Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру иностранцу? Правовая база и тонкости процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Какими законами регламентируется?
Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:
- Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;
- Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
- Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;
- Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;
- Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;
- Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч.
- Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.
Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных.
Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем.
Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
- сроки, с указанием начала и окончания найма;
- порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
- конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
- сумма залога.
Как зарегистрировать иностранца в арендной квартире?
- Что нужно знать о регистрации иностранцев в России?
- Чем отличается регистрация иностранного гражданина по месту жительства от миграционного учета по месту пребывания?
- Как иностранцу оформить временную регистрацию по месту пребывания?
- Что может стать местом пребывания иностранца в России?
- Как арендатору-иностранцу зарегистрироваться по месту жительства?
- Что грозит за уклонение от регистрации иностранного гражданина?
- Как снять иностранного гражданина с учета?
Сдаете или планируете сдавать квартиру иностранцу? Иностранным гражданам в России необходимо получать регистрацию по месту пребывания, а если они приехали надолго — по месту жительства. Причем с июля 2018 года эта обязанность ложится на плечи принимающей стороны, например арендодателя. Как действовать, если иностранный гражданин снимает у вас жилплощадь, расскажем в этой инструкции.
Из этой инструкции вы узнаете:
- Чем отличается регистрация иностранного гражданина по месту жительства от миграционного учета по месту пребывания.
- Кто обязан зарегистрировать иностранца.
- Какие документы необходимы для оформления регистрации иностранца.
- Как оформить регистрацию квартиросъемщику с паспортом другого государства — порядок действий.
- Какие последствия влечет невыполнение правил регистрации иностранцев.
Как подготовить квартиру к проживанию иностранного гостя?
- Большинство иностранцев любит светлые и просторные помещения. Позаботьтесь о том, чтобы интерьер не загромождали лишние предметы.
- Желателен евроремонт и использование натуральных материалов отделки.
- Настройте спутниковое телевидение для приема каналов родной страны вашего гостя.
- Стоит ли говорить, что в квартире должен работать Wi-Fi.
- Охраняемый подъезд – большой плюс.
- Если к квартире идет балкон или лоджия, обязательно упомяните об этом преимуществе.
- Особенное внимание стоит уделить кухне. На Западе это помещение считается центром квартиры, а потому на ней все должно быть идеально.
- В идеале, вами должен быть предоставлен гостиничный уровень сервиса, тогда и ценник можно сделать высоким. Например, каждую неделю можно менять постельное белье и производить уборку. Желательно это обговорить заранее и делать это тогда, когда гостя нет дома.
- Иностранные гости часто обращают внимание на качество спального места – удобство матраса, просторность кровати.
- Американцы и многие европейцы привыкли к четкому разделению зоны просмотра ТВ от места для сна.
Как избежать встречи с мошенниками?
100% гарантию вам дадут только в проверенном агентстве недвижимости, но обезопасить себя можно. Обычно мошенники:
- указывают стоимость аренды ниже рыночной — если вы посмотрели несколько квартир по 30 000 и тут появляется аналогичная за 15 000 — это наверняка мошенники;
- требуют внести депозит на карту, чтобы забронировать квартиру за вами до ее показа — черные риэлторы любят пугать клиентов тем, что на объект претендуют толпы людей;
- в объявлении нет фотографий либо объявления с профессиональными фотографиями, а квартира стоит копейки — любое фото можно проверить через поиск Google — не поленитесь это сделать, настоящие владельцы квартир или риэлторы чаще делают фотографии на телефон.
В договоре должна быть указана:
- ФИО владельца и его паспортные данные;
- ФИО и паспортные данные арендатора;
- номер свидетельства собственности на квартиру;
- адрес квартиры и ее площадь;
- сумма арендной платы;
- период аренды жилья;
- сумма залога и условия его возвращения — как правило, он равен ежемесячной сумме арендной платы и возвращается в конце срока аренды;
- день внесения оплаты за квартиру или период до какого числа каждого месяца;
- сроки внесения коммунальных платежей;
- условия возврата/невозврата депозита при расторжении договора;
- нюансы при выселении из квартиры — собственник должен предупредить арендатора за 2 недели или месяц, чтобы тот не оказался на улице;
- показания счетчиков;
- количество человек, которые будут проживать в квартире — их паспортные данные и ФИО;
- опись мебели и вещей — перед заселением нужно проверить исправность бытовой техники, состояние мебели, дверей и сантехники, чтобы хозяин при выселении не обвинил арендатора и не вычел деньги за якобы испорченные вещи из депозита;
- способ оплаты — на карту или при личной встрече с хозяином квартиры;
- подписи сторон.
