительства участок может оказаться непригодным для постройки частного дома из-за проведенных под землей инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода — хотя в документах об этом не сказано ни слова, или же мошенники могут сфабриковать поддельные документы о геологической и топографической съемке участка. А цена при этом у него будет в полтора-два раза выше реальной.
А если на этом участке вы все-таки построите дом, власти могут обязать вас снести постройку, оплатить перенос коммуникаций или выписать приличный штраф.
❗️Как обезопасить себя: перед покупкой вы можете заказать геологоразведку участка — это недешево, но последствия могут обернуться гораздо дороже. Также вы можете запросить сведения в градостроительном департаменте о наличии подземных коммуникаций на участке, а также узнать в Росреестре, есть ли на участке обременения по использованию.
Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.
Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:
- продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
- в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
- все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.
Если есть подозрение на подобные ситуации, то решить их самостоятельно практически невозможно. Необходимо уметь разбираться во всех вопросах и распознавать малейшие детали всего дела.
Не самым распространенным, но существующим оказывается преступление, в результате которого под аферу попадают в основном люди преклонного возраста. Одинокие бабушки слишком доверительно относятся к доброжелателям. Нередки случаи якобы ответственного и доброго отношения к пожилому человеку с целью завладения имуществом.
Появляется человек, который готов бескорыстно помогать во всем пожилому человеку. Он втирается в доверие, распоряжается финансами и личным временем своего подопечного. Через некоторое время уже начинается моральное давление по поводу присвоения земельных участков и всех объектов недвижимости. Пожилой человек полагает, что за такую помощь можно отплатить, но не подозревая, что в результате добрый злоумышленник заберет все имущество и финансы.
Какие существуют виды незаконных манипуляций?
Мошенничество с земельными участками – преступление не самое распространенное, так как практически все существующие схемы с ним известны, а методы борьбы выработаны и весьма успешно применяются правоохранительными органами. Небольшое разнообразие мошеннических схем обусловлено в первую очередь с тем, что злоумышленникам, как правило, просто негде развернуться и проявить фантазию = при работе с земельными участками приходится оперировать только с бумагами. Однако это не отменяет того, что возможные сценарии следует знать заранее и быть готовым к ним. Итак, мошенничество с земельными участками бывает следующих видов:
- Продажа участков, непригодных для проживания или строительства. Всегда существует вероятность быть обманутым и отдать деньги за землю, на которой фактически не возможно ни жить, ни строить. Для того, чтобы продать непригодный участок, мошенники чаще всего используют поддельные результаты экспертиз или подставных специалистов;
- Продажа несуществующих участков. Еще один вид мошенничества, которым чаще всего промышляют подставные управляющие компании. Один из самых распространенных видов мошенничества с землей. Его суть очень проста – клиенту продается участок, которого на документах не существует вовсе. То есть жертва просто приобретает пакет документов, не дающих ему право пользоваться землей по той причине, что такого земельного участка просто не существует юридически;
- Использование предварительных договоров. Весьма грубый, и потому мало распространенный вид мошенничества. Его суть проста – клиент заключает предварительный договор, передает деньги и в дальнейшем оформлении получает отказ – мошенник либо скрывается, либо отказывается выдавать бумаги и проводить дальнейшие регистрационные действия;
- Продажа участка нескольким покупателям сразу. Самый сложный вид мошенничества, который создает предельно много трудностей. Заключается он в следующем – земельный участок по разным документам без регистрации или по предварительным договорам продается более чем одному участнику. О том, что у земельного участка более одного собственника, обычно выясняется слишком поздно. Особенно стоит отметить тот факт, что опытный мошенник может провести эту операцию таким образом, что продажа нескольким гражданам с юридической точки зрения будет полностью законной;
- Продажа участка по поддельным документам. Самый простой и бесхитростный вид мошенничества. Он подразумевает в себе то, что злоумышленник так или иначе внесет изменения в документы с целю получения выгоды. При этом изменения могут быть самыми разными – от увеличения площади продаваемого земельного участка до полной подделки абсолютно всех бумаг;
- Незаконная продажа или сдача в аренду. Еще один тип мошенничества, подразумевающий участие целых контор. Его даже сложно назвать классическим мошенничеством – это скорее нарушение правил продажи. Заключается такое мошенничество в следующем – организация, которая предоставляет услуги по продаже или аренде земельных участков, занимается своей деятельностью без соответствующего разрешения. Таким образом, любые осуществленные ею сделки могут быть признаны незаконными и аннулируются судом.
Мошенничество с земельными участками
В СМИ была обнародована информация о том, что Главным управлением МВД России по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять уголовных дел в отношении жителей Сочи, которые подозреваются в совершении мошеннических действий с земельными участками.
