Форс мажор в договоре купли продажи квартиры в 2020

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форс мажор в договоре купли продажи квартиры в 2020». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.

Является ли эпидемия форс-мажором?

Исходя из сказанного выше, распространение коронавируса имеет все признаки форс-мажора. Однако ошибочно считать, что сам факт эпидемии COVID-19 поможет автоматически снять ответственность за срыв контракта и избежать закрытия бизнеса. Эта мысль содержится и в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики № 1» ВС РФ от 21/04/20 г. Судьи отмечают, что констатация факта распространения коронавируса, как непреодолимой силы, не оправдывает автоматически всех должников. Это возможно лишь в контексте их бизнеса, условий работы, региона, учитывая конкретные действия властных структур по предотвращению заболевания.

Согласно ст. 401 ГК РФ доказательства отсутствия вины предоставляет сторона, нарушившая договор. Необходимо доказать:

• что антивирусные меры действительно имели место;
• их продолжительность;
• причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы (антивирусными мерами) и невозможностью исполнить договор либо несоблюдением сроков по договору;
• непричастность стороны к созданию форс-мажора;
• что были приняты все меры для недопущения (минимизации) ущерба.

По внешнеторговым контрактам для подтверждения форс-мажора оформляют заявление в Торгово-промышленную палату (Закон РФ от 07/07/93 № 5340-I о ТПП в РФ, ст. 15 п. 3 пп. н). Предоставляют свидетельство фирмы о регистрации и постановке на налоговый учет; рассматриваемый контракт, справочную информацию о величине уже выполненных обязательств; справки властных структур о форс-мажоре, обозначенном заявителем как причина нарушения договора.

Внутрироссийские контракты (договоры), соглашения также нуждаются в подтверждении. Практически в каждом регионе введены в действие различные документы: указы, распоряжения, связанные с ограничением работы фирм в определенных сферах бизнеса. Они основаны на правительственных нормативных актах. Все эти документы могут послужить доказательством наличия форс-мажорных обстоятельств и отсутствия вины. Согласно Письму ТПП № 02в/0241 от 27/03/20 г. российские предприниматели, заключившие договоры между собой, могут тоже обращаться в этот орган с целью подтверждения форс-мажорных проблем при работе с деловыми партнерами. Обязанность подтверждать данные обстоятельства и по договорам внутри страны установлена протоколом Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики № 3 от 20/03/20 г.

Целесообразно использовать досудебные меры разрешения споров с контрагентом, например, письменно обратиться с предложением о заключении допсоглашения и переносе сроков по договору в связи с коронавирусом.

Признание коронавирусной инфекции ситуацией форс-мажор

Признать то или иное обстоятельство форс-мажором может только суд. При этом, не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Таким образом, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может автоматически распространяться на все категории должников, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом конкретных обстоятельств (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Что же касается коронавируса, то данная ситуация и принимаемые органами власти меры по ограничению распространения пандемии, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы при установлении прямой зависимости между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Обязательства должника

Следует иметь в виду, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер, то сторона может быть освобождена от ответственности лишь на период, когда обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств.

Таким образом, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств заинтересованная сторона должна доказать:

• наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
• наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
• непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
• добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости

Алексеевская А.

Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.

Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия «форс-мажор». Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость – что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Как доказать форс-мажор

В своем обзоре Верховный суд РФ привел список из четырех пунктов, по которым компании-ответчику необходимо представить доказательства в суде для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств по договору:

1. Факт возникновения и длительность действия форс-мажорных обстоятельств.

2. Причинно-следственная связь между ними и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств.

3. Непричастность компании к созданию обстоятельств непреодолимой силы.

4. Добросовестное принятие компанией разумно ожидаемых мер для предотвращения или минимизации возможных рисков и ущерба для другой стороны сделки.