После того как деньги были переданы владельцу жилья, а агенту или частному риэлтору — его комиссия, нужно зафиксировать это в договоре. Ежемесячные платежи хозяин также должен фиксировать в своем экземпляре договора аренды.
Документы от квартиросъемщика
Какие документы должен предоставить иностранный гражданин? У иностранца следует спросить о наличии:
Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов с лицом иностранца, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.
Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.
Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина? Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда:
Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.
Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует.
Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант.
Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС.
Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие.
Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость.
Ответственность наймодателя
Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам? Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход.
Если поймают на тайной незаконной сдаче жилья внаем, то в соответствии со ст.122 НК РФ штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.
Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли.
Когда вопрос касается серьезных сумм, неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по ст. 198 УК РФ от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет.
А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами:
Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб.
Размер платы за съем жилья составляет неплохую сумму, особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет.
Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Ответственность и штрафы
В сдаче жилья под аренду для заграничных гостей есть немало моментов, совершив ошибку в которых, необходимо будет заплатить. Если иностранец нарушает правила пребывания в РФ, в том числе, проживает в съемном жилье без регистрации, то в этом случае грозят штрафные санкции на основании Кодекса об административных нарушениях (КоАП ст. 18.9).
Как только арендодатель проверит все документы приезжего и убедиться в их оригинальности, он должен будет уведомить ГУВМ МВД о том, что в Россию прибыл мигрант, чтобы поставить его на учет. Для этого нужно в устной или письменной форме обратиться в территориальный или функциональный центр. Следовательно, уведомление миграционной службы – это дело арендодателя, а не квартиросъемщика. Не исполнив свои обязанности, наймодатель нарвется на штрафы:
Поэтому прежде, чем укрывать мигрантов, скрывать их в собственном жилье, лучше несколько раз подумать и вспомнить о последствиях.
Более обширную информацию об ответственности за незаконную сдачу жилья в аренду вы найдете в этой статье.
Сдавать квартиру иностранцам – не всегда крупный и легкий заработок, который принесет много радости без убытков. Каждый человек может попасться в руки мошенников или нелегально проживающих людей на территории Российской Федерации (о видах мошенничества при аренде жилья читайте тут).
Поэтому необходимо позаботиться о своей же безопасности и тщательно проверить документы будущего квартиранта и составить договор найма, в котором будут прописаны все необходимые условия.
Удалённый контроль за состоянием квартиры
Возможность сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже в другой стране, сегодня привлекает многих. Но собственники опасаются, что с их недвижимостью может что-то случиться. Испорченный ремонт, сломанная мебель, украденная бытовая техника – проблемы бывают разными. И это уже не говоря о неприятностях с соседями.
Опытные риелторы рекомендуют разные способы контроля за происходящим:
- заключение договора доверительного управления, в котором бы детально расписывались обязанности агента по контролю квартиросъёмщиков;
- проведение собеседования с жильцами по Skype;
- получение страховой суммы в качестве гарантии того, что с квартирой всё будет в порядке. Нужно учесть, что если эти средства останутся у владельца, то налоговая будет считать их доходом. Следовательно, с полученной прибыли понадобится заплатить налог;
- установление камер наблюдения в подъезде, что позволит контролировать посещаемость;
- видеосъёмка квартиры, которая может по договорённости производиться раз в месяц;
- составление отчёта об уплате коммунальных платежей с приложением подтверждающих документов;
- оформление акта сдачи-приёмки недвижимости;
- сдача квартиры только по определённому договору найма жилья, в котором бы тщательно расписывалась ответственность арендаторов;
- создание фотоотчёта;
- поддерживание связи с соседями, друзьями и другими лицами;
- мониторинг объявлений о сдаче квартиры (подход агента к договорённости можно отследить и по тому, сколько информации он предоставляет, насколько активно ищет жильцов и т. д.).
Ограничения по продолжительности
В любой стране на законодательном уровне существует множество нюансов, которые важно узнать перед тем, как будет совершена покупка жилья с целью сдачи в аренду. В Испании законодательство в каждом регионе страны может значительно отличаться. В популярной у туристов со всего мира Барселоне несколько лет назад полностью приостановили выдачу лицензий на сдачу туристических апартаментов в аренду.
А во Франции в туристическую аренду можно сдавать квартиру только 120 дней в году, но не больше. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на еще более ограниченный срок: теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, а в Амстердаме — на 60 дней.