Полицейские установили, что двое жителей поселка Горное Лоо в 2007–2009 гг. сфабриковали правоустанавливающие документы на шесть участков общей площадью свыше 3,3 тыс. м2 в Лазаревском районе. Благодаря начальнице архивного отдела администрации Лазаревского района Сочи эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в качестве приложений от 1993 и 1994 гг. Это позволило осуществить государственную регистрацию прав на земельные участки за садовым товариществом. В результате мошеннических действий преступная группа нанесла государству ущерб в размере свыше 20 млн рублей.
Не секрет, что спекулятивный интерес к земельным участкам в Сочинском районе всегда был высоким, а в связи с предстоящим проведением Олимпийских и Паралимпийских зимних игр в городе Сочи в 2014 году он вырос в разы . Федеральный закон от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определил условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, необходимых для строительства олимпийских объектов. Установлены особенности взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности, возникающих при строительстве олимпийских объектов. За последние несколько лет новостройки в Сочи возводились в ускоренном темпе, предоставляя жителям других регионов возможность вкладывать деньги в недвижимость будущей столицы Олимпиады.
Поэтому случаи совершения незаконных сделок с земельными участками в этом районе являются вполне объяснимыми. Тем более что вступивший в силу с 23.04.1998 Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» закрепил право граждан на безусловную приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или на праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1,2 статьи 28). То есть садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Для мошенников различного толка использовать такую схему приватизации земельных участков в составе садовых товариществ с возможностью их последующей продажи, естественно, очень заманчиво, поскольку статья 19 указанного Закона № 66-ФЗ дает члену садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения право распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Отношения, возникающие при реализации прав собственности на землю, регулируются главой 17 Гражданского кодекса РФ. Как указано в пункте 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Определять незаконность сделки с землей необходимо путем анализа гражданского и земельного законодательства. Но надо иметь в виду, что с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая сделка с земельными участками, будь то законная или незаконная, регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статьям 130, 131 ГК РФ земельные участки — недвижимые вещи, а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 ЗК РФ). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен указанным выше Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей окончена, когда должностное лицо — государственный регистратор — внесло запись о незаконной сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Уголовный Кодекс Российской Федерации предусматривает наказание за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения (статья 170 УК РФ).
Права лица на земельный участок могут быть нарушены в результате регистрации незаконной сделки по поводу земельного участка, который может принадлежать лицу, например собственнику, не совершавшему эту сделку, в результате чего такое лицо может утратить право на землю. Права лица на земельный участок могут быть также нарушены в результате того, что в государственный кадастр недвижимости будут включены неверные сведения о принадлежности земельного участка, его состоянии.
Общественная опасность данного преступления заключается в том, что при его совершении нарушается законный порядок оформления сделок с землей, при этом страдают права собственников земли и интересы государства. В описываемом случае собственником является или муниципальное образование, или Российская Федерация, чьи интересы пострадали от мошеннических действий преступников. В данном случае мошенники посягали на собственность государства, а также на общественные отношения, обеспечивающие законный порядок оформления сделок с землей, и интересы государственной власти. Однако пока приговор в отношении указанных лиц не вступит в силу, право собственности на земельные участки остается за садовым товариществом.
Можно ли обжаловать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество? Высший Арбитражный Суд РФ высказал следующую позицию по этому вопросу при рассмотрении конкретного дела: «…законом не предусмотрен такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения» 1 .
Мошенники без особых проблем втягивают слишком доверчивых граждан в финансовые сделки, схемы которых продуманы заранее. Практически невозможно заподозрить человека в обмане, а потом тяжело доказать незаконность действий.
Нередко бывают случаи, что мошенники придумывают оригинальные истории о родственных связях с владельцем земли. Человек покупает участок и думает, что все прошло успешно, но через некоторое время появляется на пороге личность, которая доказывает, что земля принадлежит ему по наследству.
Без особых разбирательств происходит афера и покупатель остается без денег и недвижимости. В подобном случае необходимо читать внимательно все документы и проконсультироваться с юристом. Еще было бы желательно обратиться за помощью к юристам со своей стороны, а не с теми, кого посоветовал риэлтор.
Махинации с земельными участками не являются самыми распространенными преступлениями, ведь все возможные схемы действий злоумышленников уже давно известны представителям правоохранительных органов. Методы борьбы с подобными преступлениями отработаны, поэтому успешно применяются в повседневной жизни.
В том случае, когда владелец участка теряет все документы на недвижимость, он может не сомневаться в том, что этим воспользуются злоумышленники.
Граждане чаще всего восстанавливают эти документы в спешке, не обращая внимание на окружающих помощников.
