Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О рисках при покупке приватизированной квартиры с «отказником»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Покупка приватизированной квартиры
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.
Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
- необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
- правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
- находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
- есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
- учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.
Лицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.
Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.
Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:
- Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
- Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.
Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Можно ли купить неприватизированное жилье
Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.
Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя». Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.
Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.
Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.
Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.
Риски покупки приватизированной квартиры
Если покупатель собирается приобрести квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, следует проверить много разных нюансов до сделки. Существуют лица, которые не являясь собственниками приватизированного жилья, имеют право на бессрочное проживание в нем.
Юридически — это лица, которые когда-то давали свое согласие на приватизацию без своего участия: в народе они носят название «отказников» от приватизации.
Таким образом, покупая квартиру после приватизации, в которой на момент проведения сделки зарегистрированы «отказники», покупатель может получить в довесок длительные судебные разбирательства и постороннего человека в соседи. К данным лицам не относится п.2 ст.
292 ГК говорящий о том, что с переходом права собственности прекращается и право пользования жильем членов семей предыдущего владельца. Эти граждане имеют бессрочное законное право проживания. Сколько бы раз потом не менялся собственник, оно не прекращается. Отдельной нормы закона регламентирующей это правило нет.
Но его вывел ВС РФ и сформулировал в п.18 постановления Пленума №14 от 02 июля 2009г. Именно в этом документе указано, что права «отказников» сохраняются даже в случае отчуждения жилого помещения, потому что, давая согласие на приватизацию без своего участия, они считали, что у них право проживания в этом жилье будет бессрочным.
Поэтому при покупке приватизированной квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи вплоть до того момента, пока хоть кто-то остается прописанным.
Ведь в случае возникновения взаимных недоумений выписать отказника и выселить его из вашей уже квартиры даже через суд не получится.
Даже если продавец приносит на сделку заявления, что прописанные люди обязуются сняться с регистрационного учета после заключения сделки, в суде эти заявления никакой силы впоследствии не имеют.
Покупка приватизированной квартиры риски покупателя
Покупка приватизированной квартиры и риски покупателя, которому необходимо проверить приобретаемое жилье на наличие отказников, прописанных, несовершеннолетних и другие опасности, присущие данной сделке на вторичном рынке недвижимости, о чем поговорим в статье.
На рынке недвижимости достаточно приватизированного жилья, при этом его покупка связана с определенными рисками. Стоит ли связываться с подобными объектами или лучше избегать их?
Сразу необходимо отметить, что сделки с ними проводятся на стандартных условиях, предусмотренных отечественным законодательством. При правильной организации сделки и тщательной предварительной проверки покупаемого объема можно добиться достаточно высокой надежности предстоящей сделки, защитившись от мошенников и неожиданных судебных разбирательств.
Прочтите про риски продавца при продаже квартиры через аккредитив
Список необходимых документов
Сделка купли-продажи приватизированной квартиры проводится в стандартном порядке, т.е. подготавливается пакет документов и заключается договор.
Основными документами являются:
- договор, подтверждающий факт передачи муниципальной квартиры в личную собственность продавца;
- документ, подтверждающий наличие прав собственности на продаваемую квартиру;
- справки, подтверждающие факт отсутствия задолженностей;
- копия лицевого счета;
- паспорта участников сделки;
- выписка из домовой книги.
Это стандартный список, который может меняться в зависимости от условий конкретной ситуации.
К примеру, если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, имеющий долю в недвижимости, продавец обязательно должен будет получить разрешение со стороны органов опеки. Также необходимо запросить выписку из Росеестра.
В случае если интересы продавца представляет доверенное лицо, доверенность обязательно должна быть нотариально заверенной.
О необходимости получения дополнительных справок и документов уточняйте уже непосредственно по ситуации.
Если продавец получил приватизированную квартиру в наследство, вместо договора передачи муниципальной недвижимости в личную собственность он должен представить:
- документ, подтверждающий право на наследство;
- справку из налоговой инспекции об уплате налогов, если их нужно было оплатить в его ситуации.
Приблизительно в таком же порядке готовятся документы, в случае если приватизированная квартира перешла к продавцу по договору отчуждения.
То есть нужно подготовить не договор передачи муниципальной недвижимости в собственность, а, к примеру, договор купли-продажи. Документ обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе.
Еще раз обратите внимание на то, что список необходимых документов может расширяться в зависимости от разных ситуаций, к примеру:
- Наличия несовершеннолетних детей.
- Наличия других совладельцев.
- Наличия настоящих и бывших супругов.
- Наличия граждан, имеющих право пользования квартирой и т.д.
При покупке приватизированной квартиры есть некоторые риски.
Самый главный – это риск лишиться прав на недвижимость.
При определенных условиях все сделки с ней могут быть признаны недействительными.
Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно до заключения договора ознакомиться с информацией о том, кто именно приватизировал эту квартиру и у кого есть право пользования нею.
ВАЖНО: В случае если право пользования недвижимостью имеют несовершеннолетние дети, владелец должен получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки. Не соглашайтесь на покупку при отсутствии такого разрешения, иначе в будущем сделку могут признать недействительной.
При наличии членов семьи, отказавшихся от приватизации, покупать такую квартиру можно только после получения их письменных отказов.
