Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить часть дома и земли из общей собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.
Порядок и правила раздела частного дома на доли
После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:
- копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
- кадастровый паспорт на участок земли под домом;
- документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
- технический паспорт на домовладение;
- документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
- решение суда (если такое имеется).
После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:
- копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
- подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
- межевой план в оригинале;
- разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Отдельные дела по разделу земли решаются на основе судебной практики. Если дело не имеет прецедентов, суд назначит экспертно-строительную комиссию, выяснит имущественные права всех собственников и только потом примет окончательное решение.
Какие вопросы подлежат рассмотрению судом:
- Какова рыночная стоимость частного дома и земельного надела, каково соотношение с кадастровой ценой?
- Возможен ли раздел дома в натуре, как это повлияет на техническое оснащение здания, не подвергнется ли оно угрозе обрушения?
- Можно ли выделить идеальные доли, положена ли компенсация, а если да – каков ее размер?
- Можно ли отступить от принципа идеальных долей?
- Каковы варианты раздела дома и земли, сколько займет переустройство и создание автономных частей жилого дома?
Отметим, что экспертные комиссии суда не любят возиться с расчетами, зато очень «любят» выдвигать одну оценку – раздел в натуре и переустройство невозможны. Именно по этой причине многие собственники не могут поделить участки, даже если ситуация позволяет это сделать.
Раздел участка с домом в судебном порядке
При невозможности достичь соглашения мирным путем, порядок деления имущества определяет суд. Обратиться в инстанцию может любой из владельцев. Ведение процесса зависит от подготовленности истца.
До судебного заседания заявитель может провести необходимые работы по выделению доли, а именно, изолировать помещение, подготовить технический план и проект раздела участка и дома. В этом случае суд назначит экспертизу, и если эксперт подтвердит допустимость отделения части недвижимых объектов, утвердит план. Дополнительно будут решены вопросы по компенсации, если доля одного из хозяев будет меньше установленной.
При отсутствии подготовки по техническому разделу, вопрос возможности выделения доли решает эксперт. При этом варианте велика вероятность отказа в иске по причине неделимости дома и земли.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Общие понятия и причины.
Имущество, зарегистрированное в долях, по закону остается общим, поэтому независимо от своих желаний приходится считаться с мнением других совладельцев. Формально дом и земля, находящиеся в долевой собственности разделены, но доля наделяет ее владельца лишь частичными полномочиями.
Так, например, владелец доли может пользоваться жилым помещением, даже если у него отсутствует регистрация, но он не вправе продать или сдать в аренду помещение без ведома других собственников.
Причины возникновения долевой собственности могут быть разными. Из наиболее распространенных оснований перехода прав на долю в общем имуществе можно выделить:
- приобретение;
- наследование;
- получение в дар;
- приватизация.
Причинами раздела чаще всего становятся:
- развод;
- невозможность совместного проживания;
- желание приобрести больше прав на свою часть имущества, например, выделить ее в натуре, а после этого реализовать.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Что делать, если разделить участок с домом невозможно?
Если земельные участки не отвечают указанным выше требованиям, то осуществить их раздел не представляется возможным. При этом важно понимать, что речь идет не о фактической, а о юридической возможности.
В жизни разделить участок с домом можно хоть на тысячу отдельных кусочков, но с правовой точки зрения использовать их законным способом будет невозможно.
Чаще всего, необходимость делить землю возникает при разделе расположенного на нем дома.
Отсутствие возможности разделения земли не препятствует разделу дома. Просто в этом случае сама земля останется в общей собственности нескольких лиц. А сособственникам нужно будет определить порядок ее использования.
Если сделать это по добровольному соглашению не удастся, то решать этот вопрос придется через суд.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Особенности и правила
Нужно учитывать несколько моментов при выделении доли в натуре для частного дома:
- Выделяемая часть помещения должна быть жилым помещением самостоятельным, с изолированным входом, независимыми коммуникациями.
- Если помещение подвергалось перепланировке или организован пристрой, то их требуется обязательно узаконить до обращения за выделением доли в натуре.
- При условии, когда долю невозможно выделить в силу закона или в процессе будет нанесен значительный ущерб общей собственности, то инициатор получения доли в натуре вправе затребовать выплаты стоимости своей части. При этом проводится оценочная экспертиза, которая определяет стоимость.
Гражданский кодекс РФ в статье 252 говорит о том, что собственники могут самостоятельно по согласию всех собственников жилого дома выделить долю в натуре. Когда среди них есть несовершеннолетние граждане, потребуется разрешение органов опеки, которые определят, не нарушены ли права ребенка.
Если договориться всем владельцам дома не удается, то решение принимается в судебном порядке.
Как разделить общую долевую собственность
По российским законам общее владение земельным участком – один из допустимых вариантов собственности с определением конкретного объема права, или доли в недвижимости. Когда общее управление и распоряжение объектом теряет смысл или попросту невозможно, возникает необходимость оформить раздел земельного участка в общей долевой собственности, и здесь могут скрываться сложности, если у совладельцев разное мнение относительно физического определения конкретной части участка.
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
При соотношении долей собственности ¾ или ½ не может идти речь о компенсации без согласия собственника другой доли – слишком велика его часть в общем имуществе. Суд предлагаем участникам сторон определиться, как выделить свою часть земельного из общего участка.
Порядок и правила раздела частного дома на доли
После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:
- копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
- кадастровый паспорт на участок земли под домом;
- документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
- технический паспорт на домовладение;
- документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
- решение суда (если такое имеется).
Рекомендуем: Как правильно и корректно рассчитать налог на частный дом и землю? Формулы расчета, кто может не платить
После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:
- копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
- подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
- межевой план в оригинале;
- разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.
На сколько долей можно разделить дом
Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.
Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.
При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:
- не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
- каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
- совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
- все части должны оставаться удобными в использовании.