Судебная практика по признанию обстоятельств форс-мажорными

На сегодняшний день судебной практики признания форс-мажора вследствие пандемии нет. Последняя пандемия была еще в Советском Союзе в 1977-78 годах и получила название «русский грипп». Поэтому будем оперировать практикой, какие обстоятельства суд признает непреодолимой силой, дающей исполнителю индульгенцию.

Такие явления природного характера как штормовая погода, паводок, аномальные атмосферные осадки могут быть признаны к форс-мажорным обстоятельствам (определения ВС РФ от 22.11.2019 г. №306-ЭС19-20941, от 01.09.2015 г. №303-ЭС15-5226, постановление АС Московского округа от 09.12.2015 г. №А41-24582/2015).

И нельзя забывать, что факт наступления обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден (например, актами органов государственной власти, пожарного надзора, метеорологической, сейсмологической службы). Так, в одном из судебных баталий должник приостановил действие договора, ссылаясь на увеличение уровня воды в реке Пур, в результате чего прекращено движение по автозимникам и на ледовых переправах, однако наступление форс-мажорных обстоятельств документально не подтвердил, следовательно, не может быть освобожден от ответственности перед кредитором за простой техники (постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.02.2020 г. №А81-11060/2018).

Что нужно сделать перед заключением договора купли-продажи

Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.

• Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
• Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
• Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
• Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
• Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
• Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.

Или лично, или по доверенности

Теперь следующий вопрос: кто получит документы из Росреестра? Обычно это делают сами участники сделки, причем с предъявлением паспорта.

Наиболее простой ответ – в случаях, когда участник сделки жив, но просто не может прийти. Здесь вопрос решается с помощью доверенности. Напомним, кстати, что заверить ее может не только нотариус – для исключительных обстоятельств закон дает такое право капитанам кораблей, командирам воинских частей, главврачам больниц, начальникам тюрем, сотрудникам консульских учреждений РФ в зарубежных странах… Список, как видим, практически полностью исчерпывает перечень жизненных ситуаций, в которых может оказаться покупатель или продавец квартиры. И доверенное лицо без проблем заберет документы с госрегистрации.

Единственное исключение – человек может находиться в больнице, но пребывать без сознания. В этом случае даже наличие рядом «приравненного к нотариусу» врача не поможет – выразить свою волю пациент не может. «Если доверенность не оформлена заранее, ничего поделать нельзя, — говорит Юрий Шаранов, руководитель департамента компании Vesco Realty City. – Забрать документы из Росреестра вправе только он». Так что в этой ситуации остается лишь одно – ждать выздоровления. Если не полного, то хотя бы такого, чтобы суметь подписать доверенность.

Форс мажор в договоре купли продажи квартиры в 2020

Согласно законодательству РФ обстоятельством непреодолимой силы признаются чрезвычайные и непредотвратимые условия, при которых исполнение ранее заключенного договора или иных правовых обязательств, возникших в результате осуществления предпринимательской деятельности, не представляется возможным.

В ст. 401 ГК РФ дается общее описание обстоятельств непреодолимой силы.

К форс мажору обычно относят:

• военные действия, гражданские волнения, массовые стачки и забастовки;

• стихийные бедствия, эпидемии (пандемии);

• запреты государственных органов, ограничения властей и введение запрета на определенные виды деятельности, эмбарго и прочее.

Безусловно, список, не является исчерпывающим и может быть дополнен иными обстоятельствами, в зависимости от ситуации, в которую попали юридические и физические лица.

Обратите внимание: не стоит путать форс мажор с ситуациями, которые не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы. Если возникла ситуация или обстоятельства, которые по своей сути не являются чрезвычайными или непредотвратимыми или их можно было заранее предвидеть, то «форс мажором» прикрыть неисполнение обязательств по договорам не получится. В законе четко указывается, что к таким обстоятельствам не относится недостаток денег, отсутствие товара на рынке, неисполнение условий договора третьими лицами. Также не будут считаться форс-мажором местные забастовки, которых можно было бы избежать.