В Праге подобный закон пока только находится на рассмотрении, но в чешской столице срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году. В правительстве Латвии также начато продвижение поправок к закону о туризме, который затрагивает размещение жилья для сдачи в аренду на сайтах Airbnb, Booking, в связи с чем такие объекты официально признают наравне с гостиницами «местами ночлега туристов», а к таким местам предъявляется перечень определенных требований. А в Австрии сегодня — в частности в Вене в домах довоенного времени — стоимость аренды уже регламентируется законодательно.
Чем отличается регистрация иностранного гражданина по месту жительства от миграционного учета по месту пребывания?
Временная регистрация по месту жительства оформляется только для иностранцев, имеющих разрешение на временное проживание (РВП) или вид на жительство (ВНЖ). С момента получения одного из этих документов у зарубежного гостя есть семь дней на то, чтобы подать в госорганы обращение о регистрации по месту жительства (ст. 16 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»). Срок действия регистрации совпадает со сроком действия оснований для нахождения в России: три года при наличии разрешения на временное проживание и пять лет — для тех, кто имеет вид на жительство.
В остальных случаях иностранные граждане, в том числе имеющие право на безвизовый въезд в страну, встают на миграционный учет по месту пребывания. Разрешенный срок нахождения на территории страны зависит от гражданства иностранного гостя и цели визита. Например, прибывшие в Россию граждане стран Евразийского экономического союза должны вставать на миграционный учет только после 30 суток с даты въезда (а если они приехали менее чем на 30 дней, регистрироваться не нужно).
Для граждан других стран требования более жесткие: приехавшие в Россию на работу, учебу или с частными целями иностранцы обязаны встать на миграционный учет в течение 7 рабочих дней со дня прибытия. Если речь идет о туристах, которые весь срок пребывания находятся в отеле, за них подают уведомления отели. Если же иностранец будет жить у вас в квартире, вы обязаны уведомить власти о его прибытии (подробности далее по тексту).
Что может стать местом пребывания иностранца в России?
Местом пребывания иностранного гражданина в России может считаться жилое помещение, где он фактически проживает. Иностранец может зарегистрироваться в том числе в гостиницах и иных подобных местах (санаториях, домах отдыха), стационарах, по адресу организации.
Обратите внимание, что если иностранец поселился в апартаментах, получить в них временную регистрацию получится, только если это апартаменты гостиничного типа. Поэтому если вы рассматриваете приобретение жилья с целью инвестирования и последующей сдачи в аренду, в том числе иностранцам, то необходимо учитывать, что для этих целей подойдут не все апартаменты.
Как выбрать между квартирой и апартаментами, читайте в инструкции спроси.дом.рф
Иногда регистрация иностранцев по месту жительства и их учет по месту пребывания ведется в разрешительном порядке – например, если речь идет о пограничной зоне, закрытых военных городках, зонах экологического бедствия и других случаях.
Как зарегистрировать иностранного гражданина в квартире по закону
По данным Федеральной миграционной службы, на десять тысяч объектов жилой недвижимости приходится свыше полумиллиона мигрантов. Если посчитать, то получается, что в каждой квартире или доме зарегистрировано около пятисот человек.
Для россиян, проживающих в мегаполисах, оформление фиктивной регистрации стало настоящим бизнесом, приносящим солидные доходы. Количество мигрантов из государств, ранее входивших в состав СССР, растет с геометрической прогрессией.
Массовая миграция объясняется слабой экономикой и низким уровнем жизни в бывших союзных республиках. Иностранцы из дальнего зарубежья, стремящиеся в холодную Россию на заработки, не отстают.
Жителей городов-миллионщиков уже не удивляют няни из Узбекистана, строители из Таджикистана, дворники из Киргизии и домработницы с Филиппин.
Три года назад миграционное законодательство заметно ужесточилось и прописать иностранца в квартире стало гораздо сложнее. Итак, как же зарегистрировать иностранного гражданина в своей квартире по закону?
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Для начала стоит дать определение мошенничеству как уголовному преступлению. Согласно ст. 159 УК РФ – это незаконное хищение чужой собственности или получение прав на нее. Имеется и условие – обман или вхождение в доверие к жертве.
Зачастую квартирные мошенники работают группами, где каждому члену уготована своя роль. Есть многочисленные примеры сообществ с участием риелторов и даже нотариусов.
Нынешние опасности при сдаче квартир в аренду по своему характеру не зависят от города. Злоумышленники действуют практически одинаково: в Москве, других регионах страны.
Типичные схемы:
- сдача чужой квартиры;
- фиктивные адреса по аренде;
- предъявление поддельных документов;
- предоставление недвижимости одновременно нескольким лицам.
Все эти и другие хитрости будут подробно расписаны дальше. Причем, осторожность нужно проявлять не только потенциальным жильцам, но и владельцам недвижимости. Но обо всем по порядку.