Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка по продаже квартиры от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.
Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.
Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.
На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?
-
Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.
-
Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.
-
Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.
-
Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.
-
Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.
-
Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Удобство и безопасность для продавца и покупателя
Новые поправки в закон об основах нотариата расширяют возможности по совершению сделок с нотариальным удостоверением в удаленном доступе. Учитывая территорию России, а также не идеально работающие системы транспортного сообщения, нововведения приобретают большое значение для жителей нашей страны. Дистанционные нотариальные действия уже давно совершаются в отдельных европейских странах, например, во Франции, где такие услуги пользуются большим спросом.
В настоящее время нотариальное удостоверение сделок по купле-продаже недвижимости является делом добровольным. Однако значительное число людей все же обращается в нотариальную контору. Во-первых, потому, что нотариус проводит тщательную проверку документов и «юридической чистоты» объекта сделки, что дает гарантии в плане защиты от мошенничества. Вторая причина: нотариус самостоятельно подает заявление в Росреестр на оформление перехода права собственности, получая выписку в течение одного дня.
Где оформить предварительный договор купли-продажи?
Процедура включает несколько этапов. Если стороны приняли решение о совершении сделки, они заключают предварительный договор (ПДКП). Обратиться за помощью в составлении возможно по желанию: к нотариусу, в агентство недвижимости, либо сделать это самостоятельно.
Форма договора (обязательно письменная) должна содержать информацию в соответствии со ст.160 ГК. Нарушение формы приводит к признанию его недействительным. Наличие ПДКП гарантирует продавцу, что покупатель найден, а покупателю, – что продажа состоится.
Важно! Отличие предварительного договора от основного в том, что для него отсутствует требование государственной регистрации.
Осуществляя самостоятельные действия, следует учесть, что в документ вносятся основные пожелания продавца и покупателя (не противоречащие законодательству), отражается характеристика объекта, указывается его стоимость, порядок расчетов, устанавливаются сроки. Срок действия подразумевает период, в который стороны обязаны будут заключить основной договор.
Особенностью ПД является определение размера аванса или задатка, предусмотренного ст.380 ГК.
Важно! Если задаток не предусмотрен, юридическая сила документа будет ничтожной, и недобросовестный участник сделки не будет привлечен к ответственности.
Предварительный договор подписывается сторонами. К нему прилагаются подтверждающие сведения. На основании данных ПД заключается основной договор.
Следующий этап – регистрация в Росреестре. Сделать это возможно через МФЦ, обратившись лично в регистрирующий орган, через средства почтовой или электронной связи.
После завершения регистрации новый владелец получает выписку из ЕГРН и становится полноправным обладателем недвижимости.
Знание основных требований, относящихся к сделке, поможет оценить свои возможности и решить, доверить оформление профессионалам либо справиться самостоятельно. Важно, чтобы купля-продажа была застрахована от нежелательных последствий и различных рисков.
Сколько стоит оформление купли продажи квартиры в Москве?
Регистрация сделок с недвижимостью производится после уплаты соответствующей государственной пошлины. Кроме сбора непосредственно за оформление сделки требуется уплатить дополнительные государственные пошлины за выдачу документов и справок.
Компания «Правовое решение» предлагает услуги по комплексному юридическому сопровождению операций с недвижимым имуществом. Юристы компании помогут Вам
- определиться с объектом недвижимости и видом сделки;
- правильно подготовить договор с учетом всех особенностей;
- собрать все необходимые документы;
- подать и получить документы для регистрации сделки с недвижимостью.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Внесение залога или аванса
Внесение авансового платежа подтверждает серьезность намерений покупателя и требует письменного оформления, которое необходимо провести должным образом. Задача юриста на данном этапе – максимально обезопасить клиента и предоставить ему нотариальную и правовую поддержку.
До момента подписания документа о внесенном авансовом платеже необходимо учитывать следующие нюансы:
- срок, в течение которого должна быть совершена сделка
- в какие временные рамки продавец и зарегистрированные в квартире члены его семьи выпишутся из нее
- в какой срок прежний владелец освободит жилое помещение
- каким образом будут происходить денежные расчеты между участниками сделки
- какую долю расходов по оформлению берет на себя каждая из сторон
Сбор документов (для продавца)
Понятно, где оформить договор купли-продажи квартиры. Независимо от выбранного алгоритма действий, продавец обязан собрать определенный пакет бумаг. Без них сделка будет считаться незаконной.
Перечень документов от продавца, как правило, выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца (паспорт РФ);
- документы, указывающие на право собственности на квартиру;
- выписка из БТИ;
- справка о состоянии лицевого счета квартиры;
- согласие от иных собственников жилища на сделку (при нескольких владельцах);
- согласие супруга(ги) на осуществление купли-продажи (если речь о совместном имуществе);
- свидетельство о заключении брака (для общей квартиры);
- кадастровый и технический паспорт;
- оценочная смета (не обязательно);
- договор.
- Зарегистрировать квартиру в собственность в МФЦ довольно просто. На подачу и проверку документов уйдет не более 40 минут, если прийти в Центр по предварительной записи.
- Срок оформления собственности на квартиру через МФЦ составляет 9 рабочих дней.
- Для подачи документов на регистрацию продавец и покупатель должны прийти лично. Если один из участников сделки не может присутствовать в МФЦ, понадобится представитель с нотариальной доверенностью. Покупатель и продавец не могут представлять интересы друг друга.
- После регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. За ней нужно прийти в МФЦ по месту подачи документов в сроки, указанные в уведомлении об их принятии.
- Регистрация сделки купли-продажи квартиры в МФЦ проводится в любом случае при участии регистратора. Сотрудники «Моих документов» только передают ему документы. Ответственность за всю процедуру несет Росреестр.
Необходимые документы
Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:
- личность контрагентов: продавца и покупателя;
- право собственности продавца на квартиру;
- отсутствие на квартире обременений любого вида;
- отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
- характеристики продаваемой квартиры.
То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.
Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:
- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:
- для граждан России и СНГ — паспорт;
- для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
- для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
- для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
- для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.
К документам, характеризующим квартиру, относятся:
- экспликация, которую следует получить в БТИ;
- поэтажный план, выдаваемый БТИ.
К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:
- выписка из домовой книги;
- единый жилищный документ.
Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.
Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.
Что стоит проверить до заключения договора
В рамках помощи в оформлении покупки квартиры риэлтор проверяет продавца:
- убеждается в подлинности его паспорта;
- уточняет число собственников;
- если продавец не владеет жильем, у него должна быть действительная доверенность.
Риэлтор должен убедиться, что нет обременения на жилплощадь. Об этом часто умалчивают, т. к. подобную недвижимость проблематично продать.
Агент обязан удостовериться в подлинности следующих документов:
- любое свидетельство права собственности;
- ипотечный договор, если жилье приобретено соответствующим путем;
- справки, показывающие число прописанных граждан.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.