Если возникли обстоятельства, которые делают невозможным исполнение сделок, то следует предпринять следующие шаги:

1. Действовать в соответствии с условиями договора.

2. Собрать доказательства наступления форс мажора.

3. Выслать контрагентам уведомление о наступлении последствий действия непреодолимых сил.

4. Уведомить контрагентов об окончании действия непреодолимых сил.

5. Обратиться в суд при возникновении споров.

Данные действия должны производиться в срок, предусмотренный договором. Если в контракте не указаны действия, которые следует предпринять, то стоит начать с направления уведомления контрагентам.

Обратите внимание: все действия в условиях наступления чрезвычайных обстоятельств должны быть продиктованы невозможностью исполнения обязательств. Необходимо следовать принципам добросовестности, не злоупотреблять и не извлекать выгоду из чрезвычайного обстоятельства.

Будьте готовы в судебном порядке доказать наступление форс мажора и причинно-следственную связь с неисполнением договорных обязательств и сложившейся ситуацией.

Как правило, заключая кредитный договор, физические и юридические лица не имеют возможности оценить риски, так как кредиты выдаются не на один год, а зачастую даже не на десять лет. В таких условиях можно предполагать возникновение событий чрезвычайного характера. Кредитные организации могут на свое усмотрение предоставить отсрочку платежей по кредитам или реструктуризацию долга. Банки могут обязать сделать это в принудительном порядке, но для этого необходимо вмешательство государства и Центрального Банка. Если этого не произошло, то лучше договариваться в индивидуальном порядке, чтобы не получить штрафы за несвоевременное погашение кредита.

Если в стране выезда объявлена чрезвычайная ситуация или выезд туда не рекомендован или просто запрещен властями, то туроператоры производят возврат денег организованным туристам в полном объеме, несмотря на то, что путевки или авиабилеты были невозвратными. Если же турист был неорганизованным и самостоятельно приобретал билеты и осуществлял бронь гостиниц, то ему придется самостоятельно возвращать денежные средства, оплаченные отелям и авиакомпаниям, однако эти требования будут обоснованными, так как поездка не состоялась по причинам, которые признаются чрезвычайными.

В договоре, как правило, прописан порядок, который должен быть соблюден сторонами при возникновении чрезвычайных ситуаций. Договором может быть прописан срок, по истечении которого стороны могут отказаться от контракта, если ситуация не улучшилась. Также прописывается порядок информировании о подобных ситуациях и указывается перечень документов, которыми данные ситуации подтверждаются.

В чрезвычайных случаях по общим правилам Гражданского кодекса действие контракта должно быть приостановлено, наложен мораторий на исполнение обязательств без применения штрафных санкций, с последующим проведением переговоров по урегулированию ситуации.

1. Можно ли считать коронавирус форс-мажором? Является ли форс-мажором закрытие границ?

Форс-мажор – действие непреодолимой силы, чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства. Но «обстоятельства непреодолимой силы» – оценочное понятие. В одном случае обстоятельства могут выступать в качестве форс-мажора и делать невозможным исполнение обязательств. Тогда сторона договора освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение. В другой ситуации все те же обстоятельства могут нарушить лишь баланс интересов сторон и сделать исполнение экономически невыгодным, нецелесообразным, но все же возможным.

Мы считаем, что сама по себе пандемия COVID-19 не влияет на исполнение обязательств и не может быть признана форс-мажором. Но действия органов государственной власти различных стран, направленные на предотвращение распространения COVID-19 (введение карантина, закрытие границ, запрет на передвижение без веских причин, прекращение авиаперевозок) создают препятствия для исполнения договора. Именно эти обстоятельства, на наш взгляд, форс-мажорными признать можно.

Сходной позиции придерживается и БелТПП (Белорусская торгово-промышленная палата), отмечая в своих пояснениях, что обстоятельствами непреодолимой силы являются именно ограничения, введенные уполномоченными органами власти в рамках борьбы с пандемией коронавируса, но не сама пандемия.