В противном случае человек, не включенный в приватизацию, может через суд потребовать признания приватизации недействительной, равно как и всех дальнейших сделок с участием рассматриваемой квартиры. Такие нарушения встречаются довольно часто, поэтому будьте осторожны.
Таким образом, покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ. Прежде всего, собственник получает возможность распоряжаться этим имуществом на свое усмотрение – продавать его, завещать кому-либо, дарить, сдавать в аренду и т.д.
Перечень документов, фигурирующих при продаже такой квартиры, может меняться в соответствии с условиями конкретной ситуации, поэтому его нужно уточнять в отдельном порядке. При покупке приватизированной квартиры нужно убедиться, что права на нее в полной мере принадлежат продавцу.
Если есть дети, имеющие долю в этой квартире, потребуйте у продавца разрешение от органов опеки.
При наличии настоящих или бывших супругов, а также членов семьи, отказавшихся от приватизации, необходимо убедиться в том, что их отказ зафиксирован в письменной форме. В противном случае можно заработать множество неприятностей, а в отдельных случаях и вовсе лишиться купленной за собственные деньги квартиры.
С 2020 года применяется порядок определения налога на имущество. Он рассчитывается от кадастровой стоимости, с использованием понижающего коэффициента не 0,2, а 0,4.
Кадастровую стоимость определяют независимые оценщики недвижимости, она обновляется раз в пять лет.
В зависимости от региона кадастровая стоимость практически идентичных объектов жилья, обладающих схожим набором достоинств, может быть совершенно разной. К примеру, стоимость квартиры в Москве и Саратове будет отличаться в несколько раз.
В некоторых регионах страны поправки, принятые в Налоговый кодекс, действуют с 2020 года. В течение 5 лет вся страна перейдет на новую систему расчета. Естественно, что это приведет к повышению суммы уплаты почти на 20%, а в некоторых регионах и больше.
Для перехода на новую систему (до 2020 год налог на имущество рассчитывался от инвентаризационной стоимости) сейчас применяется понижающий коэффициент, способный немного сдержать рост налоговых выплат.
Риски при покупке приватизированной квартиры
Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:
- Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.
-
Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).
Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.Чтобы исключить подобные риски нужно проверять историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраст и степень родства на момент приватизации.
Во всех случаях, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, пострадает покупатель, который последним купил такую квартиру. Поэтому при покупке не стоит надеяться только на честное слово продавцов, нужно самостоятельно и тщательно проверять всю историю квартиры и ее документы.
О рисках продавца и покупателя при покупке квартиры читайте тут.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Случай из практики
Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.
Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.
В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.
Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.
Причины отказа от приватизации
До сих пор в стране живет много граждан, желающих получить муниципальное жилье в собственность, однако, есть и такие, которые отказываются от своего права на владение жилплощадью. Причины отказа от приватизации жилья могут быть самыми разнообразными и очень индивидуальными:
- помещение слишком старое или находится в аварийном состоянии;
- люди пенсионного возраста могут отказываться от своей части жилплощади в пользу своих детей, чтобы им не приходилось впоследствии вступать в права наследственности;
- не желают платить налог на имущество, который постепенно растет;
- не могут тратить много времени на оформление документов и посещение всех необходимых инстанций;
- находятся в проблемных взаимоотношениях с остальными членами семьи и прочие причины.
Процедура оформления отказа от приватизации
Отказ от приватизации должен быть оформлен официально и заверен нотариально, поэтому с этим вопросом следует обратиться к любому районному нотариусу, где вам объяснят весь порядок оформления документов. При вас должен быть паспорт и документы, подтверждающие ваше проживание по данному адресу.
Вам понадобится заполнить бланк заявления, образец которого можно скачать с сайта или взять в любой нотариальной конторе. В заявлении отказа от приватизации вам нужно указать:
- полные сведения о вас (паспортные данные, прописка и т.д.);
- адрес объекта недвижимости и наименование;
- причину отказа;
- лица, в пользу которых совершается отказ (если таковые есть).
Если лицо несовершеннолетнее, то понадобится дополнительный набор документов:
- документы о рождении ребенка;
- полные данные о заявителе (если заявитель является опекуном или попечителем представителя, желающего отказаться от приватизации жилого помещения);
- решение суда или органа опеки об установлении попечительства либо опеки, которое дает право представлять интересы данного физического лица (прилагается дополнительно).
Согласно процедуре оформления отказа от приватизации гражданин должен лично подписать документ, даже если есть доверенность на другое лицо-представителя.
После того как нотариально заверенный отказ оформлен, вы можете продолжить процедуру. Вам необходимо подать полный пакет документов в орган, который занимается вопросами приватизации — БТИ или Департамент по управлению городским имуществом.
В пакет документов должны входить:
- копия удостоверения личности (паспорта);
- заполненный и нотариально заверенный бланк отказа от приватизации;
- решение суда или органа опеки о разрешении (если в приватизации участвуют несовершеннолетние дети);
- документы на жилплощадь: справку с места проживания, ордер, выписку из домовой книги.
Пакет документов может подавать не сам заявитель, а его представитель, на которого должна быть предварительно оформлена доверенность. Когда составляют договор о передаче квартиры в собственность, в заявлении отмечают лиц, которые отказываются от приватизации. Эту отметку делает исключительно уполномоченный орган.
Вы еще не передумали?
Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.
Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.
Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:
Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.