Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое рента. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты
Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.
Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:
- рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
- рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
- плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
- получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.
Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты
Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:
- рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
- выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
- соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
- рентополучатель признается недееспособным;
- пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.
Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.
Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
- Получатели ренты. Для постоянной ренты это организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, и обычные соотечественники. Получать пожизненную ренту могут только физические лица. По соглашению о постоянной ренте платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего собственника отданного под ренту имущества. При пожизненной ренте могут назначаться по согласию сторон и другие рентополучатели (как один, так и несколько).
- Периодичность выплат по ренте. И в том и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Как правило, сценарий постоянной ренты предполагает ежеквартальные поступления, при пожизненной — ежемесячно.
- Способы выплаты ренты. Пожизненную ренту погашают только деньгами, выплата постоянной допускается как деньгами, так и выполнением в зачет ренты определенных работ, предоставлением услуг.
- Права наследников на ренту. Получатель постоянной ренты скончался, а оговоренная соглашением сумма еще не погашена? Рентоплательщик оставшиеся средства продолжает отдавать наследникам покойного. Если тот же казус произойдет при пожизненной ренте, соглашение считается выполненным полностью, платить больше никому не надо.
Как выплачивается рента?
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Сделка такого рода подразумевает передачу имущества от одной стороны к другой на определенных условиях, которые соблюдаются длительный временной промежуток. Фактически, это приобретение жилья в рассрочку, когда рентоплательщик ежемесячно осуществляет плату рентополучателю за недвижимость. Чаще всего к таким сделкам прибегают пожилые люди, у которых нет близких родственников или же по каким-то причинам прекращено общение с ними. В качестве платы могут выступать не только деньги, но и уход, помощь по хозяйству (уборка, стирка, приготовление еды) или покупка лекарств.
При договоре ренты жилье переходит к новому владельцу при заключении сделки и ее подтверждении у нотариуса. При этом в документах о собственности, которые выдает Росреестр, будет обозначено обременение. После смерти рентополучателя оно будет снято, а до этого события на любые действия с недвижимостью нужно получить согласие прежнего владельца.
В любой сделке есть риск — договор ренты не исключение. Какие отрицательные моменты есть при таком способе приобрести недвижимость:
- Несоблюдение условий договора рентоплательщиком. Он может оказаться мошенником или просто попасть в сложную ситуацию, когда средств на выплаты не будет. В таком случае судьба недвижимости решается через суд. Уже перечисленные средства рентоплательщику при этом не возвращаются.
- Получатель пережил плательщика. Чаще всего договор ренты заключают люди в возрасте в обмен на уход или прибавку к пенсии. Но есть риск, что рентополучатель окажется долгожителем, и тогда рентоплательщик не дождется собственного жилья. Близка к этому ситуация, когда выплаты в итоге превышают рыночную стоимость квартиры.
- Споры о правомерности сделки. Ситуация, когда после смерти рентополучателя в борьбу за недвижимость вступают родственники, к сожалению не единична. У них есть два пути — доказать, что владелец жилья был недееспособен на момент заключения сделки или рентоплательщик недобросовестно выполнял свои обязательства. Здесь пригодится медицинская справка от психиатра, взятая перед заключением договора, и расписки от рентополучателя, что у него нет претензий. Для суда также весомы показания свидетелей.
- Порча имущества. Если по каким-то причинам недвижимость пострадала, рентоплательщик не имеет права прекратить выплаты ренты или потребовать возмещения вреда.
Основной способ снизить риски — заключение договора под контролем юриста, который поможет уточнить каждую деталь и предусмотреть выходы из наиболее распространенных ситуаций. При этом не стоит отрицать несомненные плюсы сделки для обеих сторон. Пожилому человеку это дает возможность спокойно жить, получая дополнительный доход или помощь в быту и уход, не меняя при этом привычные условия. Для рентоплательщика тоже есть выгода:
- способ позаботиться о будущей жилплощади, когда нет возможности купить квартиру сразу — не всем дают ипотеку, ежемесячные платежи при этом для многих становятся неподъемными;
- рентополучатель не может без веской причины расторгнуть договор, если вторая сторона соблюдает все условия;
- чаще всего итоговая перечисленная сумма оказывается меньше, чем рыночная стоимость недвижимости.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Как заключить договор с минимальными рисками?
При заключении договора пожизненной ренты стороны должны проявлять осторожность и осмотрительность, особенно если речь идет не о сделке с близкими родственниками.
Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности.
И у той, и у другой стороны, есть реальный риск попасть на мошенников. Так, нередки случаи, когда плательщики ренты вводят получателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, занижают размер ренты. Более того, стариков и вовсе часто пытаются сжить со свету после подписания договора.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.