В любом случае каждую конкретную ситуацию следует рассматривать индивидуально. И не стоит забывать: если исполнение обязательства из-за чрезвычайного события затрудняется или становится финансово невыгодным, но остается возможным, то говорить о форс-мажоре нельзя.

2. Кто решает, что относится к форс-мажору?

Для этого стоит обратиться к положениям договора. Если в нем согласована процедура подтверждения непреодолимой силы (форс-мажора), то необходимо следовать положениям договора.

Как правило, в договорах предусматривается, что наличие форс-мажорных обстоятельств должно подтверждаться соответствующим заключением торгово-промышленной палаты. Если это не закреплено в договоре, то ты можешь обратиться к общим нормам гражданского законодательства и попробовать обосновать наличие обстоятельств непреодолимой силы в досудебном или судебном порядке.

Белорусское законодательство не ограничивает способы подтверждения чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств. Это могут быть определенные сертификаты и справки, постановления государственных органов, информация из общедоступных источников.

Окончательное решение о наличии или отсутствии обстоятельств непреодолимой силы будет принимать суд при рассмотрении конкретного дела с учетом всех обстоятельств.

3. Можно ли расторгнуть договор, сославшись на форс-мажорные обстоятельства?

Можно, если такое основание было закреплено в договоре. Как правило, форс-мажорные оговорки представлены в виде двухступенчатой (two-tier) системы. Так, стороны устанавливают, что в случае наступления определенных обстоятельств действие договора приостанавливается, и отмечается, что если действие форс-мажорных обстоятельств продолжается дольше определенного срока (например, обстоятельства продолжают непрерывно существовать в течение 6 месяцев), то договор может быть расторгнут. Если в договоре форс-мажорные обстоятельства не были предусмотрены сторонами как основание его расторжения, то эти же обстоятельства по белорусскому праву могут рассматриваться как существенное изменение обстоятельств (hard ship).

Дело в том, что форс-мажорные обстоятельства в силу положений законодательства являются основанием для продления срока исполнения обязательства (должник освобождается от ответственности на период действия форс-мажора), но не являются основанием для расторжения договора.

Фактически одни и те же обстоятельства по смыслу белорусского законодательства могут рассматриваться как форс-мажор и как существенное изменение обстоятельств. Второе является основанием для изменения или расторжения договора, если иное им не предусмотрено (п.1 ст. 421 ГК).

Если стороны не придут к соглашению о расторжении договора или его изменении в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, то договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.

Это возможно при наличии одновременно следующих условий:
– в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
– изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
– исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
– из договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Доказать одновременное наличие всех этих условий довольно сложно. Как правило, суды относят возникновение экономических потерь одной из сторон к предпринимательскому риску, подразумевая, что она могла предвидеть подобное развитие событий.

4. Может ли предприятие малого/среднего бизнеса временно заморозить свою деятельность вследствие ситуации форс-мажора?

Организация вправе приостановить свою деятельность, но это не освобождает ее от уплаты обязательных взносов и налогов. На данный момент государством еще не предприняты меры по введению так называемых полноценных «налоговых каникул» для представителей малого и среднего бизнеса.

6. Как уменьшить арендную плату, не платить коммунальные и эксплуатационные расходы или получить арендные каникулы, если офис или торговый центр на карантине или частично закрыт на карантин?

Внесение любых изменений в договор, в первую очередь, происходит по соглашению сторон. Формально арендодатель не обязан изменять арендную плату. Поэтому рекомендуем письменно обращаться к арендодателю с предложением об изменении условий договора. Как показывает практика, сегодня они готовы вести диалог.

Арендатор вправе приостановить выплату арендной платы, если объект аренды не может быть предоставлен ему арендодателем ввиду закрытия торгового центра на карантин (п.2 ст.309 ГК). Также рекомендуем внимательно изучить свой договор аренды на предмет наличия положений о возможности изменения арендной платы.

