Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ.ЧТО С НИМ ДЕЛАТЬ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земля, как и любое другое имущество, передается наследникам на основании завещания или по закону. При этом имеется ряд особенностей, о которых нужно знать. До вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимость (1997 год), земельные участки предоставлялись гражданам на нескольких основаниях.
Земельный пай: как оформить и как использовать
О том, что такое «земельный пай» и как им пользоваться рассказал эксперт Кадастровой палаты по Тульской области Андрей Деревянко.
Земельный пай — это земельный участок, который выделяется на праве собственности конкретным гражданам из земель, находящихся в долевой собственности пайщиков. Главное предназначение данной земли является ведение сельского хозяйства. В частную собственность пай переходит после соответствующего оформления документов.
«Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка», — пояснил эксперт Кадастровой палаты по Тульской области.
Для проведения данной процедуры необходимо руководствоваться следующими действиями:
— известить остальных участников такой собственности, подав объявление в СМИ. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные координаты местонахождения участка;
– проведение общего собрания с собственниками других земельных долей;
– заключение договора с кадастровым инженером и проведение межевания земли. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка;
– оформление межевого плана и обращение в орган регистрации для присвоения уникального кадастрового номера земельного участка и регистрацией права собственности на новый участок.
«В случае покупки пая, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности, — подчеркнул эксперт Кадастровой палаты по Тульской области. — При желании новый владелец земельного участка может выделить его из общего, посредством проведения процедуры межевания».
Необходимо отметить, что все паи входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться согласно правилам пользования подобных участков. В обратном случае грозит лишение прав на участок с изъятием и наложением штрафа.
Особенности наследования земли
Учитывая основания владения, можно выделить следующие варианты развития событий для наследника.
-
Наследование земельного участка в собственности происходит так же, как и других вещей. Право на него переходит к наследникам даже в том случае, если наследодатель не регистрировал его в государственном реестре. После принятия наследства они могут перерегистрировать землю на свое имя, представив в орган Росреестра нотариальное свидетельство о праве.
-
Если участок не был зарегистрирован в реестре недвижимости, то правопреемник умершего должен представить в орган Росреестра другие подтверждающие документы наследодателя на землю: выписку из решения сельского совета, исполкома, договор о предоставлении надела в пользование.
-
Если документы наследодателя на земельный участок не удалось найти, придется обращаться в суд. Отсюда рождается один из самых распространенных видов исковых заявлений по делам, связанным с наследованием — иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.
Что такое земельный пай
При распаде колхозов и совхозов, с землей происходили своеобразные изменения. Она из общей коллективной собственности постепенно переходила в отдельные руки и становилась индивидуальной собственностью.
При этом бывшие работники коллективных хозяйств получали свидетельство на право владения земельным паем. Но конкретного размера надела и его очертаний граждане не знали. Величина измерялась в баллогектарах, что для многих было тоже не совсем понятно.
Новый собственник участка земли знал, что она у него где-то есть, но где именно на общей площади она находится, где находятся ее границы, ответить было сложно. Со временем вместо коллективных хозяйств советского образца появлялись новые коллективные объединения, акционерные общества, а земли отдельных пайщиков, общим решением объединения, вносились в уставной капитал всего общества.
Законодательные нормы
Когда возникает потребность в оформлении пая и распоряжении им, необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правовые вопросы в земельном праве:
- Процесс перевода пая в земли сельхозназначения, а также сделки купли-продажи, дарения, оформления наследства определяется согласно положений закона №101-ФЗ, утвержденного в 2002 году. ЗК РФ регулирует статусы сельхознаделов. Проведение постановки на кадастровый учет и связанные с техническим оформлением земель проводится согласно закона №218-ФЗ, с 1 января 2017. Требования и нормы регистрационного оформления недвижимой собственности приведены в законе № 122-ФЗ (утрачивает силу с 01.01.2020 года).
Правовая база, регламентирующая земельные паи сельхозназначения и содержащая законы, выглядит следующим образом:
| действие | чем регламентируется |
|---|---|
| процесс обеспечения наделами | Федеральным законом ФЗ №101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» |
| обращение в госкадастр | Федеральным законом ФЗ №221 от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» |
| регистрационный учет правоустанавливающей документации | Федеральным законом ФЗ № 122 «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» |
Земельные паи: продажа, покупка, оформление. Балло-гектары и гектары натуральные
Очередные аграрная и земельная реформа (1990-1992 г.г.) реорганизовали сельскохозяйственные предприятия в Акционерные общества закрытого типа (АОЗТ), а землю совхозов и колхозов – приватизировали.
Приватизация прошла путём передачи её в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях. Бывшие колхозники получали индивидуальные земельные паи (доли).
Земельный пай (доля) — это количество земельной площади на одного члена сельхозпредприятия, рассчитанное в балло-гектарах, если за основу бралось качество сельхозугодий, в гектарах в натуральном выражении и стоимостном выражении.
Если наследник не является членом кредитного кооператива (пайщиком), не хочет или не может им стать, то ему выплачивается сумма пая от умершего члена кредитного кооператива (наследодателя).
В случае если пай в Наследство перешел к нескольким наследникам. то имеющий право быть принятым в члены кредитного кооператива наследник определяется соглашением между всеми наследниками или решением суда.
Оформление и выделение пая в собственность
Первоначально пай является всего лишь долей в общем праве. Долевая форма собственности предполагает определенные особенности распоряжения имуществом. Получить единоличное право на распоряжении паем можно, оформив его в свою собственность.
Как оформить земельный пай в собственность?
Во-первых, уже выделенный оформленный в участок пай можно купить. Для того чтобы стать его собственником нужно пройти регистрационные процедуры в Росреестре.
