За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.

Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав

В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.

А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.

Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.

Основания изъятия земель

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

1. При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
2. Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
3. Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
4. Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
5. Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
6. Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

• строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
• проведения работ в рамках недропользования;
• исполнение РФ международных обязательств;
• в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
• иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

Согласно ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение входит обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (п. 1).

При определении выкупной цены в нее включаются (п. 2):

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;
• все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Садоводческое товарищество понимается как некоммерческая организация, в которой участвуют граждане, объединившиеся на добровольных началах. За счет функционирования СНТ не получает какой – либо прибыли. В товариществах действуют уставы, которые они разрабатывают самостоятельно. Налогообложение предусматривается исходя из учета общей площади товарищества.

СНТ не имеет правомочий относительно конфискации наделов. В законодательстве предусматриваются основания для изъятия, которые могут связываться только с правонарушением совершенным владельцев участка:

• когда лицо использует участок вопреки его назначению;
• отчуждение территории производится органами муниципалитета в интересах общества.

Для строительства дороги

Когда производится изъятие участка у собственника с целью строительства на нем дороги, то последнему выплачивается возмещение. В его сумму включается стоимость, действующая на рынке, право собственности, которое прекращается. Либо это может быть рыночная стоимость иных правомочий, которые прекращаются. Также возмещают убытки, которые причинены таким изъятием и упущенная выгода.

Когда совместно с участком изымаются расположенные на нем строения, то они также подлежат оценке и выплачивается их рыночная стоимость. Если собственник участка выразил согласие, то взамен возмещения ему могут выдать иной разнозначный объект недвижимости вместо того, что изъят с целью строительства.

Законодатель указывает на то, что допускается изъятие надела в принудительном порядке, когда заранее проведено равноценное возмещение. Срок, в течение которого орган государства, произведет возмещение, определяется в соответствии с заключенным соглашением. Если производится принудительное изъятие – условия определяются судом.

До сих пор в зависимости от масштабов задуманного проекта решение об изъятии земли принимали либо федеральные, либо региональные органы исполнительной власти, либо местное самоуправление. С апреля процесс может быть запущен по ходатайству коммерческой организации, направленному в соответствующий госорган. Полный перечень потенциальных инициаторов правительство страны установит позднее. Но в ЗК РФ такое право уже закреплено для субъектов естественных монополий, а также для недропользователей.

Решение об изъятии может быть принято исключительно на основе их ходатайства, если строить генерирующие мощности или коммуникации предполагается на средства бизнеса. В дальнейшем собственникам или правообладателям изымаемой недвижимости придется взаимодействовать именно с этой организацией, а не с органом власти.

Мнения юристов о данной новации диаметрально противоположны. «Сам факт возможности изъятия земельного участка не в государственную, а в частную собственность организаций, пусть даже и естественных монополий, представляется противоречащим природе процедуры изъятия земель для госнужд. В сочетании с общим властно-повелительным характером нового порядка можно констатировать, что данное нововведение существенно расширяет возможности изъятия земель у землепользователей», – считает начальник юридического отдела НП «Объединение строителей СПб» Ирина Худзинская.

Партнер компании Dentons Карина Чичканова, напротив, не видит никакой угрозы для собственников. «В статье 56.4 ЗК РФ детальным образом регулируются основания и порядок удовлетворения ходатайства субъекта естественных монополий, в связи с чем представляется, что изъятие земельного участка по этому основанию не влечет каких-либо дополнительных рисков в сравнении с изъятием в общем порядке», – утверждает эксперт.

Государство обещает в полной мере компенсировать потери как собственникам, так и владеющим землей на правах аренды, постоянного пользования или пожизненного владения. «Даже те правообладатели, о которых уполномоченному органу не было известно в момент принятия решения об изъятии, могут претендовать на возмещение убытков, если могут доказать свои права на землю», – поясняет Алексей Калинкин.

Итак, возмещается рыночная стоимость самой недвижимости, убытки, например из-за разрыва договора аренды с третьим лицом, а также упущенные владельцем выгоды. Рыночную цену участка определяет компания-оценщик. Нанимают ее либо органы власти, либо организации, подавшие ходатайство об изъятии пятна. «К сожалению, возможности повлиять на выбор оценщика закон собственнику не предоставляет. Согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление данных действий не требуется. Остается надеяться только на порядочность таких организаций», – сокрушается Ирина Худзинская. Или, добавим от себя, обращаться в суд и пытаться оспорить результаты оценки.

В главе ЗК РФ введен специальный расчет для определения рыночной стоимости иных, помимо собственности, прав на землю. Например, в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным гражданину, ему выплачивается рыночная стоимость утраченной недвижимости (для юридических лиц порядок иной). Если земля арендованная, то компенсация должна покрыть стоимость аренды до истечения срока, указанного в договоре. Или – предложат альтернативное пятно.