Если договориться с арендодателем не получается, то можно попробовать обратиться в суд. Но стоит отметить, что каждый конкретный случай будет оцениваться судом отдельно с учетом фактических обстоятельств. Так, в случае, если офис или торговый центр были закрыты на карантин, арендатор может потребовать в судебном порядке:
– уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585 ГК);
– расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств (ст. 421 ГК) или в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 591 ГК).

Поэтому лучше все-таки попытаться прийти к соглашению с арендодателем самостоятельно.

7. Как турагенту урегулировать споры при невозможности вернуть предоплату за туристическую путевку клиенту, если оплата уже перечислена туроператору или принимающей стороне (и в иных случаях)? Как урегулировать споры между турфирмой и принимающей стороной, если поездка сорвалась, а принимающая сторона отказывается вернуть деньги?

Единого алгоритма урегулирования споров и проведения расчетов в сфере туристического бизнеса на данный момент нет. Он должен появиться в ближайшее время, после встреч ассоциаций туроператоров, турагентов и представителей Министерства спорта и туризма.

В первом случае необходимо разъяснить клиенту, как именно распределилась его предоплата и обратить внимание на то, что часть этих денег – фактически понесенные турагентом расходы и возврату не подлежат. Держи клиента в курсе ситуации вокруг решения его вопроса.

Во втором случае процесс урегулирования спора во многом зависит от законодательства принимающей страны. В любом случае договором должны быть предусмотрены действия по возврату денежных средств, ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств.

8. Имеет ли право туроператор навязывать турагентству дополнительные соглашения, по которым возврат денег за несостоявшийся тур от оператора агентству отодвигается на длительный срок (до 31.12.2020) или вообще на неопределенный срок?

Одним из основополагающих принципов гражданских правоотношений является принцип свободы договора, который означает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, когда это предусмотрено законодательством или добровольно принятым обязательством.

Туроператор не вправе принуждать турагентство к заключению такого дополнительного соглашения, только если в договоре не была закреплена эта возможность (например, отсрочка платежа при наступлении определенных обстоятельств).

9. Что делать, если контрагент задерживает оплату или поставку, ссылаясь на коронавирус?

Коронавирус не может быть официально признанной и обоснованной причиной для неисполнения обязательств по проведению платежей. Порядок твоих действий должен определяться договором и применимым правом к нему. Но не стоит забывать и об общепринятых правилах ведения бизнеса.

Ты можешь предпринять следующие шаги:

– проведи с контрагентом переговоры по урегулированию ситуации, согласуй изменение графика поставок и платежей. Возможно, вам удастся достигнуть компромисса. Это избавит от необходимости обращаться для разрешения спора в судебные инстанции;

– если договориться не получается, то направь контрагенту досудебную претензию с требованием исполнить свои обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора;

– оцени вероятность признания возникших в твоем случае обстоятельств форс-мажорными, основываясь на нормах договора, применимого права и актуальной ситуации, в которой находишься ты и твой контрагент. Так можно понять, есть ли основания расторгнуть договор, изменить договоренности, обратиться в суд и так далее;

– запроси у контрагента официальный документ, подтверждающий наступление форс-мажорных обстоятельств, исключающих возможность исполнения обязательств перед тобой;

– проверь статус контрагента на предмет банкротства.

10. Что делать, если предприниматель принял оплату за товар из-за границы, но не может отправить его, так как доставка в эту страну не работает? Что делать, если самозанятая, ремесленница или индивидуальный предприниматель заболеет и будет помещен в карантин, а, значит, не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами?

В первую очередь нужно собрать необходимые доказательства того, что исполнить обязательства невозможно (подтверждение закрытия границ, карантина и прочего, а также невозможности избежать или преодолеть это препятствие).

Нужно как можно раньше уведомить контрагента о сложившихся обстоятельствах и попытаться прийти к общему решению. Таким решением может стать изменение договоренностей (отсрочка исполнения обязательства или его видоизменение), возврат оплаты и расторжение договора по согласию сторон и так далее.