Мошеннические схемы не очень разнообразные, ведь злоумышленникам почти негде развернуться и пофантазировать. Они в основном могут создать серьезные проблемы только с документацией. Существует несколько видов мошенничества с земельными участками.
Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.
Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:
- продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
- в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
- все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.
Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.
Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.
Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку.
Из-за недобросовестных иногородних конкурентов в Курганской области реализуется на торгах лишь пятая часть земельных участков — остальные остаются невостребованными.
Многодетная семья из села Кривского Далматовского района решила взять в аренду участок для ведения личного подсобного хозяйства. По закону селяне могли получить его без торгов при отсутствии других претендентов. Администрация района, как положено, опубликовала на общероссийской торговой площадке и местных информационных ресурсах извещение о намерении заявителя участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка. На удивление, у многодетной семьи появилось сразу два конкурента — один из города Красноармейска Московской области, а второй аж из самой столицы.
Излюбленный аферистами метод отъема средств – предварительный договор. Суть схемы заключается в том, что вам предлагают такой “домик в деревне”, от которого невозможно отказаться, но с условием, что окончательная сделка откладывается не некоторое время, так как один из нужных документов находится на оформлении. Причины могут быть разными.
Чтобы не упустить понравившийся вариант, покупатель соглашается подписать предварительный договор и внести аванс. Такой договор не регистрируется, как договор купли-продажи, и не имеет юридической силы. Он лишь подтверждает добрую волю продавца и покупателя, их согласие с условиями сделки. Стоит ли объяснять, что аферист исчезает, как только получает внушительный аванс, причем сразу от одного-двух десятков наивных покупателей.
Куда еще обратиться чтобы вернуть квартиру и ее не успели продать пока будет длиться следствие или судебное разбирательство?
Важно знать! В рамках уголовного дела, на основании вынесенного постановления, следственный орган, до вынесения приговора, имеет право наложить запрет на проведение регистрационных действий с недвижимостью. Это означает, что мошенники не смогут далее распорядиться отобранной ими обманным путем у собственника квартиры.
При рассмотрении гражданского иска, в рамках этого же искового заявления, истец (собственник квартиры) может подать заявление о наложении обеспечительных мер на объект недвижимости. Рассматривается такое заявление в кратчайшие сроки, и если судом будет усмотрена возможность утери оспариваемого имущества до момента вынесения решения суда, регистрационные действия будут под запретом.
Задаваясь вопросом, что делать если мошенники отобрали квартиру ? Куда обращаться чтобы вернуть квартиру ? Собственник должен быть готов на весь объем действий для защиты своих нарушенных прав.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Варианты поиска соседа
Здесь достаточно большое количество вариантов. И как самый простой – это обратиться к председателю садоводческого товарищества. Обычно у него есть все сведения о земельных участках и их владельцах, которые он заносит в специальную книгу учета.
Но тут есть один специфичный нюанс. Не всегда при продаже земли, при дарении и других юридических манипуляциях сведения о новых хозяевах заносятся в эту книгу. То есть информация в ней может быть устаревшей и недостоверной. Поэтому рекомендуется идти другими путями.
Самый надежный способ – найти кадастровый номер участка. Но кроме этого у территории есть адрес, паспорт и план межевания. И во всех этих документах четко обозначено, кто является владельцем. Эти все документы собираются по отдельности, но они составляют пакет, который ложится в основу получения свидетельства о праве на собственность. То есть без них свидетельство не выдадут.
Получается, что владелец земельного участка засвечивается во многих инстанциях, где хранятся сведения о нем. Обратившись в каждую из них, можно получить данные о его основном месте проживания, паспортных данных и прочем.
Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество.
К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры.
В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.
Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, — констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.
Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации . Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор.
Схожий скандал произошел в Калининградской области . Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа.
Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.
Статью разместила компания « »
#Юридический справочник #Инвестиции в недвижимость
Покупка жилья, земельного участка или аренда недвижимости сопряжены с риском стать жертвой мошенников. Значит, нужно не только знать законы РФ, но и соблюдать некоторые правила при совершении таких сделок.
Согласно практике последних лет, мошенничество в сфере недвижимости практикуется в различных направлениях: купля/продажа, аренда, ипотечное кредитование, долевое строительство, риэлторские услуги и прочее. Даже участие профессионального специалиста в лице агентства недвижимости не дает 100%-ной гарантии, что сделка будет иметь благополучный исход без обмана и крупных денежных потерь. Поэтому правоведы нашей компании рекомендуют пользоваться услугами только проверенных риэлторов, а в качестве страховки обсуждать детали будущей сделки и документов с независимыми юристами. Это даст защиту от подписания фиктивных бумаг и финансовых потерь, что является главной целью преступников.