В новом порядке оценки заложен определенный риск, которого не было в прежнем законодательстве. Дело в том, что рыночная стоимость участка определяется на день, предшествующий принятию решения об изъятии, и считается действительной вплоть до дня подписания соглашения сторонами. Решение об изъятии действует три года. Теоретически можно представить себе ситуацию, в которой соглашение заключается по ценам трехлетней давности, и отнюдь не всегда в пользу собственника.

Гарантии возмещения убытков

Принудительное изъятие земельного участка предусматривает возмещение убытков. Они возмещаются в предусмотренном Земельным и Гражданским законодательством,порядке. Они восполняются из бюджета того ведомства или структуры власти, которая инициировала проведение работ, причиной которых стало расселение граждан. Однако все действия координируются на уровне высших законодательных структур, что допускает принятие ими решения об использовании бюджетных средств по усмотрению. То есть фонды, из которых осуществляется компенсация, могут меняться, но для заинтересованных лиц, попавших под действие программы, санкционирование действий происходит при согласовании с местной администрацией, которая выступает гарантом имущественных интересов населения.

Несмотря на изменившийся подход судей и ФНС к решению вопроса о налогообложении сумм компенсаций за изъятое имущество, Минфин по-прежнему настаивает на своем – операция по изъятию земельного участка для целей налогообложения признается его реализацией (из-за перехода права собственности на него), а сумма выкупа – налогооблагаемым доходом в силу ст. 41 и 251 НК РФ. Данный вывод содержится в письмах от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, а также в обозначенном ранее в статье сентябрьском Письме № 03-03-06/1/64481.

А специалисты ФНС и в нынешнем, 2018 году (см. Письмо от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@), и в прошлом (см. Письмо от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@), по сути, упрекают чиновников Минфина в непоследовательности. Ведь вопреки своим же рекомендациям ориентироваться на устойчивую судебную практику при разрешении неоднозначных вопросов налогообложения (см. Письмо от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571) финансисты по непонятным причинам игнорируют эту практику в отношении сумм компенсаций за изъятое имущество.

Остается лишь надеяться, что когда-нибудь Минфин признает очевидное – денежные суммы, получаемые собственником при изъятии у него имущества для государственных и муниципальных нужд, не являются доходом в смысле ст. 41 НК РФ.

Порядок изъятия участка в 2019 году

Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:

• Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
• Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
• Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
• Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
• Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.

Как посчитать убытки?

Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:

• рыночную стоимость объекта недвижимости;
• убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
• упущенную выгоду.

Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:

• 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
• чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.

Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?

Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:

• данные о сторонах соглашения;
• кадастровые номера реквизируемых участков;
• цель изъятия;
• основания отчуждения;
• срок выполнения условий соглашения;
• размер и порядок выплаты компенсации.

Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком

Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.

Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:

1. наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
2. кадастровый либо условный номера земельного участка;
3. цель изъятия участка;
4. реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
5. перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
6. срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
7. размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
8. перечень размещенных на участке строений и сооружений;
9. перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.

В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.

Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:

• информацию о заявителе;
• данные об участке;
• цель изъятия.

Ненадлежащее использование

Основания изъятия участка в связи с ненадлежащим использованием закреплены в статьях 284, 285 Гражданского кодекса РФ. Данные положения предусматривают изъятие земельного объекта вследствие использования его с нарушением норм действующего законодательства, в том числе в связи с использованием не по назначению.

Пункт 1 статьи 12.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года указывает на то, что земли, не используемые и не переданные в аренду в течение трехлетнего периода времени, признаются невостребованными.

Однако, если право на землю зарегистрировано в соответствии с федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имущество не может быть признано невостребованным.

Изъятие производится в следующих случаях:

• Переданные для целей строительства либо для сельскохозяйственных нужд земли не используется в течение трех и более лет;
• Владелец участка эксплуатирует его в нарушение разрешенного вида использования (например, производит добычу полезных ископаемых на участке, предназначенном для строительства);
• В процессе эксплуатации участка значительно ухудшается экологическое состояние земли (например, при утилизации бытовых отходов на земельном участке сельхозназначения).

Внимание! В случае согласия владельца изъятый объект реализуется посредством проведения публичных торгов, в противном случае участок реализуется на основании решения суда.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

• изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
• принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
• изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Похожие записи:

• Петербург — это не мое: куда и почему переезжают жители Северной столицы
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция
• Пенсия по инвалидности: III группа, II группа, I группа — индексация в 2023 году