11. Как правильно вернуть деньги (оформить возврат) за услугу, которая не может быть предоставлена (например, отмена мероприятия)? Освобождается ли возврат от уплаты налога при УСН?

Если ты не можешь оказать услугу, то покупатель вправе запросить возврат денег.

Если твой клиент – юридическое лицо, то ему нужно обратится к тебе с письмом и приложить к нему реквизиты компании и акт сверки стоимости услуг.

Физическому лицу необходимо написать заявление о возврате на твое имя (индивидуального предпринимателя или директора компании).

После этого на основании письма ты можешь вернуть клиенту деньги за услуги, которые не могут быть оказаны, как излишне перечисленные.

По вопросу об освобождении возврата от уплаты налога при УСН считаем, что такой возврат средств не является объектом налогообложения, так как не является выручкой. Таким образом, налог при упрощенной системе налогообложения с данной суммы не уплачивается. В то же время рекомендуем обратиться в свою налоговую инспекцию за дополнительными разъяснениями.

12. Может ли поставщик повысить цену на сырье из-за курса валют, если это не предусмотрено договором?

Согласно гражданскому законодательству цена товара или порядок ее определения являются существенным условием договора поставки. Изменение условий договора, в частности увеличение цены, возможно в трех случаях:
– по соглашению сторон;
– по решению суда по требованию одной из сторон;
– в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором или законодательством.

Если в договоре не оговорено изменение цен при наступлении определенных условий или право одностороннего изменения цен, то поставщик не может повысить ранее согласованные в цены.

Кроме того, согласно сложившейся в Республике Беларусь практике, изменение курса валют не является форс-мажором и не может рассматриваться как обстоятельство, освобождающее поставщика от обязанности исполнить свои обязательства по договору.

• Свежие
• Посещаемые

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

• Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

• Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

• Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

• Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

• Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

• Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

• Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

• Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

• Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

• Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

• Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

• И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет.

Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть.

Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Если вы предполагаете, что ваш бизнес пострадает от второй волны, можно попробовать развернуть ситуацию в свою пользу. Заключая новый договор, не копируйте раздел о форс-мажоре из предыдущего. Эту часть, как и любую другую, можно менять.

Юрист Евгений Шупиков предлагает универсальную формулировку, которая подходит любому бизнесу и любым видам договоров:

«Договор должен быть исполнен в любом случае. Исполнитель не вправе ссылаться ни на форс-мажор, ни на невозможность или затруднительность исполнения договора».

Чтобы изменить любую часть действующего договора, подпишите дополнительное соглашение. В нём укажите:

• какой из пунктов договора нужно изменить и как именно,
• какой из пунктов считать недействительным,
• новые условия, о которых договорились стороны.

Предположим, в вашем договоре аренды, который вы заключили ещё в начале года, условия освобождения от ответственности за неисполнение договора были написаны в пункте 8.2. Тогда в допсоглашении нужно написать:

1. Пункт 8.2 изложить в следующей редакции: «Договор должен быть исполнен в любом случае. Исполнитель не вправе ссылаться ни на форс-мажор, ни на невозможность или затруднительность исполнения договора».

Почему покупают квадрокоптеры, тепловизоры, ночники, оптику

Потому что в действующих частях, всего этого добра нет. А квадрокоптеры, использовать как оружие вообще раньше не пытались. Нет серийных военных образцов. Наша индустрия опиралась на идею БПЛА. А гражданские квадрокоптеры использовать не особо и собирались.

Ночники и тепловизоры у нас есть и собственного производства. Но увы. Концепция была такова, что первые могли попасть лишь в руки спецназа. А вторые, вообще только на технику ставили. Это советский подход, и он не поменялся. Опять-таки, нормальных отечественных тепловизоров не хватило бы на всех в любом случае. Потому что одна такая игрушка, даже на коммерческом рынке, может обойтись как подержанный ВАЗ 2112.