Кроме того, пай может быть получен при наследовании. Если же вы являетесь владельцем невыделенного пая, тогда следует сначала его выделить.
Теперь подробно рассмотрим, как оформить земельный пай в собственность с выделением.
Для того, чтобы выделить земельный пай необходимо совершить следующие действия. Для начала нужно разместить сообщение о таком намерении в местных газетах.
Затем надо подождать месяц и собрать всех остальных пайщиков для решения этого вопроса. На собирании каждый участник высказывает свое мнение и при согласии подписать соответствующий протокол. В нем отражается принятое решение и параметры выделяемого участка.
Далее следует процедура его межевания. Она, конечно, является недешевой и длительной, но без нее обойтись не получится.
По ее итогам формируется земельное дело, которое должно пройти согласование с местными органами, соседними пайщиками и специальными службами. После всех согласований можно заполучить, наконец, кадастровый план. С указанным документом можно пройти государственный учет в Ростреетре и получить заветное свидетельство.
Порядок переоформления земельного пая
Указанный процесс необходимо правильно оформлять. Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов сделок. Переоформление земельного пая в собственность может произойти по двусторонним возмездным или безвозмездным сделкам. В данном случае речь идет о составлении соглашений о покупке земельного пая или о его дарении. Соответственно, в результате таких договоров право собственности на участок переходит к покупателю или одаряемому гражданину.
Возможен еще вариант с односторонней сделкой. Это совершается на основании завещательного свидетельства. Получить право собственности на земельный пай можно в результате процедуры вступления в свою долю в наследуемом активе.
Следовательно, основанием для изменения владельца и получением права собственности, в любом случае, станет сделка. Когда она оформлена и готовы все документы, следует передать их в многофункциональный центр, расположенный по месту нахождения объекта. Там проведут государственную процедуру регистрации участка и выдадут на руки документ об этом уже новому владельцу.
Стоимость земельного пая
По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.
Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям .
Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:
- размер пая;
- стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
- расположение надела;
- наличие инфраструктуры;
- состояние земли на участке;
- наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.
Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:
- выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
- кадастровый план и паспорт на объект;
- сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.
По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.
Оформление пая через сделку купли-продажи
Будучи полноправным собственником приватизированного надела, гражданин может свободно им распоряжаться. Один из вариантов – продажа участка, хотя у этой сделки есть свои особенности.
Согласно ст. 12 , собственник может распоряжаться своей землей только после выделения участка в счет земельной доли. В противном случае он вправе продать участок лишь другому пайщику, сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, который использует наделы в пределах общей собственности пайщиков. При этом не обязательно уведомлять других дольщиков о продаже, чтобы соблюсти их право преимущественной покупки.
Для продажи пая собственник и покупатель заключают сделку купли-продажи в виде письменного договора и при желании заверяют ее у нотариуса.
Потребуются следующие документы для продажи земельного пая сельхозназначения:
- договор купли-продажи;
- оригиналы удостоверительных документов;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на пай, в том числе выданные до 1998 года;
- кадастровый план участка;
- нотариально заверенное согласие супруга продавца, если земля куплена в браке, и согласие покупателя, если пай приобретается в браке.
В случае продажи выделенного участка преимущественное право на его покупку, согласно ст. 8 ФЗ № 101, имеет муниципальное образование. Продавец земли обязан в первую очередь известить о своих намерениях исполнительный орган власти субъекта РФ.
Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.
Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.
Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.
Под земельным паем понимается категория недвижимости, предоставляемая конкретному субъекту из общего землевладения. При этом он не является земельным участком, а только обеспечивает правомочие по его получению в обозначенном размере. Паи считают составляющими территорий, предназначенных для общего использования, которые в натуре не выделены.
После получения землевладельцем выделенного пая в пределах конкретной территории, он может получить его в собственность.
В результате лицо становится собственником земельного участка, границы и координаты которого установлены.
Получить пай земли можно различными способами, для каждого из которых свойственен особый порядок, а также требуется определенный пакет документов:
- выдел из общего землевладения;
- покупка по договору купли-продажи;
- оформление по наследству (на основании завещания либо по закону).
На данный момент большинство лиц, обладающих паями, есть свидетельство, подтверждающее право на эксплуатацию имущества. Положительной стороной земельных паев считается право лица на получение дохода, выраженного в сельскохозяйственной продукции.
Владельцы пая имеют весьма доходную недвижимость, и наделяются правом на:
- продажу такого имущества по определенной цене;
- мену на иной объект недвижимости;
- залог земельного пая либо внесение его в уставной капитал при вступлении в кооператив;
- передачу в эксплуатацию по договору аренды, а также предоставление по договору о доверительном управлении любым субъектам.
Если владелец рассчитывает продавать свой пай, стоит помнить о праве преимущественной покупки других дольщиков сельхозугодия. В роли покупателя вправе выступить как физические лица – пайщики, так и юридические представители – колхозы/совхозы, кфх, муниципалитеты.
Ключевые моменты сделки:
- перед продажей пая проводится выдел участка в натуре;
- договор заключается в простой письменной форме в соответствие с требованиями земельного свода законов и ГК РФ;
- регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности, а не конкретно сделка;
- пай можно приобрести только для производства и получения сельхоз продукции;
Договор купли\продажи пая должен содержать следующие моменты:
- реквизиты, личные/уставные данные сторон;
- описание земельного участка: точные координаты на местности, юридический адрес;
- данные паевого свидетельства продавца;
- точная оценка пая и цена продажи;
- дееспособность и добрая воля сторон при заключении соглашения;
- отсутствие взаимных претензий по сделке.
Допускается единовременный расчет или в рассрочку, однако во втором случае ежемесячный платеж будет выше, чем при аренде надела.