Как грамотно провести общее собрание жильцов?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Шаг 1: готовимся к общему собранию жильцов

---

Первый шаг, который необходимо предпринять всем собственникам квартир, — это устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ управления домом (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Только на таком собрании можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это придется платить.

Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая жилая площадь квартир в вашем доме составляет 12 000 кв. м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть 6 000 кв. м и более. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу), представители муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.

Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.

3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.

Как рассчитать кворум общего собрания собственников?

Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?

Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.

При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.

Комментарий к ст. 45 ЖК РФ

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное.

2. Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут при возникновении чрезвычайных ситуаций проводить внеочередные общие собрания. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.

4 — 5. Согласно ч. 4 комментируемой статьи сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Причем сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.

В качестве альтернативного варианта допускается вручение такого сообщения каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещение в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (обычно в каждом подъезде многоквартирного дома есть специальные информационные стенды).

Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и примерные формы сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно письму Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» «порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству».

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

В ч. 5 комментируемой статьи говорится о той конкретной информации, которая должна содержаться в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

6. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

7. Часть 7 комментируемой статьи предоставляет право созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. Чтобы ограничить возможности злоупотреблений с ее стороны, особо отмечено, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Основания для признания протокола общего собрания ничтожным

Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».

Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.

Но и в этом случае есть исключения из правил:

• в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
• протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
• вопрос входит в перечень полномочия ОСС.

Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:

• противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
• нарушение условий формирования документов;
• попрание нравственности.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, за исключением вопросов, предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС должен соответствовать Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр).

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее, чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Данный приказ так же содержит примерную форму протокола ОСС).

В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 937/пр).

Обязательными приложениями к Протоколу являются:

• сообщение о проведении общего собрания, на основании которого проводится общее собрание;

• реестр вручения сообщений о проведении очередного общего собрания собственников помещений;

• реестр участников очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

• бюллетень голосования (решения собственника помещения) очередного общего собрания собственников помещений в МКД;

• уведомление о принятых решениях на очередном общем собрании собственников помещений в МКД;

• доверенности представителей собственников помещений МКД.

Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?

Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.

При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

В ходе очно-заочной формы собственник может лично прийти на собрание или проголосовать заочно.

---

Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)

Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.

Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.

Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.

На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.

Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.

Шаг 2. Составление реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.

• Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
• ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
• (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )

Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.

Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.

В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.

Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.

Шаг 4. Проведение общего собрания.

• В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.

Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.

В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно- заочной?

Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.

ВАЖНО! Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку менять нельзя!

Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.

ВАЖНО!

При очно-заочной форме проведения общего собрание все собственники голосуют ПИСЬМЕННО!

Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?

Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:

1. Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
2. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
3. Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
4. Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
5. Схема распределения долей в многоквартирном доме.
6. Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
7. Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
8. Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
9. Проект протокола ОСС в МКД.

Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома

Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.

Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:

• Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
• По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
• В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
• Об использовании земельного участка многоквартирного дома
• Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
• О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
• О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.

Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.

Можно ли оспорить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома

Очень часто, чтобы принять то и иное решение в пользу управляющей компании или её руководителя происходит фальсификация протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Протокол с нарисованными решениями вывешивается на доске информации (или даже не вывешивается) и о дополнительных сборах собственники уже узнают из квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги. Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома происходит только в судебных органах, где оспаривается не сам протокол, а факт проведения общего собрания. А протокол общего собрания многоквартирного дома является одним из связующих звеньев того, что собрание было проведено незаконно. В первую очередь при оспаривании необходимо указать на те моменты, где протокол вообще составлен неправильно, не в соответствии с приказом Минстроя. Наличие ошибок в нём может привести к признанию его недействительным. Самым главным же моментом в судебных тяжбах является доказательная база по собственникам, которые приняли участие в голосовании или не приняли, а также их голосования по каждому пункту повестки дня. Доказывать, что была произведена подделка протокола общего собрания собственников многоквартирного дома достаточно тяжело, тем более, что пока Вы судитесь по одному протоколу, противники могу провести ещё одно такое же собрание на следующий день.

Документы, подтверждающие право собственности

Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает: «5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: … 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме».

Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.

Это важно знать: Как передать квартиру в муниципальную собственность

Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.

Основания для признания протокола общего собрания ничтожным

Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».

Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.

Но и в этом случае есть исключения из правил:

• в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
• протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
• вопрос входит в перечень полномочия ОСС.

Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:

• противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
• нарушение условий формирования документов;
• попрание нравственности.

Похожие записи:

• Максимальный размер выплат по КАСКО в 2023 году
• Как подать на развод в одностороннем порядке
• Ваша заявка уже обрабатывается