Но с той стороны, все это активно закупают. Так что никаких других вариантов и быть не могло. Или дооснащаться за свой счет. Или нести куда большие потери.

Кто еще не окажется в окопах?

Вообще, в рамках текущей мобилизации степень годности играет последнюю роль. Семейное положение, как оказалось: тоже. Да, если поднять шум, то может быть и удастся отбить человека от военкомата. Но далеко не факт.

Теперь переходим к последнему списку. Первые в очереди это люди с бронью. На самом деле, не совсем ясно, как это вообще может работать. Тут решает только правительство РФ.

Не поедут на войну и те, кто временно не годен. Но это, на самом деле, скорее неправда, нежели истина. Почему: догадывайтесь сами.

Если человек имеет кого-то на иждивении, то можно выбить отсрочку на этом основании. Правда читателям с больными родственниками мы просто не рекомендуем соприкасаться с военкоматом всеми доступными способами.

Формально, отцы одиночки тоже могут претендовать на отсрочку. Как и отцы, в семье у которых больше 4 детей. Важно, чтобы они были возрастом до 16 лет. Если старше: могут отсрочку и не дать, на вполне законных основаниях. Или же если у вас жена на беременности свыше 20 недель, и 3 детей возрастом до 16, то тоже можно попытать счастья. Еще есть ограничения по детям у матери одиночки. Ну и замыкают список, совсем не дети. А депутаты и члены СФ. Без комментариев.

Форс-мажор в договорах индивидуальных предпринимателей

В правильно составленном договоре обязательно присутствует пункт, в котором говорится о форс-мажорных обстоятельствах. Определение этого понятия перекликается с формулировкой другого, оба они приобрели признаки тождественности и являются названиями одного и того же явления. Итак, форс-мажор или обстоятельства непреодолимой силы — это чрезвычайные и не зависящие от действий и воли участников сделки обстоятельства, по причине которых стороны договора не могут выполнить полностью или частично свои обязательства по договору.

Форс-мажор — это возникновение пожаров, наводнений, землетрясений, и любых других стихийных бедствий. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся социальные события, которые нарушают привычный спокойный ход жизни.

Форс-мажор в переводе с французского означает воздействие «непреодолимых сил». Они должны носит такой характер, когда их нельзя предусмотреть, устранить или предотвратить. От этих событий полностью зависит выполнение работ, они нарушают ход жизни так, что никакая коммерческая работа не может быть осуществлена. При наступлении таких обстоятельств договор между сторонами не только не может быть выполнен, но и исключается всяческая ответственность за нарушение его условий.

Виды форс-мажорных обстоятельств

Как уже было сказано, форс-мажор — это стихийные бедствия, военные конфликты и действия, забастовки, революции, перевороты государственного строя и пр. Но надо понимать, что к таким фактором воздействия не являются обстоятельства коммерческого риска. Это изменение цен, стоимости валюты, скачки на финансовых рынках, фондах, биржах и пр. Все обстоятельства непреодолимой силы юристами делятся на две группы.

Первая группа — природная и техногенная. Это уже перечисленные природные факторы — наводнения, смерчи, засухи, землетрясения, ураганы, непрекращающиеся ливни на протяжении длительного периода, заморозки, уничтожившие растительность и пр. Техногенные катастрофы — это внезапные повреждения и поломки на предприятиях, на экономических объектах, которые произошли по причине внешних факторов, но не по причине неграмотности персонала, неквалифицированных действий сотрудников. Это очень сложно доказывать, поэтому все возможные нюансы надо прописывать в договоре. А именно — признаки техногенной катастрофы и признаки неграмотных действий персонала.

Вторая группа — социальные причины наступления форс-мажорных обстоятельств. Они создаются и реализуются людьми, все события создают существенный беспорядок в государственном укладе, они делают невозможным выполнение договорных обязательств. К таким обстоятельствам относят войны, путчи, производственные забастовки, различные общественные волнения, даже действия государственных органов власти, которые издают те или иные законы, противоречащие предыдущим принятым нормам. В России уже многие годы инициативными народными группами используется такой метод достижения договоренностей с властями, как перекрытие значимых трасс, дорог с помощью собранной толпы. Из-за этого может существенно пострадать скоропортящийся груз, в этом случае обстоятельства могут признаваться форс-мажорными.

Каждый конкретный случай возникновения форс-мажора индивидуален и практически непредсказуем, поэтому требуется его подробное изучение экспертами, лучше всего независимыми, с составлением акта обследования. И только после этого можно будет сказать, присутствовали в ситуации обстоятельства непреодолимой силы или нет. Полного списка ситуаций, которые можно отнести к форс-мажору, именно поэтому не существует, при описании их в договоре лучше опираться на собственный опыт в определенной сфере деятельности.

Договорные условия о затруднительных обстоятельствах

Концепция затруднений является сравнительно новой не только для российской, но и международной контрактной практики . Некоторые правовые системы до сих пор не признают затруднения оправданием неисполнения договоров. Не решила существующую проблему и Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Это обусловливает большую практическую значимость оговорок о затруднениях как во внутреннем обороте, так и в международной торговле.

См. подробнее: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. М., 2004; Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. Часть I / Под ред. проф. Р.Л. Нарышкиной. М., 1983.

Проблема изменившихся обстоятельств подробно проанализирована в Предложениях по формулированию Положения о существенном изменении обстоятельств, подготовленных Международной торговой палатой (далее — Положение МТП) .

Данные положения не являются типовой оговоркой, они лишь предлагают возможные варианты решения проблемы затруднений, которые могут быть включены как в международный, так и в национальный контракт.

Критерии оценки существенности произошедших изменений. В Положении МТП указывается на то, что наступившие события должны быть непредвидимыми, носить объективный характер, должны повлечь за собой исключительное обременение в исполнении контрактных обязательств для одной из сторон. В результате наступления данных обстоятельств значительно изменяется баланс контракта.

В свою очередь, ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, «когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Таким образом, ни в Положении МТП, ни в Гражданском кодексе РФ не определены четкие критерии оценки существенности произошедших изменений. С одной стороны, прав А.Г. Дудко, отмечающий, что значительность утраты для стороны выгоды от договора определяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела . С другой стороны, если критерии оценки существенности изменений не будут определены сторонами на стадии заключения договора, возможность самостоятельной корректировки условий соглашения, в случае их наступления, будет сведена к минимуму.

См.: Дудко А.Г. Договор в условиях существенного изменения обстоятельств // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 34.

Представляется, что в условиях отсутствия каких-либо правовых ориентиров определить пределы учета изменения обстоятельств достаточно сложно. Ситуация еще более усложняется тем, что и в судебной практике нет единого подхода к решению вопроса об оценке существенности изменений.

Библиографический список

1. Васильев Е.А. Валютно-финансовый кризис и международное право. М.: Междунар. отношения, 1982.
2. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. М., 2004.
3. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. Часть I / Под ред. проф. Р.Л. Нарышкиной. М., 1983.
4. Дудко А.Г. Договор в условиях существенного изменения обстоятельств // Хозяйство и право. 1999. N 11.
5. Дудко А.Г. Правовая адаптация долгосрочных договоров к изменившимся обстоятельствам: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2002.
6. Канашевский В.А. Условия о форс-мажоре во внешнеэкономических контрактах // Журнал российского права. 2009. N 2.
7. Комаров А.С. Ответственность в коммерческом обороте. М.: Юрид. лит., 1991.

КонсультантПлюс: примечание.

Похожие записи:

• Прорвало батарею в не приватизированной квартире. Должны ли платить соседям?
• Двойное гражданство в Казахстане: что об этом говорит закон
• Изменения законодательства с 2023 года для организаций, ИП и граждан